Polacy ruszyli po świadectwa energetyczne. "Notariusze odmawiają sporządzania aktów"

• Od 28 kwietnia obowiązuje znowelizowane prawo dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej budynków - dokumentu, który określa zapotrzebowanie danej nieruchomości na energię. 
• W praktyce mówi o tym, jak bardzo energochłonny jest dany budynek czy lokal, a co za tym idzie - czy np. rachunki za ogrzewanie będą wysokie. 
• Interesuje to zwłaszcza osoby zainteresowane kupnem bądź najmem domu czy mieszkania. 
• Nowelizacja ustawy zakładała, że cena świadectwa nie przekroczy 300 zł w przypadku mieszkania i 1000 zł w przypadku domu. Rzeczywistość jednak pokazała, że ceny, zwłaszcza dla mieszkań, potrafią być wyższe
• Świadectwo ważne jest 10 lat pod warunkiem, że w budynku nie przeprowadzono zmian mających wpływ na zużycie energii np. termomodernizacji

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest nowym typem dokumentu. Jeszcze przed zmianą przepisów był on wymagany przy podpisaniu aktu notarialnego przy sprzedaży czy wynajmie nieruchomości. W przypadku jego braku notariusz miał obowiązek o poinformowaniu obu stron o możliwych konsekwencjach nieprzedłożenia certyfikatu - nałożenia grzywny. Co zatem miała zmienić nowelizacja? Jeszcze przed zmianą ustawy Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało Interię, że:

"Zgodnie z obowiązującymi przepisami  -  art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (...) -  sprzedając oraz oddając w najem budynek lub mieszkanie, sprzedający lub wynajmujący są obowiązani zapewnić sporządzenie świadectwa cheb (charakterystyki energetycznej budynków - red.) . Obowiązujące przepisy (art. 11 ust. 1 obowiązującej ustawy cheb) przewidują także, że przy zawarciu umowy sprzedaży albo umowy najmu, istnieje  obowiązek przekazywania świadectwa albo jego kopii nabywcy lub najemcy. Nowelizacja przepisów wprowadza jedynie doprecyzowanie w tej kwestii, mające na celu dopełnienie obowiązku przekazywania świadectw."

Autorzy komunikatu dodali, że celem tego obowiązku jest zarówno promowanie budownictwa efektywnego energetycznie, jak i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie oszczędności energetycznej.  

"Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany z zapotrzebowaniem na energię." - dodano. Więcej pisaliśmy o tym tutaj. 

Jak się okazuje, zmiana przepisów spowodowała zwiększenie zainteresowania przygotowaniem świadectw przed sporządzeniem aktu notarialnego.

- Już z początkiem 2023 roku nastąpił wzmożony ruch na rynku świadectw energetycznych. Była też spora grupa klientów, którzy zawczasu chcieli posiadać świadectwo energetyczne dla swoich mieszkań lub domów, jeszcze po starych cenach za ich opracowanie. Teraz oczywiście cena za opracowanie świadectwa jest różna i zależna od wielu czynników, ale na pewno wyższa niż jeszcze w styczniu lub lutym br. - mówi Interii Krzysztof Zaniewski, certyfikator energetyczny.

Trend ten potwierdza nam Szymon Pińkowski, specjalista ds. nieruchomości z firmy Audytomat.

- Wzrost zainteresowania występował od początku roku by osiągnąć swoje maksimum mniej więcej w terminie wejścia w życie nowych przepisów. W tej chwili zainteresowanie ustabilizowało się na wyższym oczywiście poziomie niż przed zmianą przepisów - wyjaśnia nasz rozmówca. 

Krzysztof Zaniewski tłumaczy, że jego klienci kontaktują się w sprawie wydania świadectwa charakterystyki energetycznej ze względu na możliwe konsekwencje braku dokumentu.

- Obawiają się kontroli, która ma zweryfikować posiadanie świadectwa energetycznego przy wynajmie lokalu lub budynku, a także zgłaszają się do nas z powodu wymogu przedstawienia u notariusza. Nieprzedłożenie świadectwa u notariusza ani w ciągu następnych 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego bezpośrednio dla kupującego, rodzi skutki prawne w postaci wady prawnej aktu notarialnego, którego ważność można podważyć sądownie - przestrzega certyfikator. Dodaje ponadto, że inną grupą klientów są tacy, którzy są zobowiązania do przedłożenia dokumentu przed organem nadzoru budowlanego przy składaniu wniosku o pozwolenie na użytkowanie nowego obiektu

- Zdarzają nam się również zamówienia, dla których dokonujemy zwrotu pieniędzy i informujemy, że zamawiający świadectwa nie potrzebuje. Większość klientów nie jest świadomych konsekwencji nieprzedłożenia świadectwa. Co ciekawe, trafiają do nas nawet opinie, że notariusze odmawiają sporządzania aktów bez świadectwa charakterystyki - informuje. 

Co do zasady brak świadectwa grozi grzywną. Przed zmianą ustawy Agnieszka Sinkiewicz ze Stowarzyszenia Notariuszy RP informowała Interię, że brak dokumentu przy podpisaniu aktu wiąże się z pouczeniem przez notariusza. 

"Notariusze zgodnie ze swoimi kompetencjami, jeżeli świadectwo nie zostało przedłożone przy akcie notarialnym - zawierają w akcie pouczenie o treści art. 11 (ustawy o charakterystyce energetycznej budynków - red.) i wynikających z niego prawach i obowiązkach stron." - tłumaczyła notariusz.

Nowelizacja ustawy zakładała, że cena świadectwa nie przekroczy 300 zł w przypadku mieszkania i 1000 zł w przypadku domu. Rzeczywistość jednak pokazała, że ceny, zwłaszcza dla mieszkań, potrafią być wyższe - pisaliśmy o tym tutaj. 

"Ceny jakie oferujemy swoim klientom nie różnią się w zależności od lokalizacji, jednak główny wpływ mają:

• rodzaj obiektu/lokalu: czy jest mieszkalny czy usługowy, i związaną z tym metodologię obliczeń,
• zastosowane źródła ciepła i ich ilość
• rok budowy i metraż lokalu/budynku (im większy lokal lub budynek tym cena idzie do góry, podobnie jak z ilością kondygnacji)
• czy jest dokumentacja projektowa, lub inwentaryzacja techniczna lokalu mieszkalnego/usługowego/budynku"

- mówi nam Zaniewski. I przypomina, że "dla sprzedaży lub wynajmu lokalu mieszkalnego niezbędne jest opracowanie odrębnego świadectwa charakterystyki energetycznej, pomimo opracowania świadectwa dla całego budynku wielorodzinnego". Oznacza to, że dokument, który znajduje się w posiadaniu wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej będzie niewystarczający, choć zawiera istotne informacje dla sporządzenia dokumentu dla danego lokalu.

Świadectwo ważne jest 10 lat pod warunkiem, że w budynku nie przeprowadzono zmian mających wpływ na zużycie energii np. termomodernizacji.

Paulina Błaziak