Kłopotliwy najem. Miasta chcą ograniczeń, UE nowych przepisów

• Już 25 proc. noclegów w UE odbywa się w ramach najmu krótkoterminowego
• W ub.r. każdego dnia z tej usługi korzystało w UE ponad 1,5 mln turystów
• Najbardziej popularny dla wynajmujących jest Paryż (13,5 mln dób zarezerwowanych w ub.r.)
• Warszawa i Kraków to - odpowiednio - 2,9 mln i 2,7 mln dób

Najem krótkoterminowy to relatywnie nowy rodzaj wynajmu mieszkań klientom - najczęściej turystom - na kilka tygodni czy nawet dni. Zjawisko jest coraz bardziej popularne zwłaszcza w miastach największych lub najbardziej atrakcyjnych dla turystów. Już co czwarty nocleg w UE - przede wszystkim we Francji, Włoszech czy Hiszpanii - rezerwowany jest w prywatnym mieszkaniu, zamiast w hotelu czy pensjonacie, a pomagają w tym specjalne platformy internetowe takie jak choćby Tripadvisor, Airbnb czy Booking.com. Najbardziej popularne destynacje to Paryż (w ub.r. 13,5 mln dób), Barcelona, Amsterdam, Wenecja, a poza UE - Londyn i Nowy Jork. W pierwszej dwudziestce w Unii są dwa polskie miasta - Warszawa (z wynikiem 2,9 mln) i Kraków - 2,7 mln.

- W Polsce idziemy tą samą drogą co kraje Zachodu, jesteśmy tylko trochę w tyle. Już przed pandemią sporo osób inwestowało w nieruchomości właśnie pod najem krótkoterminowy, po niej ten rynek szybko się odrodził - mówi Interii Biznes Joanna Lebiedź z firmy Lebiedź Nieruchomości, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Uregulowania najmu krótkoterminowego domagają się - co zrozumiałe - nie tylko hotelarze, dla których jest on coraz bardziej istotną konkurencją. Do Komisji Europejskiej apelują o to włodarze miast - wg wielu z nich to właśnie krótkoterminowy najem odpowiada za zmniejszenie podaży i wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w centrach miast, co prowadzi do ich gentryfikacji - pozostają w nich tylko bardzo bogaci ludzie - a w efekcie likwidacji szkół, szpitali i sklepów (innych niż nastawione na turystów). Sprawą ma się też zająć Parlament Europejski. 

- Wzrost cen w centrum miasta to zjawisko naturalne. Owszem, może być problemem dla lokatorów, ale warto spojrzeć na to także z punktu widzenia właścicieli nieruchomości - wartość ich majątku rośnie, wreszcie też mają pieniądze na renowację tych domów. Bardzo dobrze znam realia Krakowa - jego centrum wyludniło się, bo lokatorzy mieszkań komunalnych opuścili je w efekcie reprywatyzacji i podniesienia czynszów przez prawowitych właścicieli. Stało się to jednak zanim w ogóle usłyszeliśmy o najmie krótkoterminowym. Zmiany w centrach miast to efekt wielu czynników - demograficznych, komunikacyjnych, infrastruktury, zmian na rynku pracy itd. - dodaje Joanna Lebiedź.

Zaskakiwać może, że regulacji tego rynku chcą też same pośredniczące w najmie platformy, są bowiem zainteresowane w ujednoliceniu zasad jego działania w skali całego kontynentu. Dziś bowiem każde miasto wprowadza własne regulacje: wprowadza minimalny czas pobytu, ogranicza dostępność najmu w niektórych dzielnicach, wprowadza limity gości czy noclegów.

Na razie w Unii myśli się nie o zakazach, a raczej o jednolitych obowiązkach informacyjnych. Chodzi o to by wiedzieć ile naprawdę osób i gdzie dokładnie nocuje. W pierwszym rzędzie ma to służyć jednolitemu opodatkowaniu najmu - ten cel nie budzi zresztą kontrowersji.

- Są ludzie, którzy wolą nocować w hotelu i tacy, którzy wybiorą raczej wynajem mieszkania, dla jednych liczy się bardziej prestiż, dla innych cena - dla wszystkich jest miejsce na rynku. Prawo jest od tego by zapewniać uczciwe reguły gry - wiadomo, że koszty obsługi gościa w hotelu są wyższe, tym bardziej więc trzeba pilnować, by osoby zarabiające na najmie krótkoterminowym płaciły uczciwie podatki, ale do tego nie trzeba nowych regulacji, wystarczy korzystać z już istniejących - mówi nam ekspertka.

Jej zdaniem nie sprawdzą się za to próby sztucznego ograniczania zjawisk rynkowych.

- To zostanie przez ludzi odrzucone lub znajdą oni sposób na omijanie restrykcji - dodaje Joanna Lebiedź.

Przeciwnicy najmu jako argument podnoszą uciążliwe sąsiedztwo gości, którzy często robią krótki wypad do innego miasta by się dobrze zabawić. Ekspertów to jednak nie przekonuje.

- Przecież ludzie wynajmujący sąsiednie mieszkanie na długo lub jego właściciele też mogą zachowywać się głośno, mogą mieć małe dziecko, które często płacze albo problemy z alkoholem i awanturować się w nocy, wtedy jest to nawet dużo bardziej uciążliwe - uważa Joanna Lebiedź.

Za to rozwiązanie konfliktu interesów między hotelarzami a osobami wynajmującymi mieszkania powinien znaleźć sam rynek i jego mechanizmy.

- Hotelarze nie powinni oczekiwać sztucznego ograniczania działania konkurencji, ale raczej zastanowić się, co innego w tej samej cenie mogą zaoferować klientom. Kiedyś właściciele kwater w górach uznawali za fanaberię oczekiwanie gości, że każdy pokój będzie mieć własną łazienkę, minęło kilka lat i jest to absolutny standard. Wierzę w ewolucję zamiast logiki nakazów i ograniczeń, zwłaszcza ograniczenia prawa do dysponowania własnością, jaką jest nasze mieszkanie - podsumowuje Joanna Lebiedź z firmy Lebiedź Nieruchomości, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Wojciech Szeląg