Inwestor kontra urzędnicy

Pobierz: darmowy program do rozliczeń PIT 2015

Co prawda wraz z każdą kolejną kadencją rządu napływają obietnice poprawy tej sytuacji, jednak efekty rzadko pokrywają się z naprawdę wymaganymi i niezbędnymi zmianami. Obecna sytuacja prawna i administracyjna jest szczególnie dotkliwa dla małych i średnich firm.

Co powoduje, że chęci inwestycyjne bardzo często hamowane są licznymi barierami dla rozwoju przedsiębiorczości? Jak walczyć z ograniczeniami i dysfunkcjami jakie nakładają na inwestorów urzędnicy i szeroko rozumiana administracja?

Każde przedsiębiorstwo, które nosi się z zamiarem wybudowania jakiegoś obiektu, musi uzbroić się przede wszystkim w cierpliwość. Szereg warunków, norm i praw jakim podporządkowany jest proces budowlany z pewnością gwarantują jedno: bardzo długi proces inwestycyjny.

Administracja publiczna, która powinna czuwać nad procesami urbanizacyjnymi, zamiast pomagać sprawia, że figura urzędnika kojarzy się bardzo pejoratywnie. Wszystko za sprawą niejasnych przepisów, które są tak niekonluzywne, że w zależności od ich zręcznej interpretacji, można wnosić nawet na niekorzyść inwestora. W związku z tym bariery prawne na jakie napotyka przedsiębiorca, który rozpoczyna proces budowlany, zdają się mnożyć z każdym podejmowanym przez niego nowym działaniem. Proces ten regulowany jest przez dziesiątki norm i przesłanek prawych, wielokrotnie nowelizowanych, przez co większość spośród nich jest po prostu niespójna lub nie wyczerpuje tematu i odsyła do innych, znów niekonkluzywnych, aktów.

Polskie prawo zezwala na występowanie dużego marginesu interpretacji prawa, co daje pole do popisu dla urzędników. Taki brak jednoznaczności niekoniecznie musiałby mieć jedynie negatywny wydźwięk, jednak w naszym przypadku jest on zespolony ze brakiem sprawności administracyjnej, niekompetencją organów, a czasami nawet ich opieszałością. Wszystko to prowadzi do zwiększenia ryzyka dla inwestowanego kapitału, jak również podwyższa koszty samego procesu inwestowania, czy nawet znacząco go wydłuża.

Nie dość, że prawo jest niedoskonałe i pełne niedopowiedzeń, to dodatkowo jest także bardzo restrykcyjne. Na to wszystko nakłada się również nadgorliwość legislacyjna, próbująca usprawnić polskie warunki poprzez wdrażanie wzorców i schematów zagranicznych - najczęściej z Unii Europejskiej. Nie powoduje to ułatwienia procesu, co było antycypowane, ale paraliż budowlany. Brak wyobraźni i krótkowzroczność urzędników w usilnym przyswajaniu nieprzystających do naszych zapotrzebowań i możliwości schematów sprawia, że inwestycje zamiast być modernizowane są po prostu blokowane.

Przykładem ilustrującym niespójność naszego prawa budowlanego jest kwestia, czy decyzja o warunkach zabudowy potrzebna jest przy każdej zmianie zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 29 ust. 2 prawa budowlanego pozwolenie na budowę nie jest potrzebnie jedynie dla budynków gospodarczych towarzyszących zabudowie mieszkaniowej. Organ przyjmujący zgłoszenie w praktyce powinien dysponować możliwością stwierdzenia, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest dana nieruchomość. To do jego obowiązków należy ustalenie rodzaju zabudowy. Gdy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego organ jest w stanie ustalić przeznaczenie danej nieruchomości pod zabudowę, właśnie w oparciu o ustalenia zawarte w ramach planu. Gdy nie ma natomiast planu miejscowego budowa obiektu budowlanego wymaga ustalenia - w drodze decyzji - warunków zabudowy. Kłopoty w tej kwestii mają u podstaw pozostające ze sobą w sprzeczności przepisy prawne - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu "grunttozysk". Z art. 59 ust. 1 ustawy w związku ze stosowanym odpowiednio art. 50 ust. 2 pkt 2 wynika, że gdy brak jest planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu - polegająca na budowie obiektu budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę - również nie pociąga za sobą obowiązku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 59 ust. 2 ustawy wynika z kolei potrzeba uzyskania decyzji także dla obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę. Zdaniem większości wyroków sądowych sprawę można rozstrzygnąć jedynie poprzez usunięcie tej sprzeczności, czyli poprzez wyłączenie stosowania art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy. Mówi on, że decyzji o warunkach zabudowy terenu nie wymagają roboty budowlane, dla których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę. W praktyce obowiązuje wynikająca z powyższych zasada, że każda zmiana w zagospodarowaniu terenu wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy, także ta która nie wymaga pozwolenia na budowę. Przepisy budowlano-techniczne są anachronizmem nieprzystającym do współczesnych realiów i tempa rozwoju urbanizacyjnego. W trosce o rozwój potencjalnych inwestycji trzeba zadbać o ich rozsądne uaktualnienie, które będzie adekwatne do naszych realiów.

