Gryf poluje skutecznie

Griffin Real Estate, którym zarządzają Przemyslaw Krych i Maciej Dyjas, bezsprzecznie stał się wiodącym graczem na rynku nieruchomości w Europie Centralnej za sprawą ubiegłorocznego przejęcia Echo Investment.

Fundusz zarządzany przez Griffin, w który zaangażowało się dwóch globalnych potentatów - Oaktree Capital Management oraz Pacific Investment Management Corporation (PIMCO) - finalnie stał się właścicielem niemal 66 proc. akcji Echo Investment, przejmując przy tym m.in. pakiet kontrolny od Michała Sołowowa, jednego z najbogatszych Polaków.

Ta transakcja nie wzięła się, rzecz jasna, z przypadku. Już wcześniej Griffin w swoim portfelu umieścił wiele znaczących inwestycji, takich jak przebudowa i rozbudowa przedwojennego Domu Handlowego Renoma we Wrocławiu, Supersam w Katowicach, a także flagowy projekt rewitalizacji (Hala Koszyki w Warszawie). Firma rozwija też projekty budowy mieszkań na wynajem oraz sieć akademików.

Wspomniany już wcześniej fundusz Oaktree od kilku lat należy do strategicznych sojuszników Griffina.

- Udało nam się pozyskać takich partnerów jak Oaktree czy PIMCO i zachęcić do inwestycji o wyższej stopie ryzyka, ale też z wyższym zwrotem z kapitału - podkreśla Krych. - Dotychczas z sukcesem te środki inwestowaliśmy - trafiamy odpowiednio w cykle na rynku nieruchomości - tłumaczy.

Jak wskazuje, strategia Griffin Real Estate wynika z doświadczeń nabywanych od 2010 r., gdy firma zaczęła inwestować "oportunistycznie".

- Mam na tu myśli angielskie "opportunity"... Lokowaliśmy właściwy kapitał na właściwym rynku. Wykorzystywaliśmy nadarzające się okazje. Gdybyśmy pozyskiwali kapitał szukający bezpiecznych przedsięwzięć, to pewnie nie odnieślibyśmy takiego sukcesu - stwierdza Krych.

Jego zdaniem, rynek nieruchomości to część polskiej gospodarki najbardziej związana z Zachodem: jest w strefie euro - w tej walucie są czynsze, transakcje oraz stopy zwrotu. Inwestorzy międzynarodowi stanowią w Polsce ok. 95 proc. rynku nieruchomości.

Z drugiej strony, na tle rozwiniętych gospodarek wciąż pozostaje wiele do nadrobienia. Griffin ma jednak narzędzia, by w tym sektorze zachowywać żółtą koszulkę lidera.

Jak zaznacza Maciej Dyjas, Echo Investment jest dziś największym komercyjnym deweloperem w Polsce. I jeszcze przyspieszy rozwój - dzięki części środków z transakcji z południowoafrykańskim funduszem Redefine Properties. Przejął on od Echo portfel nieruchomości komercyjnych.

Wspólnie oba podmioty mają też stworzyć spółkę, która docelowo będzie zarządzać aktywami o wartości nawet 1,7 mld euro, a także inwestować poza granicami Polski. Firmą będzie zarządzał Griffin.

- To dobra wiadomość dla Echo Investment jako dewelopera, gdyż spółka długie lata budowała rozmaite obiekty i zachowywała je dla dobrego cash-flow. Z drugiej strony - ograniczało to możliwość rozpoczynania kolejnych inwestycji - wyjaśnia Dyjas.

Jednak i sam rynek się zmienia. Dyjas przekonuje, że kończy się czas dużych centrów handlowych na obrzeżach miast. Zarówno w mniejszych, jak i w dużych ośrodkach miejskich jest jeszcze jednak miejsce na obiekty dobrze skomunikowane i położone blisko centrów.

W Polsce działa obecnie ponad 400 centrów handlowych; wiele ma już ponad 20 lat (nie mówiąc już o takich powyżej dekady). Takie obiekty były i mocno eksploatowane, i niedoinwestowane.

Dyjas dodaje, że model handlu polegający na dużych hipermarketach już się skończył. Dużą część starych budynków czeka wyburzenie. Idzie o zwolnienie działek.

- Echo rozbudowuje galerię Galaxy w Szczecinie i rozpoczyna budowę galerii Libero w Katowicach. Szuka też okazji w postaci przestarzałych hipermarketów, które można zburzyć i w ich miejsce zbudować nowoczesne galerie handlowe - opowiada Dyjas.

Wszystko wskazuje, że w najbliższych latach Polska pozostanie beneficjentem rozwoju usług BPO, co rysuje pozytywne perspektywy przed sektorem biurowym.

- Mocno na to liczymy. Naszą strategię na tym rynku budujemy na fundamencie obserwacji tego trendu i zaspokajania potrzeb klientów - stwierdza Krych.

W jego opinii, wiodące w tym segmencie pozostają takie miasta jak Kraków, Wrocław, Warszawa i Katowice, które czeka dalszy rozwój. Kandydatami, by dołączyć do liderów, są Łódź, Trójmiasto i Poznań.

Echo Investment zawsze było przede wszystkim deweloperem obiektów biurowych, handlowych i hotelowych; mieszkania zaczęło budować dosyć późno i od zera - przed 5-6 laty. Wzrost organiczny okazał się jednak stosunkowo szybki - w tym roku spółka powinna osiągnąć sprzedaż na poziomie ok. 1 tys. mieszkań.

Zdaniem Dyjasa, Echo ma wyjątkową sytuację, gdyż jako jeden z niewielu deweloperów w Polsce działa we wszystkich segmentach rynku. Dzięki temu może kupować grunty, a potem elastycznie decydować o ich przeznaczeniu.

