Kupującym mieszkania brak rozwagi
Mała podaż mieszkań powoduje, że umowy podpisywane są pospiesznie. Nabywcy mieszkań płacą za dziury w ziemi i nie żądają od sprzedających dokumentów. Nabywcy nie zwracają uwagi na klauzule zawarte w umowach.
Mieszkania wciąż drożeją, dlatego lokale na rynku pierwotnym sprzedawane są na pniu.
- Wiele osób fizycznych kupuje u nas niejednokrotnie całe piętra, a nawet 10-20 lokali mieszkalnych naraz - mówi Ewa Barlik z J. W. Construction.
W tyle nie pozostaje rynek wtórny, na którym cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła w II kwartale 2006 r. aż o 25 proc. - w Krakowie i o 15 proc. w Warszawie - wynika z danych portalu nieruchomości www.szybko.pl.
- W największych aglomeracjach w Polsce mieszkania dwu- i trzypokojowe o wartości 300-400 tys. zł sprzedają się w ciągu dwóch tygodni - dodaje Janusz Szmidt, wiceprezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
W ostatnich 2-3 latach rynek mieszkaniowy nieco się ucywilizował - deweloperom nie zdarzało się obligować kupujących do wpłat za przysłowiową dziurę w ziemi. Niestety, sytuacja zaczyna się zmieniać.
- Jeden z warszawskich deweloperów, który ma budować mieszkania w dobrej lokalizacji, sprzedał wszystkie, zanim w ogóle rozpoczął jakiekolwiek prace budowlane - mówi syndyk Irena Buczyńska.
Kupujący spieszą się przed podwyżkami i angażują pieniądze w inwestycje, nie sprawdzając podstawowych dokumentów, jak pozwolenie na budowę. Istnieje ryzyko, że powtórzy się czarny scenariusz sprzed kilku lat, kiedy nastąpiła fala upadłości spółdzielni i deweloperów, a kupujący tracili wpłacone pieniądze.
- W naszym sądzie ku końcowi zmierzają ostatnie sprawy z tego okresu - m.in. spółdzielni mieszkaniowej na Ursynowie - mówi sędzia Piotr Zimmerman - przewodniczący X Wydziału Gospodarczego ds. upadłościowych i naprawczych Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy.
- Sądzę, że nowe upadłości rozpoczną się nie wcześniej niż za rok - o ile niektóre inwestycje nie zostaną zrealizowane w terminie - np. z powodu braku pozwolenia na budowę - dodaje.
Pułapki czyhają również na kupujących mieszkania z drugiej ręki.
- Ostatnio nabyłam mieszkanie, którego cena nie była zbyt wygórowana, dlatego zależało mi na tym, aby szybko sfinalizować transakcję - mówi nasza czytelniczka.
Niestety, w pośpiechu nie sprawdziła stanu zameldowania i po podpisaniu umowy okazało się, że zameldowany jest w nim znajomy poprzedniego właściciela. Czeka ją teraz postępowanie administracyjne związane z wymeldowaniem.
Uważaj na rynku pierwotnym...
Syndyk Irena Buczyńska zwraca uwagę, że na rynki mieszkaniowe wchodzą nowi deweloperzy i spółdzielnie, których wiarygodność lepiej zawczasu sprawdzać. Warto dowiedzieć się, jakie inwestycje realizowała wcześniej dana firma i czy nie były z tym związane jakieś problemy - chociażby z kiepską jakością wykończenia mieszkania.
Deweloper powinien okazać kupującemu akt własności lub użytkowania gruntu. Podobnie - pozwolenie na budowę. Z kupującymi podpisywane są umowy przedwstępne - warto zawczasu sprawdzić jej formę prawną.
- Zwykła forma pisemna nie pozbawia jej ważności, jednak akt notarialny daje możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby deweloper odmawiał jej podpisania w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej - mówi Piotr Klepaczko.
Kupujący udział w budowie powinien dokładnie ustalić, jaka część inwestycji została już opłacona przez sprzedającego, a ile pozostało jeszcze do opłacenia. Powinien również dokładnie przeanalizować zapisy umowy.
- Sądzę, że trwający boom mieszkaniowy spowoduje sytuację, w której deweloperzy, szczególnie ci mniejsi, będą wykorzystywać niewiedzę klientów i stosować w umowach więcej zakazanych klauzul umownych - mówi Zbigniew Koryl, członek zarządu Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów.
Warto sprawdzić, czy wzajemne prawa i obowiązki stron umowy są równe - np. czy kary za niewywiązanie się z umowy nie dotyczą wyłącznie kupującego.
...i na wtórnym
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, należy sprawdzić, czy nabywamy je od osoby uprawnionej do sprzedaży - czyli właściciela lub pełnomocnika. Bywa że dyspozycję sprzedaży mieszkania podejmuje osoba nieuprawniona albo nie jedyna uprawniona (np. współwłaściciel, gdy potrzebna jest zgoda pozostałych właścicieli).
W przypadku mieszkań hipotecznych konieczne jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, którą zamierzamy nabyć - przede wszystkim, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Warto również sprawdzić, czy na mieszkaniu nie ciążą inne długi, tj. opłata za czynsz, energię, telefon czy telewizję kablową - należy poprosić sprzedającego o przedstawienie rachunków za ostatnie miesiące. Oświadczenie o zadłużeniu mieszkania lub braku takiego zadłużenia warto również zawrzeć w akcie notarialnym. W przypadku kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu warto żądać od sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami na jej rzecz.
Osoby kupujące mieszkania na rynku wtórnym powinny także żądać od sprzedającego zaświadczenia o stanie zameldowania. Kupno mieszkania z lokatorem, którego miejsce pobytu nie jest znane albo który nie zamierza dobrowolnie się wymeldować, wymaga wymeldowania w drodze decyzji administracyjnej, a co za tym idzie - przeprowadzenia długotrwałego postępowania (w tym np. przesłuchania świadków).
Ewa Usowicz
