Idą zmiany na rynku najmu. Nadchodzi weryfikacja lokatorów?

Szacuje się, że w najmie jest 1,1-1,3 mln mieszkań. Polski system działa tak, że oficjalne dane się "rozjeżdżają". W przeważającej części to najem rozproszony prowadzony przez osoby prywatne. Wśród wynajmujących są nie tylko osoby, które mają kilka mieszkań na wynajem, ale także te które mają tylko jedno. Przepisy o ochronie praw lokatorów dość dobrze chronią najemców i czasem są wykorzystywane przez nieuczciwe osoby, które przestają płacić czynsz. Interia opisywała takie historie. Sytuacja jest wówczas problematyczna, a jeśli jest to jedynie posiadane mieszkanie, wręcz  tragiczna, bo nie dość, że właściciel nie dostaje należnych pieniędzy za najem, to musi płacić czynsz spółdzielni czy wspólnocie za mieszkanie zajmowane przez niepłacących lokatorów.

Rząd nie widzi problemu i uznaje, że obecne przepisy są dobre.

Na rynku są już narzędzia do weryfikacji potencjalnego najemcy oraz ubezpieczenia, które chronią przed sytuację gdy lokator przestaje płacić czynsz, ale można się w ten sposób zabezpieczyć tylko na wypadek gdy taka sytuacja występuje stosunkowo krótko.

- Wprowadzając nasze narzędzie inspirowaliśmy się rozwiązaniami funkcjonującymi za granicą, głównie w Wielkiej Brytanii. Weryfikujemy najemców trzyetapowo, zaczyna się od weryfikacji tożsamości, następnie sprawdzenia zarobków pod kątem tego czy wynagrodzenie najemcy przekracza dwukrotność stawki najmu, a następnie sprawdzamy historię płatniczą i kredytową na podstawie baz danych takich jak Biuro Informacji Kredytowej, BIG Infomonitor, ERIF czy Krajowy Rejestr Długów. Forma umowy najmu nie ma tu znaczenia - mówi Piotr Pajda, założyciel simpl.rent. Certyfikat Najemcy może być połączony z ubezpieczeniem. - Stworzyliśmy wspólnie z PZU pierwsze w Polsce ubezpieczenie płatności czynszu, które działa tak, że w sytuacji gdy najemca przestaje płacić czynsz, ubezpieczyciel wypłaci równowartość do trzech miesięcznych czynszów, maksymalnie 9 tys. zł - mówi Piotr Pajda. Jak wyjaśnia, w praktyce działa to tak, że jeśli najemca nie płaci czynszu, to po 30 dniach opóźnienia ubezpieczony ma 7 dni na zgłoszenie tego ubezpieczycielowi z pisemną umową najmu i z dowodem monitu wysłanego najemcy, mailem, listem czy smsem - oraz wyciąg z konta bankowego, poświadczający, że pieniądze nie przyszły na konto.

Polisa obejmuje też ubezpieczenie ochrony prawnej, które organizuje i pokrywa koszty pomocy prawnika w sprawach związanych z wynajmem, np. gdy nieuczciwy lokator nie będzie chciał się wyprowadzić.

- Naszymi klientami są głównie zarządzający najmem oraz fundusze inwestujące w portfolio mieszkań na wynajem, ale widzimy coraz większe zainteresowanie prywatnych właścicieli mieszkań - przyznaje założyciel simpl.rent.

Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk, specjalistki ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów przydałby się system poleceń i weryfikacji historii najmu tworzony przez środowiska najemców, a tego u nas nie ma. Tego typu organizacje interweniują zazwyczaj dopiero w sytuacjach eksmisji, a potrzebny jest taki oddolny system weryfikacji i rekomendacji najemców. Ciężko go zrobić wynajmującym, bo barierą są przepisy o ochronie danych osobowych.

Ekspertka przyznaje, że mimo tego, że rynek najmu osób prywatnych rośnie, jego uczestnicy często nie znają podstawowych ram prawnych.

