Pułapki w umowie z deweloperem
Budowa mieszkania z deweloperem to nadal inwestycja podwyższonego ryzyka. Nigdy nie mamy pewności, że zostanie ukończona. Nie możemy też przewidzieć, jak deweloper będzie wywiązywał się z umowy, którą z nim zawrzemy.
Jeśli decydujemy się na zakup nowego mieszkania i do tego chcemy, aby spełniało nasze wymagania dotyczące m.in. lokalizacji, metrażu, rozkładu pomieszczeń - zazwyczaj nie mamy wyjścia. Musimy podpisać umowę z deweloperem już na etapie projektu budowlanego. Zanim złożymy podpis i wpłacimy pierwszą ratę - sprawdźmy referencje dewelopera.
Ustalmy, czy realizował już jakieś inwestycje mieszkaniowe, a jeśli tak, czy były terminowo zakończone. Skontaktujmy się z organizacjami zrzeszającymi deweloperów, szukajmy informacji na forach internetowych.
Od czego zacząć
Podstawową sprawą jest ustalenie, czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym ma stanąć budynek. Dokumentami, które powinniśmy poznać, jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Dzięki nim ustalimy oznaczenia ewidencyjne danej nieruchomości. Te same oznaczenia ewidencyjne powinny się znaleźć w dokumentach potwierdzających prawo dewelopera do terenu: w umowie notarialnej sprzedaży nieruchomości lub oddania jej w użytkowanie wieczyste oraz w wypisie z księgi wieczystej.
Jeśli ustalimy numer księgi wieczystej - będziemy mogli sprawdzić w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia danej nieruchomości np. czy nie została ona obciążona hipoteką lub czy nie została w międzyczasie sprzedana. Księgi wieczyste są dostępne dla wszystkich. Można je przeglądać bezpłatnie.
Kolejnym ważnym dokumentem jest pozwolenie na budowę. Wydaje je (w formie decyzji administracyjnej) starosta. Jeśli deweloper uzyskał pozwolenie, oznacza to, że nie ma przeszkód, aby inwestycja była realizowana.
Tylko akt notarialny
Umowę z deweloperem należy zawierać tylko w formie aktu notarialnego. Powinien on w tej umowie zobowiązać się do wybudowania domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę mieszkania.
Taka umowa jest ważna pod trzema warunkami:
- jeśli deweloper jest właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,
- uzyskał on pozwolenie na budowę,
- roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Podpisanie umowy w takiej formie jest korzystne dla nabywcy mieszkania. Gdyby deweloper wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami - nabywca może wystąpić z wnioskiem do sądu o powierzenie kontynuowania budowy innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu.
Przy zakupie mieszkań w budowie nie należy podpisywać zwykłej umowy przedwstępnej w formie pisemnej, ponieważ nie chroni ona w dostateczny sposób nabywcy. Nie daje mu podstaw do żadnych roszczeń o wyodrębnienie wybranego lokalu i przeniesienie własności tego lokalu na jego rzecz.
PRZYKŁAD: Deweloper podpisał umowę przedwstępną z panem B., w której zobowiązał się sprzedać mu lokal za określoną cenę. Pan B. zapłacił deweloperowi część ceny, a pozostałą kwotę zobowiązał się wpłacić przy podpisaniu aktu notarialnego. Po zakończeniu budowy deweloper (zachowując formę aktu notarialnego) sprzedał ten lokal państwu M. za cenę wyższą niż określona w umowie przedwstępnej z panem B. Pokrzywdzony pan B. będzie mógł jedynie wystąpić z roszczeniem o zwrot wpłaconych kwot oraz naprawienie szkody, jaką poniósł wskutek tego, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (np. kosztów kredytu, jaki zaciągnął w banku).
Warunki można zmieniać
Nawet jeśli zawieramy umowę przed notariuszem, nie oznacza wcale, że pozbywamy się wszystkich problemów. Wiele pułapek czeka na nabywcę w samej umowie.
Zazwyczaj projekt umowy przygotowuje deweloper. Dlatego przed złożeniem podpisu powinniśmy się zapoznać z tym projektem. Najlepiej pokazać go znajomemu prawnikowi, można też spytać notariusza o konsekwencje określonych zapisów. Nie musimy się godzić na wszystkie ustalenia, możemy też zaproponować własne.
Harmonogram wpłat określony w umowie powinien być związany z postępem robót, a nie jak często się zdarza wskazywać konkretne daty. Taki zapis zabezpiecza nabywcę przed nieuzasadnionymi opóźnieniami w budowie i stratami związanymi z ewentualną upadłością dewelopera. W umowie powinien być też określony termin zakończenia robót i skutki niedotrzymania terminu. Nie zawsze kara umowna, którą zobowiązuje się wypłacić deweloper, na wypadek gdyby nie dotrzymał terminu - jest korzystna dla nabywcy. Zdarza się, że jest ona znacznie niższa od odsetek ustawowych.
Teresa Siudem
PODSTAWA PRAWNA Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
