Prawo do (nie)własności

Przez kilkadziesiąt lat w Polsce prowadzono publiczną gospodarkę lokalami. Zmieniła to obowiązująca od 1994 r. ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (zmieniona w 2001 r. ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego).

Ustawa ta chroni lokatorów, ograniczając wysokość rocznych podwyżek. Jak mówią właściciele, w obecnej chwili często muszą oni dokładać do najemców, ponieważ z pobieranego czynszu w wielu przypadkach nie da się nawet pokryć pełnych kosztów eksploatacji mieszkania, nie mówiąc już o remontach.

Konstytucja RP chroni słabszych - w tym przypadku są nimi nie właściciele nieruchomości ale mieszkający w nich lokatorzy. Przepisy konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności dopuszczają także ograniczenia prawa własności w interesie publicznym (Rz). Obowiązująca ustawa, z 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów mówi, że wysokość czynszu m.in. za lokale w prywatnych kamienicach nie może przekraczać rocznie 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, czyli przeciętnych kosztów budowy, które są obliczane co pół roku dla każdego powiatu. Obowiązuje również zakaz podwyższania czynszu częściej niż co 6 miesięcy.

Skutkiem tego jest to, że chroniąc prawo najmu, ogranicza się prawo własności. Właściciele nie negują tej potrzeby ochrony, jednak zastrzegają, że nie może się to odbywać ich kosztem. Poza tym osoby płacące niskie, ograniczane czynsze, nie zawsze są biedne, a właściciel właścicielowi nie jest równy.

Nie płacą czynszu

Obecnie właściciel mieszkania, który chce wypowiedzieć umowę niepłacącemu za mieszkanie najemcy o niskich dochodach, musi zaproponować zawarcie ugody o rozłożenie na raty należności za lokal. Wypowiedzenie inaczej jest nieważne.

Ustawa, która ma chronić najbiedniejszych i słabszych w praktyce stwarza możliwości do nadużyć. Większość najemców nie dotrzymuje warunków ugody i nie reguluje zaległych należności wobec właścicieli lokalów. Problem nieterminowego płacenia czynszów dotyczy również spółdzielni mieszkaniowych.

Jak pisze "Gazeta Prawna" : "w spółdzielniach mieszkaniowych nieterminowo płaci za mieszkania już ok. 1,2 mln osób z 3,4 mln członków".

Taki stan powoduje, że właściciele obawiając się niekorzystnych dla nich rozwiązań ustawy o ochronie praw lokatorów, nie są zbyt chętni do zawierania umów najmu i wynajmowania zgodnie z prawem swoich lokali.

Od kiedy wolne czynsze?

Czynsze sztucznie ustalane (reglamentowane) miały zniknąć po 2004 roku, jednak w sejmie znalazła się nowelizacja ustawy, która przewidywała ich przedłużenie do 2008 r.

Według informacji "Rzeczpospolitej" - "rządowa autopoprawka do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów może zostać wstrzymana (...). Oznaczałoby to, że do końca roku 2008 czynsze nadal będą regulowane, choć inaczej niż jest to obecnie. Skutkiem autopoprawki byłoby uwolnienie czynszów po 2004 r. Jej wycofanie oznacza dalsze stosowanie ograniczeń w podwyżkach czynszów do końca 2008 r".

Czynsze regulowane, które nie są zbyt wysokie, nie wystarczają na przeprowadzanie przez właścicieli nieruchomości niezbędnych remontów. I tak, prywatne kamienice, w świetle prawa, zamiast przynosić zysk dla swoich właścicieli, zaczynają się rozlatywać i stwarzać zagrożenie dla mieszkających w nich najemców.

Sprawa Hutten-Czapska vs. Polska

Sprawa regulowanych stawek czynszu trafiła już do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.

Skargę na ograniczenie swojego prawa własności złożyła pani Maria Hutten-Czapska, obywatelka Francji polskiego pochodzenia, właścicielka kamienicy w Gdyni.

Czapska twierdzi, że: ustawowe ograniczenia wysokości czynszu stoją w sprzeczności z konstytucyjnym prawem do korzystania z własności, a tym samym z europejską Konwencją o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności - pisze "Rzeczpospolita".

Pani Maria Hutten-Czapskia zamierzała przeznaczyć swój dom na siedzibę fundacji, ale nie było to możliwe, bo budynek jest zasiedlony. Właścicielce nie udało się wyeksmitować lokatorów, ani ustalić stawek czynszów na poziomie pokrywającym koszty eksploatacji budynku. (Rz)

Trybunał potraktował tę sprawę pilotażowo, dlatego od jego wyniku wiele zależy. Przegrana naszego państwa w tym sporze może oznaczać tysiące kolejnych pozwów ze strony właścicieli.

Wniesienie skargi przyczyniło się do tego, że polski rząd zaczął zastanawiać się nad wycofaniem nowelizacji ustawy przedłużającej utrzymanie czynszów regulowanych.

Zobacz więcej na temat sprawy Hutten-Czapska vs. Polska

Olbrzymie odszkodowania dla właścicieli?

Wyrok na korzyść właścicielki kamienicy otworzyłby drogę sądową w podobnych sprawach zarówno do strasburskiego Trybunału, jak i do polskich sądów, które muszą się stosować do jego orzecznictwa.

Rząd boi się fali odszkodowań, bo jak wynika z orzecznictwa Trybunału, nie można przedłużać ograniczania prawa własności bez braku istotnych nowych powodów. Żeby rząd nie przegrał tej sprawy, musi znaleźć inne, nowe argumenty, bo te jakimi obecnie dysponuje mogą nie przekonać do rozstrzygnięcia sprawy na jego korzyść. Duży wzrost bezrobocia w ostatnich latach oraz zwiększenie liczby osób ubogich nie jest już dobrą kartą przetargową w tej kwestii. Jeżeli wyrok będzie niekorzystny dla państwa polskiego, to według szacunków resortu infrastruktury wysokość odszkodowań, jakie musiałby zapłacić budżet, byłaby wyższa od wysokości roszczeń zabużańskich, a te oszacowano na ok. 13 mld zł.

Rząd z jednej strony chce chronić lokatorów, z drugiej jednak takie rozstrzygnięcie z pewnością nie wyszłoby mu na korzyść, dlatego być może właściciele mieszkań w końcu doczekają się "prawdziwej własności".

Źródła: Rzeczpospolita, Gazeta Prawna, Polityka