 - W praktyce w wielu przypadkach ani wynajmujący ani najemcy nie znają przepisów regulujących najem, a raczej bazują na przekonaniach. Dlatego nieprawidłowo są wprowadzane na przykład podwyżki czynszu. Niezgodne z ustawą jest wpisywanie opcji wcześniejszego wypowiedzenia do umów najmu na czas określony, bez wskazania konkretnego warunku gdy jest to dopuszczone. Nie ma powszechnej wiedzy, że na koniec najmu najemca czyli lokator ma obowiązek nie tylko posprzątać mieszkanie, ale także je pomalować, bo to wprost wynika z ustawy. Podobnie jest z naprawą sprzętu AGD, bo z przepisów wcale nie wynika, że jest to po stronie właściciela mieszkania - mówi Hanna Milewska-Wilk.

Jej zdaniem brakuje dobrych wzorów umów, bo w internecie jest ich wiele, ale trzeba pamiętać, że zawsze trzeba je dostosować do potrzeb stron najmu oraz mieszkania np. nieruchomości, w której, jeśli jest licznik gazu to trzeba wpisać, że najemca ma obowiązek wpuścić kontrolera.

- Patrząc na przepisy, od strony bezpieczeństwa, najemca jest u nas zabezpieczony dobrze od strony prawnej. Z perspektywy właściciela mieszkania jest problem z przewlekłością procedur w sytuacji gdy najemca nie płaci czynszu. Właściciele bardzo długo czekają na wyroki eksmisji i ściągnięcia należności. To jest szczególnie problematyczne gdy trafią się nieuczciwi najemcy - uważa specjalistka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Niedawno zapadł wyrok skazujący nieuczciwego najemcę za intencjonalne niepłacenie czynszu i zniszczenie lokalu, ale proces sądowy trwał 5 lat.

Według niedawno opublikowanego raportu przez PFR Nieruchomości i Politykę Insight, choć obecnie na rynku funkcjonują formy najmu dopasowane do różnorodnych grup najemców, to ich dostępność jest niewystarczająca. Osoby o najniższych dochodach są uprawnione do uzyskiwania mieszkań w najmie socjalnym i komunalnym. Osoby z nieco lepszą sytuacji finansową mogą skorzystać z oferty TBS/SIM, jeżeli przez długi czas planują użytkować tę samą nieruchomość, oraz z najmu z Funduszu Mieszkań dla Rozwoju z dopłatą Mieszkanie na Start, jeżeli nie mają sprecyzowanych planów życiowych. Z kolei dla osób o wyższych dochodach, potrzebujących największej mobilności i niechcących martwić się urządzaniem i utrzymaniem użytkowanych mieszkań, najlepszą ofertę mają zagraniczne fundusze inwestycyjne.

"Podstawowym problemem polskiego rynku najmu jest bardzo niska fizyczna dostępność wszystkich opisanych powyżej form. Świadczą o tym długoletnie kolejki po mieszkania w najmie komunalnym, listy rezerwowe na mieszkania budowane przez FSMdR czy bardzo niska liczba ofert najmu w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. Najpowszechniej dostępny jest najem rozproszony, ale ze względu na niski stopień profesjonalizacji i brak możliwości korzystania ze wsparcia publicznego jest on słabo dostosowany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych różnych grup społecznych. Z jednej strony nie zapewnia wystarczającego poziomu bezpieczeństwa i stabilności najemcom o wyższych dochodach, z drugiej - jest zbyt drogi, aby móc pełnić także funkcje socjalne i zaspokajać potrzeby osób biedniejszych, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego. W rezultacie podstawowym priorytetem polityki mieszkaniowej na najbliższe lata powinno być równoczesne rozwijanie wszystkich powyższych form najmu" - oceniają autorzy raportu.

Jednocześnie podkreślają, że najem od osób prywatnych się profesjonalizuje i standard mieszkań jest coraz wyższy.

Monika Krześniak-Sajewicz