Kiedy rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść o miliardy
Jak podkreśla mec. Joanna Domoń-Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy, "jeszcze dobrze nie opadł kurz po batalii, jaką część właścicieli centrów handlowych stoczyło ze swoimi najemcami w związku z zamykaniem handlu dla klientów w okresie pandemii COVID-19, a już na horyzoncie rysuje się nowe, jeszcze bardziej bezwzględne starcie. Tym razem jego źródłem są opłaty eksploatacyjne". Przyczyna? Wyrok Sądu Najwyższego z 28 października 2022 r. (sprawa II CSKP 456/22).
- Wyrok Sądu Najwyższego zgodnie z polskim prawem wiąże tylko strony sprawy, w której był wydany. Nie jest więc automatyczną wykładnią dla podobnych spraw. Na pewno jednak będzie teraz przy każdej okazji przytaczany przez najemców przy rozstrzyganiu kontrowersji związanych z opłatami eksploatacyjnymi - tłumaczy ekspertka.
ZOBACZ TAKŻE: Jak otrzymać dodatkowe 400 zł od rządu? Wystarczył jeden dokument. Sprawdź, czy się kwalifikujesz
Wyceny nieruchomości komercyjnych "mogą spaść o miliardy"
Domoń-Kulas sugeruje jednak, że "kiedy rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść o miliardy".
Prawniczka podkreśla, że system opłat i należności, jakie najemcy centrów handlowych płacą wynajmującym, jest niezwykle skomplikowany. Zobowiązują się oni z reguły do zapłaty nie tylko za czynsz i za media, ale także za przypadającą na nich część kosztów ogólnych utrzymania i zarządzania obiektem. Mowa tu o takich kosztach jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Co roku właściciel porównuje otrzymane od najemców zaliczki z kosztami rzeczywiście przez siebie poniesionymi i w razie deficytu obciąża ich stwierdzoną różnicą.
Właściciele nieruchomości przerzucają koszty na najemców
- Na przestrzeni lat powstała praktyka, zgodnie z którą duże, zwykle międzynarodowe sieci handlowe zaczęły wymuszać na właścicielach obiektów przywileje, jeżeli chodzi o koszty wspólne. W rezultacie niektóre sklepy są w ogóle zwolnione z ich płacenia. Inne płacą je w zaniżonej kwocie zastrzegając jednocześnie, że nie będą uzupełniać na koniec roku żadnych deficytów. Właściciele obiektów nie pokrywają też najczęściej brakujących kwot z własnej kieszeni. Przerzucają je na pozostałych najemców korzystając z istniejących w umowach najmu specjalnych klauzul. W rezultacie ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa często na małych, lokalnych firmach. Tym właśnie praktykom przyjrzał się Sąd Najwyższy w wyroku z 28 października 2022 roku - wskazuje przedtawicielka kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy.
Zobacz również:
Domoń-Kulas tłumaczy, że sędziowie uznali, iż w badanej sprawie, wytoczonej właśnie przez taką niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu. - Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych. Działanie takie stanowi w ocenie Sądu Najwyższego czyn nieuczciwej konkurencji z art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Poszkodowany może więc dochodzić zwrotu nadpłaconych kosztów na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 4 cytowanej wyżej ustawy. A ponieważ nadpłaty takie wynoszą często po 100 i więcej złotych za metr kwadratowy lokalu, czyli nawet kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy złotych rocznie i przedawniają się dopiero po trzech latach, problem robi się poważny - tłumaczy prawniczka.
I dodaje: - Pomimo kategorycznego stanowiska Sądu Najwyższego, nie należy jednak spodziewać się nagłej fali nowych spraw sądowych. Właściciele centrów handlowych starali się z reguły utrzymywać poprawne stosunki ze swoimi najemcami. Nieraz brali więc na siebie deficyty kosztów eksploatacyjnych kiedy widzieli, że ogólna sytuacja gospodarcza jest zła. Sąd Najwyższy nie przesądził też, że zróżnicowanie najemców jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne jest nieuzasadnione. Nie stwierdził, że wynajmujący powinien pokryć deficyt kosztów wspólnych z własnej kieszeni, jeżeli zaliczki zapłacone przez najemców nie wystarczają. Zarzucił jedynie, że w pewnej, konkretnej umowie najmu zabrakło precyzji przy ich rozliczaniu. W innych sprawach mogą więc zapadać inne orzeczenia.
ZOBACZ TAKŻE: Najtańsze all inclusive na wakacje 2023. Gdzie za mniej niż 3 tys. zł?
- Co więcej, roszczenia najemców dotyczyć mogą opłat eksploatacyjnych, ale jedynie w części nadpłaconej, a więc tej, która obciąża ich w stopniu większym, niż by to wynikało z proporcji powierzchni ich lokali do powierzchni centrum handlowego. To zaś stwarza poważne trudności dowodowe przy kalkulowaniu kwot dochodzonych roszczeń. Wreszcie argument najważniejszy. Żądanie zwrotu nadpłaty może zemścić się na najemcach w przyszłości, kiedy będą chcieli przedłużyć najem. Tutaj bowiem obowiązywać już będą ogólne zasady prowadzenia rozmów w biznesie - tłumaczy mec. Joanna Domoń-Kulas.
Wynajmujący zyskali poważny argument w rozmowie z dużymi podmiotami
Według ekspertki, wynajmujący zyskują za to poważny argument w rozmowie z dużymi podmiotami. Powinni bowiem zacząć dążyć do określenia pewnego poziomu referencyjnego - poziomu równego traktowania - który powinien być tożsamy dla wszystkich najemców.
- W świetle wyroku Sądu Najwyższego, odstępstwa od tak zdefiniowanego poziomu będą z czasem robić się coraz trudniejsze. Muszą one bowiem wynikać ze sprawiedliwych, z góry znanych i obiektywnych kryteriów. Jeżeli więc jakaś grupa najemców ma być przez wynajmującego traktowana w sposób uprzywilejowany, musi on określić, jaka to grupa, na czym ma polegać uprzywilejowanie oraz dlaczego ma ono mieć miejsce - wyjaśnia prawniczka.
Reprezentantka kancelarii Causa Finita podkreśla, że uprzywilejowanie powinno być też rzeczowo uzasadnione, a zatem powinno odnosić się do generowanych przez daną grupę najemców rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych. - Gastronomia powoduje więcej kosztów wspólnych niż handel. Im zaś lokal jest większy, tym z reguły niższa jest sprzedaż na metr kwadratowy. Z tego powodu najemcy dużych lokali generują proporcjonalnie mniej takich kosztów jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Uzasadniałoby to objęcie ich niższymi stawkami - tłumaczy Joanna Domoń-Kulas.
Śródtytuły pochodzą od redakcji
Zobacz również:
