Nie oszczędzaj na mieszkanie!
Całe mieszkanie na kredyt? Tak, to możliwe. Banki oferują kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. To oznacza, że upatrzone mieszkanie czy dom możemy kupić już dziś, nie czekając, aż uda nam się zebrać 20 proc. jego ceny.
Do niedawna z oferty 100-proc. finansowania mogły skorzystać tylko bardzo dobrze zarabiające osoby. Banki ustawiały poprzeczkę dochodów netto na poziomie 6-7 tys. zł netto miesięcznie. Dodatkowym warunkiem była praca w renomowanej firmie.
Teraz kredyt bez wkładu własnego może zaciągnąć każdy, kto ma wystarczający dochód, by spłacać raty kredytu w wyższej kwocie. Coraz więcej banków wprowadza taką możliwość. Wystarczy opłacić dodatkowe ubezpieczenie. Składka pobierana jest z góry za 5 lub 10 lat. Liczona jest od różnicy między wkładem standardowo wymaganym przez bank, a faktycznie wniesionym.
Jak to działa? Załóżmy, że zaciągamy kredyt w kwocie 100 tys. zł na zakup mieszkania w tej samej cenie. Bank wymaga standardowo 20 proc. środków własnych. Niestety nie mamy takiej kwoty, korzystamy więc z ubezpieczenia. Składka zostanie wówczas naliczona od 20 tys. zł. Jeśli opłacimy ją za 5 lat, wyniesie ok. 4 proc. tej kwoty, czyli 800 zł.
Jeśli w tym czasie, spłacając raty, nie osiągniemy wymaganego przez bank poziomu relacji kredytu do wartości nieruchomości, będziemy mogli wykupić ubezpieczenie na kolejne 5 lat. W niektórych bankach można wykupić ubezpieczenie od razu na 10 lat. Ubezpieczenie niskiego wkładu oferuje przede wszystkim TU Europa, a od niedawna także Gerling i Allianz.
Znajdź najlepszy kredyt mieszkaniowy
Po co bankowi ubezpieczenie? Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, bank - z pomocą komornika - sprzeda mieszkanie na licytacji. Cena wywoławcza to 75 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli takie nieszczęście (dla obu stron) zdarzy się w pierwszych latach spłaty kredytu bank poniesie poważną stratę. Tę właśnie stratę pokrywa ubezpieczyciel.
Problem ze sfinansowaniem całego mieszkania kredytem może się pojawić w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Dlaczego? Bo zbywcy żądają przeważnie zadatku w wysokości ok. 10 proc. ceny mieszkania. Kredytobiorca, który chce zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego często nie ma takiej gotówki. Wyjść z tej sytuacji jest kilka.
Nieruchomość możemy kupić bez umowy przedwstępnej (nie wymaga jej np. PKO BP). W tym przypadku ryzykujemy jednak, że w międzyczasie właściciel sprzeda mieszkanie komuś innemu. Jeśli zbywca się zgodzi, możemy podpisać umowę przedwstępną bez uiszczania zadatku.
Można też pożyczyć pieniądze na zadatek, a następnie dostać ich "zwrot" od banku. Występujemy wówczas o kredyt np. na 90 proc. wartości nieruchomości i dodatkowo o zrefinansowanie poniesionych kosztów (czyli np. zadatku).
100-proc. finansowanie opłaca się jednak także wówczas, gdy mamy oszczędności na wkład własny. Kredyt mieszkaniowy to najtańsze pieniądze na rynku. Warto pożyczyć tyle, ile się da, a oszczędności zyskownie inwestować.
Wady 100-proc. finansowania? Pożyczając więcej zapłacimy nieco wyższe raty. Bank może także podwyższyć oprocentowanie (mimo, że dzięki wsparciu ubezpieczyciela nie ponosi większego ryzyka niż przy kredycie z 20-proc. wkładem własnym).
Maciej Kossowski