Często natrafić możemy na brak wyczerpującej i jednoznacznej definicji danego wymogu prawnego. Wtedy udajemy się do urzędu - a tam bardzo częstą praktykę stanowi narzucanie przez pracowników swojej interpretacji inwestorom. Nierzadko urzędnicze wymagania są bardziej restrykcyjne, zawiłe i oderwane od rzeczywistości niż będące pierwowzorem przepisy prawne.

Kolejnym przekładem może być sytuacja dotycząca zagadnień związanych z zagospodarowaniem przestrzennym - a dokładniej z brakiem aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wydłuża to procedury, już i tak skomplikowane i niejasne kiedy, wraz z otrzymaniem pozwolenia na budowę, wymaga się także zdobycia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei wydanie takich decyzji jest zależne tylko i wyłącznie od władz lokalnych. To poszczególne organy gminy decydują o ich przyznaniu, a to, zdaniem wielu przedsiębiorców, którzy na wczesnych etapach inwestycji musieli się z tym wymogiem uporać, pozostawia zbyt wiele miejsca na tzw. "uznaniowość urzędników".

Problem stanowią również ogromne koszty szacowane przez gminy w związku z planami zagospodarowania przestrzennego. Po pierwsze, jak wynika ze statystyk, plany zagospodarowania przestrzennego obejmują zaledwie ok. 30 proc. powierzchni naszego kraju - w większych miastach jest to niecałe 43 proc. Samorządy różnie tłumacza tę kwestię - najczęściej jednak pojawiającym się powodem dla takiego stanu są oczywiście finanse. Szacowane przez gminy koszty związane z uchwalonymi do tej pory planami to ok. 34 mld zł. Głównym powodem są: wyższy podatek od nieruchomości, renty planistyczne i CIT. Jeśli dodać jeszcze inne koszty - m.in. nakłady na budowę dróg gminnych, infrastruktury technicznej oraz kwestie odszkodowań za grunty - kwota sięgnie 70 mld zł.

Na przestrzeni ostatnich lat proces przygotowań do powzięcia inwestycji wydłużył się z 12 - 15 miesięcy do ponad dwuletniego okresu oczekiwania ( dla kontrastu: w krajach Unii Europejskiej szacowany czas na zgromadzenie niezbędnych pozwoleń na rozpoczęcie inwestycji to 180 dni - w Polsce najczęściej okres ten znacząco przekracza 300 dni). Specjaliści za powód wskazują przede wszystkim wprowadzenie nowych wymogów środowiskowych. Przepisy te, bazujące oczywiście na schematach, które sprawdziły się za granicą, same ze swojego charakteru nie powinny hamować inwestycji, ale urzędnicza skrupulatność, która wymaga ich bezwzględnego respektowania, rodzi długi proces uzgodnień z odpowiednimi urzędami. W efekcie zwiększa się tylko czas oczekiwania na zielone światło dla inwestycji oraz znacząco wzrastają jej koszty.

Dodatkowo wiele spraw po przedłożeniu ich w urzędzie pozostaje bez rozpatrzenia, co urzędnicy usprawiedliwiają najczęściej albo wpływem zbyt dużej ilości spraw w danym momencie, albo brakami w kadrze. Robert Tomaszewski przypomina, że zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy powinny rozpatrywać sprawy "bez zbędnej zwłoki". Tylko przyczyna niezależna od urzędników może uzasadniać i usprawiedliwiać opóźnienie i zwłoki w terminowym załatwianiu spraw. Za takie zwyczajowo uznaje się zarówno działania sił przyrody, jak i działania lub zaniechania innych organów, które są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawsze należy sprawdzić, czy wymówka podana przez urzędnika ma rzeczywiste podłoże prawne.

Pozostaje zatem pytanie: jak można sobie radzić z urzędniczą machiną? Po pierwsze - korzystać z usług i porad specjalistów na każdym etapie inwestycji. Polskie prawo, choć skomplikowane i pozostawia wiele niedomówień, należy respektować i działać zgodnie z nim. Oczywiście ważne jest także skorzystanie ze sprawdzonych produktów inwestycyjnych, bezpiecznych i zyskownych, a w tym kontekście także sprawiających najmniej problemów administracyjnych. Jeśli już natkniemy się na złego urzędnika nie wolno biernie pobłażać jego niekompetencji. Intencjonalna bezczynność urzędników nie powinna być tolerowana - dlatego każdą dyskusyjną postawę urzędnika należy kwestionować, a w skrajnych wypadkach warto nawet skierować sprawę na drogę sądową.