Kredyty hipoteczne: Franki kontra złote
Frank po 4 zł, strach w oczach, ale w kieszeni wciąż spory plik banknotów zaoszczędzony na niższych ratach. Finansowa przewaga spłacających kredyty we franku nad kredytobiorcami złotowymi zacznie topnieć dopiero przy utrzymującym się długo kursie 3,7 zł.
Frank szaleje, ale po ponad trzech latach życia z kredytem, to spłacający zadłużenie we franku wciąż mniej wydał na jego obsługę. Sprawdziliśmy, ile na kredyt zaciągnięty na koniec czerwca 2008 roku (przy uwzględnieniu rzeczywistych stóp procentowych oraz kursie wymiany franka w jednym z banków) musiał przeznaczyć klient, który zadłużył się na 30 lat w złotych i we franku, na równowartość 300 tys. zł. Termin wybraliśmy nieprzypadkowo. Jest to okres, gdy kredyty frankowe przeżywały szczyt popularności, stanowiąc wartościowo ponad 70 proc. nowo udzielanych kredytów, a ze względu na niski wówczas kurs franka są to pożyczki najbardziej niekorzystne dla klientów.
Osobie spłacającej złotowe zadłużenie koszty obsługi kredytu pochłonęły prawie 66,4 tys. zł, podczas gdy klientowi zadłużonemu we franku 60,1 tys. zł. Wychodzi więc na to, że średnio na każde 10 zł wydane na obsługę kredytu złotowego w przypadku kredytu frankowego wystarczyło wyłożyć 9 zł. Średnia rata kredytu we franku jest o 160 zł niższa niż takiego samego kredytu w rodzimej walucie.
Do obliczeń jako przykład wzięliśmy kredyt zaciągnięty 30 czerwca 2008 roku, którego ostatnia rata została zapłacona w środę 30 sierpnia. Kredyt złotowy udzielony został z marżą 1 pkt. proc., a frankowy z nieco wyższą, bo 1,2 pp.
Na satysfakcji klienta obsługującego zadłużenie w szwajcarskiej walucie cieniem kładzie się fakt, że w czerwcu rata kredytu walutowego zdecydowanie przebiła wysokością ratę złotowego. Powód? Wysoki kurs CHF - ponad 3,4 zł. Rata skoczyła do ponad 1820 zł (501 CHF).
Dla przypomnienia, pierwsza frankowa rata wynosiła 700 CHF = 1409 zł, podczas gdy klient zadłużający się w złotych płacił 2129 zł.
I wszystko wskazuje na to, że sytuacja się nie zmieni, mimo że raty kredytu złotowego, ze względu na tegoroczny wzrost stóp procentowych i stawki WIBOR-u, też wyskoczyły od lipca w górę. Dla naszego przykładowego kredytu rata zadłużenia złotowego zwiększyła się z 1657,50 zł w czerwcu do 1738 zł od lipca. Rata kredytu we franku wciąż ją przebiją i stan taki potrwa do chwili, gdy kurs CHF nie spadnie do 3,5 zł i to przy stawce LIBOR 3M bliskiej zera.
Założyliśmy, że bank klientowi właśnie przy płatności za październik zaktualizuje stawkę LIBOR-u do obecnego poziomu 0,01 pp. Wówczas od czwartego kwartału przy obecnej cenie franka (3,6 zł) miesięczne obciążenie spadnie z 1821 zł do 1766 zł, ale nadal będzie wyższe o 28 zł (1,6 proc.) od raty złotowej.
Jeśli taka sytuacja utrzymałaby się, to rocznie obsługa opisywanego kredytu na 300 tys. zł byłaby we franku droższa od złotowego o 336 zł. O szczególnym dokładaniu do kredytu nie ma jednak mowy, bo skonsumowanie wypracowanej przez ostatnie lata nadwyżki w wysokości ponad 6 tys. zł zajęłoby klientowi 19 lat.
Scenariusz nie będzie jednak wyglądał już tak kolorowo, jeśli kurs franka - nawet przy zerowych stopach procentowych - utrzymałby się na poziomie 3,80 zł. Wtedy dotychczasowe oszczędności zrobione na obsłudze kredytu frankowego wyparowałyby w cztery lata. Przy kursie 4 zł zajęłoby to niewiele ponad dwa lata.
Rata kredytu frankowego znów wróci na swoje dawne miejsce i będzie niższa od złotowej tylko wtedy, gdy kurs franka spadnie do poziomu 3,50 zł. Chyba, że zadłużeniu w złotych też przyjdzie w sukurs spadek stóp procentowych, na co się zanosi. Wtedy dla spełnienia optymistycznego dla frankowych kredytów założenia, szwajcarska waluta musiałaby spaść poniżej 3,50 zł.
Oszczędność na obsłudze kredytu okupiona jest ostatnio coraz większymi nerwami. Ale nie to jest największym problemem klientów. Prawdziwie ciemną stroną kredytu frankowego jest wielkość zadłużenia pozostałego do spłaty. Choć pożyczony kapitał wyrażony we frankach stopniał o 8 proc., do 134,8 tys. CHF, to jednak, gdy przeliczyć go po aktualnym kursie na złote, wynosi 490 tys. zł w porównaniu z 300 tys. zł pożyczonymi przed trzema laty. W tym samym czasie klient złotowy zmniejszył dług jedynie o 4,5 proc., ale do oddania ma 286,6 tys. zł i w każdej chwili może sprzedać mieszkanie i spłacić bank. O takim posunięciu zadłużony we franku nie ma nawet co marzyć. Chyba, że pogodzi się z dużymi stratami.
Związek Banków Polskich (ZBP) również pokusił się o obliczenie skumulowanych rat zapłaconych od 300 tys. zł kredytu w PLN i CHF. Jak wynika z wyliczeń kredyt zaciągnięty przez klienta w czerwcu 2003 roku w złotych kosztował w obsłudze niemal 178,9 tys. zł, podczas gdy frankowy niecałe 133,1 tys. zł. Różnica w ciągu ponad siedmiu lat wyniosła prawie 50 tys. zł.
ZBP po raz pierwszy podał konkretną liczbę kredytów frankowych - na koniec czerwca było ich 731 576.
Halina Kochalska
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
