Budynek gospodarczy postawisz bez zgłoszenia. Kiedy można to zrobić?

Przepis dotyczący budynków gospodarczych wszedł w życie 3 czerwca bieżącego roku. Ustawa procedowana była w bezprecedensowym tempie. Przyjęcie projektu przez rząd a publikację w Dzienniku Ustaw dzieliły jedynie 24 dni.

W branży budowlanej i nieruchomości ustawę określa się mianem lex silos, ponieważ pozwala na budowanie bez zgłoszenia m.in. właśnie silosów. Sama ustawa wzbudza równie wiele kontrowersji, co zainteresowania. Co można obecnie budować bez zgłoszenia?

Zgodnie z ustawą można postawić parterowy budynek gospodarczy o powierzchni nie większej niż 150 metrów kwadratowych nie zgłaszając tego do żadnego urzędu. Zwolnieniu z formalności podlegają także wiaty o prostej konstrukcji związane z produkcją rolną, jeśli ich konstrukcja ma rozpiętość mniejszą niż 6 metrów i mierzy nie więcej niż 7 metrów wysokości.

Obecne przepisy nie definiują, czym jest produkcja rolna. W związku z czym, każda osoba, która np. uprawia warzywa czy wynajmuje kawałek ziemi rolnikowi może korzystać ze zwolnienia.

Inżynierowie i eksperci od prawa budowlanego zaznaczają, że ustawa otwiera furtkę do niebezpiecznych działań. Na jej podstawie możliwe jest stawianie nowoczesnych stodół i wiat służących rekreacji. Przez wydzielenie w takim budynku sekcji np. na warzywny ogród wertykalny, można cieszyć się ze zwolnienia z konieczności zgłaszania inwestycji.

Co w tym niebezpiecznego? Otóż budynki te nie muszą przechodzić kontroli kierownika budowy i sprawdzania projektu pod względem zarówno bezpieczeństwa konstrukcji, jak i jego usytuowania. Teoretycznie zatem, posiadając działkę nad rzeką w parku krajobrazowym można postawić olbrzymi budynek nie przejmując się tym, jak będzie on wpływał na otoczenie.

W Polsce jedynie niewiele ponad 31 procent terenów objętych jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który definiuje precyzyjnie, jakie budynki mogą być stawiane i w jaki sposób rozmieszczane na danym terenie. Prawo budowlane określa, że w sytuacji, gdy nie ma na danym terenie MPZP, inwestor jest zobowiązany do wystąpienia o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Nowa ustawa ściąga z niego ten obowiązek i daje mu wolną rękę w zakresie decydowania o umiejscowieniu i kształcie samego budynku.

Jeśli natomiast MPZP obowiązuje na danym terenie, to stawiając budynek bez żadnych formalności, nawet ustawowo nieobjętych takim obowiązkiem, należy liczyć się z możliwością jego rozbiórki. Jeżeli budynek taki nie będzie zgodny z MPZP, organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie naprawcze. Gdyby się ono nie powiodło, budynek trzeba będzie rozebrać.

Dzieje się tak jednak wyłącznie w skrajnych sytuacjach. Poza tym warto pamiętać, że nadzór budowlany zainteresować się może daną inwestycją, jeśli o niej się dowie - najczęściej od tzw. "życzliwej osoby". Jeśli nikt nie doniesie do nadzoru budowlanego, wiele budynków nawet na terenach objętych MPZP i z nim niezgodnych, stoi i jest użytkowanych przez długie lata.

Eksperci są zgodni, że nawet jeśli ustawa zwalnia z obowiązku zgłaszania danej inwestycji i jej dokumentowania, warto zlecić specjaliście sporządzenie dokumentacji budowlanej. Przyjrzy się on, czy np. budynek nie narusza miejscowego prawa dotyczącego obszarów objętych ochroną konserwatora zabytków.

Taka dokumentacja zapewnia także bezpieczeństwo pod względem budowlanym i usprawnia wykorzystywanie budynku w przyszłości. Podpięcie mediów do budynku czy sprzedaż działki mogą wymagać przedstawienia takiej dokumentacji.

Ustawa wzbudza duże zainteresowanie m.in. dlatego, ponieważ umożliwia postawienie budynku gospodarczego przypominającego dom: z oknami, drzwiami, a nawet łazienką. Jednak zgodnie z prawem, nie można go wykorzystywać jako budynku mieszkalnego.

Jeśli tak się stanie, nadzór budowlany może wszcząć procedurę legalizacyjną, która będzie wiązała się z naliczeniem wysokiej opłaty.

Z tego względu osoby interesujące się poszukiwaniem furtek w prawie zastanawiają się, czy możliwa jest zmiana sposobu użytkowania budynku. Czyli mówiąc prościej: czy po postawieniu bez zgłoszenia budynku gospodarczego, można zmienić jego sposób użytkowania na mieszkalny i w nim legalnie zamieszkać.

Teoretycznie, taka zmiana jest możliwa bez dużych formalności. Wymaga to złożenia do starostwa powiatowego odpowiednich dokumentów i jeśli organ do 30 dni nie wniesie sprzeciwu, wniosek uznaje się za rozpatrzony pozytywnie.

W praktyce jednak problematyczne staną się szczegóły. Zgodnie z prawem, w komplecie dokumentów dołączonych do wniosku powinny znajdować się m.in. zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami MPZP, zwięzły opis techniczny wraz z wielkościami i rozkładem obciążeń, opis i rysunek nieruchomości wraz z usytuowaniem na działce.

Całej tej dokumentacji jednak w przypadku budynków stawianych na podstawie nowej ustawy nie ma. Organ może zatem nie przyjąć zgłoszenia lub wydać negatywną decyzję.

Reasumując, zmiana sposobu użytkowania będzie bardzo trudna w przypadku takich budynków, ale nie jest przedsięwzięciem niemożliwym. Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że jeśli nikt nie doniesie odpowiednim organom, to pomieszkiwanie w takim budynku, np. wykorzystywanie go jako domku letniskowego, będzie możliwe.

KO