- Dodatkowo ma też potencjalnego odbiorcę na swe produkty w postaci naszych funduszy - komercyjnych, mieszkań na wynajem oraz akademików - mówi Dyjas. - Wszystkie trzy fundusze są głodne produktów, które mogą kupować z rynku, ale też w naturalny sposób mogą być odbiorcą projektów Echa.

Griffin - jak pozostała część branży - nie obawia się negatywnego wpływu rządowego programu Mieszkanie Plus na deweloperski biznes, gdyż jego oferta ma być adresowana do innych klientów.

Firma zamówiła też badania dotyczące potrzeb mieszkaniowych Polaków, z których wynika, że brakuje ok. 3,7 mln mieszkań. Potrzeby są zatem gigantyczne! Dla sprzedaży mieszkań kluczowa będzie dostępność finansowania bankowego. Dyjas wskazuje, że - według badań społeczno-konsumenckich - w preferencjach życiowych Polaków zawsze na pierwszym miejscu stoi zapewnienie edukacji dla dzieci, a na drugim - warunków mieszkaniowych dla rodziny.

Ci, którzy nie mogą lub nie chcą kupować, będą swe potrzeby zaspokajali na rynku na wynajem. I tu również Krych i Dyjas upatrują szansy na biznes.

- "Dokładamy sterydów" do rozwoju segmentu mieszkaniowego w Echo Investment - wskazuje Krych, mówiąc o powołanym przez Griffina funduszu mieszkań na wynajem, dla którego lokale zbuduje Echo.

Jego zdaniem, rynek najmu w Polsce wymaga ucywilizowania, gdyż to, co dotychczas zrobił w tej dziedzinie BGK, stanowi tylko skromny początek.

- Gdy patrzymy na zachowania społeczeństw w rozwiniętych krajach europejskich, to nie widać tam wśród młodych ludzi tendencji do zakładania sobie "pętli na szyję" w postaci długoletniego kredytu mieszkaniowego - podkreśla. - Ludzie przemieszczają się za pracą, zakładają rodziny i w tym pomagają im mieszkania na wynajem.

Griffin wciąż podtrzymuje zamiar kupna dewelopera mieszkaniowego. - Jestem ostrożnym optymistą i myślę, że może nasze rozmowy jeszcze w tym roku zakończy powodzenie - ocenia Krych.

Obecnie Griffin ma akademiki Student Depot w Lublinie, Łodzi i Poznaniu. W tym ostatnim wkrótce rozpocznie budowę drugiego obiektu.

Firma zamierza też budować w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu, gdzie ma już zabezpieczone grunty. Ciężko też pracuje, by wejść na ważny, krakowski rynek. W stolicy Małopolski spółka ma upatrzone dwie lokalizacje.

W sumie w akademikach Griffin wynajmuje obecnie ponad 1,2 tys. pokoi, a w "produkcji" znajduje się kolejne 3 tys. lokali. Według założeń, do października 2018 r. będzie to ok. 3,5 tys. pokoi. - Wtedy osiągniemy półmetek, bo docelowo chcemy mieć w naszej sieci 7-8 tys. pokoi dla studentów - zapowiada Krych.

Krych i Dyjas są także zaangażowani w fundusz Cornerstone, który - wspólnie z partnerami - może pochwalić się dwoma obiecującymi inwestycjami, ogłoszonymi w 2016 r.

Pierwszą jest spółka ProService Agent Transferowy. Jej cel to przede wszystkim zajęcie mocnej pozycji w usługach dla sektora finansowego, a później przejęcia zachodnich podmiotów z ich portfolio. Taka platforma mogłaby pozyskiwać klientów w takich centrach jak Luksemburg, Dublin, Zurych, Frankfurt czy Mediolan - i lokować te usługi w Polsce.

- Naszym celem pozostaje stworzenie "polskiego Infosys", ale dla sektora finansowego - zapowiada Krych.

Druga inwestycja to sieć sklepów Smyk; kierunek rozwoju - ma bardziej ewoluować w stronę firmy modowej. Dyjas wyjaśnia, że odzież i obuwie dają atrakcyjniejszą marżę niż zabawki, z którymi sieć jest często kojarzona.

- Jesteśmy bardzo zadowoleni z inwestycji w sieć sklepów Smyk - podkreśla Dyjas, wskazując na wyniki finansowe. - Pozytywna tendencja się utrzymuje - i to ponad wskaźniki, które założyliśmy w biznesplanie na etapie zakupu.

Czy biznesowy tandem zachęci do inwestowania w Polsce kolejnych potentatów? Zdaniem Krycha, na świecie wciąż jest dużo kapitału, dla którego poszukuje się miejsca do bezpiecznego inwestowania.

- Nasz kraj miał taką markę jeszcze bardzo niedawno, ale niestety ta opinia ostatnio się pogorszyła - mówi Krych, nawiązując do zmiany kursu w polskiej polityce.

- Decydujące dla Polski będzie, jak potoczy się przyszłość Unii Europejskiej i czy nasz kraj będzie kontynuował eurosceptyczną retorykę z ostatnich miesięcy, czy też konstruktywnie pracował nad wzmocnieniem UE - dodaje Dyjas.

Griffin jednak i teraz dostrzega dobre okazje do zakupów. - Choćby dlatego, że niektórzy inwestorzy będą się obawiać o przyszłość w Polsce, a inni - wyprzedawać z powodu trudniejszego dostępu do finansowania bankowego - podsumowuje Krych.

Tomasz Elżbieciak

Więcej informacji w portalu "Wirtualny Nowy Przemysł"