Kto nie musi mieć świadectwa energetycznego domu lub mieszkania. Kiedy jest to obowiązkowe?

• Każdy, kto będzie chciał sprzedać lub wynająć dom czy mieszkanie będzie musiał przekazać świadectwo energetyczne. Za brak złożenia grozi grzywna.
• Jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja przepisów ma na celu dopełnienie obowiązku przekazywania świadectw.
• Nie wszyscy właściciele nieruchomości będą zobowiązani do przygotowania dokumentu. Nie trzeba będzie tego robić, gdy dom lub mieszkanie nie będzie wprowadzane do obrotu.

Najprawdopodobniej wiosną 2023 roku wejdzie w życie znowelizowana ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Oznacza to, że świadectwo charakterystyki energetycznej dla wynajmowanych lub sprzedawanych nieruchomości, a także wprowadzanych do użytku będzie niezbędne. Jak podkreśla resort rozwoju i technologii, nie jest to nowy rodzaj dokumentu, a zmiana ustawy ma na celu "dopełnienie obowiązku przekazywania świadectw". Nie każdy będzie musiał je przygotować. 

W myśl nowelizacji każdy, kto będzie chciał sprzedać lub wynająć nieruchomość będzie musiał przygotować świadectwo charakterystyki energetycznej. W przypadku bloków mieszkalnych tego typu dokument powinna posiadać spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa.

Jak poinformował jednak wiceminister wiceminister rozwoju i technologii Piotra Uściński, obowiązek sporządzania i przedkładania dokumentu w przypadku umów najmu będzie dotyczył tych zawartych po wprowadzeniu ustawy w życie. Dla umów podpisanych wcześniej takiej konieczności nie będzie. 

Jeśli właściciel domu czy mieszkania nie ma zamiaru go wynajmować lub sprzedawać, nie będzie musiał przygotowywać dokumentu.

W przypadku oddania do użytku domów obowiązek sporządzania świadectwa będzie istniał. Wyjątek stanowią te do 70 m kw. powierzchni. Jeśli jednak, co podkreślał Uściński, jego właściciel zdecyduje się go sprzedać lub wynająć, dokument taki trzeba będzie już przygotować.

Jak przypomniało Ministerstwo Rozwoju i Technologii w komunikacie przesłanym Interii, świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe już teraz.

"Zgodnie z obowiązującymi przepisami  -  art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (...) -  sprzedając oraz oddając w najem budynek lub mieszkanie, sprzedający lub wynajmujący są obowiązani zapewnić sporządzenie świadectwa cheb (charakterystyki energetycznej budynków - red.) . Obowiązujące przepisy (art. 11 ust. 1 obowiązującej ustawy cheb) przewidują także, że przy zawarciu umowy sprzedaży albo umowy najmu, istnieje  obowiązek przekazywania świadectwa albo jego kopii nabywcy lub najemcy. Nowelizacja przepisów wprowadza jedynie doprecyzowanie w tej kwestii, mające na celu dopełnienie obowiązku przekazywania świadectw."

Autorzy komunikatu dodali, że celem tego obowiązku jest zarówno promowanie budownictwa efektywnego energetycznie, jak i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie oszczędności energetycznej.  

"Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany z zapotrzebowaniem na energię." - dodano.

Świadectwo, o którym jest mowa w ustawie to dokument, który informuje o zapotrzebowaniu budynku na energię wykorzystywaną do ogrzewania, także wody, wentylacji czy oświetlenia. Zawiera dane m.in. o tym, jak dużo dwutlenku węgla pochodzi z budynku czy jak dużo wykorzystywanej energii pochodzi ze źródeł odnawialnych. Jego przygotowanie można zlecić wyłącznie osobom z uprawnieniami, wpisanymi na ministerialną listę. 

Mimo że świadectwo jest obecnie obowiązkowe, notariusze podczas podpisania umów nie egzekwują obowiązku jego przekazania kupującemu bądź najmującemu lokal, bo sami nie są do tego zobligowani.  

"Zgodnie z obecnym brzmieniem przepisu art. 11 ust.1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. a o charakterystyce energetycznej budynków (...) - świadectwo charakterystyki energetycznej (przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) lub kopię świadectwa charakterystyki energetycznej ( przy zawarciu umowy najmu) przekazuje właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Natomiast zgodnie z art.11 ust.2 tej ustawy -  w przypadku gdy zbywca albo wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nabywca albo najemca może, w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności albo umowy najmu, wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Obowiązek ten może więc spełnić w terminie późniejszym. Wobec powyższego - notariusze zgodnie ze swoimi kompetencjami, jeżeli świadectwo nie zostało przedłożone przy akcie notarialnym  - zawierają w akcie pouczenie o treści art.11 i wynikających z niego prawach i obowiązkach stron." - informuje w komentarzu przesłanym Interii notariusz Agnieszka Sinkiewicz ze Stowarzyszenia Notariuszy RP.

Podczas procesowania noweli komisja senacka przypomniała, że za brak posiadania ważnego "paszportu energetycznego" prawo przewiduje grzywny do nawet 5 tys. zł. Świadectwo ważne jest 10 lat pod warunkiem, że w budynku nie przeprowadzono zmian mających wpływ na zużycie energii np. termomodernizacji. Nowelizacja ustawy zakłada, że sporządzenie dokumentu nie będzie kosztować więcej niż 300 zł w przypadku domów i mieszkań.

Ustawa wprowadza także obowiązek kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji o mocy ponad 70kWh. Ponadto przewidziano powstanie centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, gdzie dostęp do podstawowych informacji będzie powszechny. Oznacza to, że potencjalny nabywca lub najemca będzie mógł sprawdzić przed podpisaniem umowy, jak duże zapotrzebowanie energię ma dany lokal.

To jednak nie wszystko. Nowelizacja zakłada, że w ogłoszeniach lub reklamach dotyczących sprzedaży lub najmie nieruchomości, na podstawie już istniejącego świadectwa, będzie należało podać informacje m.in. na temat wskaźników rocznego zapotrzebowania na energię końcową czy użytkową.

Nowelizacja ustawy wynikała z konieczności dostosowania przepisów krajowych do unijnych regulacji. Polska miała w tym ponad dwuletnie opóźnienie. Ustawa wejdzie w życie 6 miesięcy po jej ogłoszeniu, a więc najprawdopodobniej wiosną 2023 roku.

Paulina Błaziak

Zobacz również: