Najem okazjonalny. Co to jest i jak wygląda umowa?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego. Według przepisów przeznaczony jest on tylko dla osób fizycznych, wynajmujących lokal w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Taka umowa może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, który nie przekroczy 10 lat.

Celem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest zapewnienie właścicielowi lokalu łatwiejszej ścieżki dochodzenia swoich praw. Pomaga to w przypadkach, gdy m.in. najemca przestanie płacić czynsz lub nie będzie chciał opuścić lokalu po wygaśnięciu umowy. Ten rodzaj umowy pozwala na uniknięcie długotrwałych procedur eksmisyjnych, jak ma to miejsce przy zawarciu standardowej umowy najmu. Odpowiada za to plik istotnych dokumentów, które muszą zostać złożone do umowy.

Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać określone informacje oraz muszą do niej zostać dołączone konkretne dokumenty. Ponadto musi zostać sporządzona na piśmie. Zgodnie z prawem taka umowa powinna zawierać:

• dane najemcy i wynajmującego; 
• przedmiot najmu; 
• czas trwania umowy; 
• określenie sposobu korzystania z lokalu; 
• obowiązki i uprawnienia wynajmującego oraz najemcy; 
• kwestie dotyczące czynszu (wysokość i warunki regulowania); 
• kwestie dotyczące kaucji; 
• oświadczenie wynajmującego o prawie własności do lokalu wraz z numerem księgi wieczystej nieruchomości.

Do umowy najmu okazjonalnego z takimi informacjami trzeba dołączyć:

• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydawania lokalu w terminie zawartym w umowie (w formie aktu notarialnego); 
• wskazanie lokalu zastępczego, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, gdy dojdzie do eksmisji; 
• oświadczenie właściciela zastępczego lokalu potwierdzającego możliwość zamieszkania w nim przez najemcę. 

Zalecane jest również umieszczenie przy umowie protokołu zdawczo-odbiorczego, który potwierdzi stan nieruchomości na dzień jej wynajmu.

Wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Tylko wtedy dokument może zostać uznany za ważny. Zgłoszenie musi nastąpić w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy.

Aby zarejestrować najem okazjonalny, wystarczy sporządzić odpowiednie pismo i złożyć je w urzędzie skarbowym. W dokumencie muszą być zawarte najważniejsze informacje dotyczące sporządzonej umowy. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku w odpowiednim terminie najem okazjonalny będzie traktowany jak zwykły najem. Oznacza to, że właściciel mieszkania traci korzyści wynikające z umowy. 

Umowa najmu okazjonalnego zawiera oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i musi być ono sporządzone w formie aktu notarialnego. W 2024 roku koszt takiego oświadczenia wynosi 430 zł, jednak do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23 proc. oraz koszty przygotowania wypisów. Łącznie oznacza to, że umowa najmu okazjonalnego może kosztować ok. 600 zł.

Przepisy nie określają, kto ma zapłacić za akt notarialny do umowy najmu okazjonalnego. Kwestia ta musi zostać ustalona między najemcą a wynajmującym. Natomiast najczęściej to na najemcy spoczywają te koszty.