Rewolucja w hipotece
Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego proponuje wprowadzenie prawa zabudowy zamiast prawa użytkowania wieczystego, ograniczenie roli spółdzielni mieszkaniowych do zarządzania nieruchomościami, oraz zabezpieczanie hipoteką kaucyjną więcej niż jednej wierzytelności. Rozmowa z prof. Jerzym Pisulińskim, członkiem Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.
Prawo użytkowania wieczystego ma zniknąć z nowego kodeksu cywilnego. Czy to oznacza, że nastąpi powszechne uwłaszczenie użytkowników wieczystych?
- Co pewien czas powraca idea powszechnego uwłaszczenia. W większości przypadków grunty oddane w użytkowanie wieczyste stanowią własność gmin, dla których dochody z tytułu użytkowania wieczystego stanowią poważną pozycję w ich budżetach. A to się wiąże z kolei z ich zadaniami, których im przybywa. Konstytucja z jednej strony nakłada na gminy pewne obowiązki, ale z drugiej wyposaża je w pewien majątek. Gdybyśmy przyjęli powszechne uwłaszczenie użytkowników wieczystych ? dla gmin oznaczałoby to utratę ich dochodów. Z tego powodu Trybunał Konstytucyjny zakwestionował już uwłaszczenie nieodpłatne.
Nie wszyscy użytkownicy wieczyści mogą być zainteresowani odpłatnym przekształceniem, bo nie będzie ich na to stać. Czy nadal będą wnosili roczne opłaty?
- Możliwe są dwie sytuacje: albo stopniowe odchodzenie od tej konstrukcji na rzecz własności ? nowe prawa nie byłyby już ustanawiane, a istniejące powoli by wygasały - albo przekształcenia użytkowania wieczystego w inne prawo np. prawo zabudowy. Takie prawo istnieje już w innych systemach prawnych. Może być ustanawiane nie tylko przez Skarb Państwa lub gminy, ale także przez inne podmioty, które w ten sposób uzyskują dochody. Opłaty w obu przypadkach byłyby więc ponoszone przez dotychczasowych użytkowników. Należy jednak pamiętać, że jeśli grunt wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe ? użytkownik wieczysty przy przekształceniu przysługującego mu prawa we własność może ubiegać się o bonifikatę.
Podobnie jest z mieszkaniami spółdzielczymi. Większość spółdzielców po wniesieniu niewielkiej opłaty może stać się właścicielami zajmowanych lokali. Ale czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu trzeba było likwidować?
- Jeśli spółdzielnia ma możliwość ustanowienia prawa własności, to nie ma potrzeby, by spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nadal funkcjonowało. Kiedyś ustanowienie prawa własności nie było możliwe, bo spółdzielnie budowały budynki albo na gruntach prywatnych, albo stanowiących własność Skarbu Państwa, a ideologia ówczesna nie przewidywała wyzbywania się własności przez państwo. Ideę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zakwestionował też TK. Członek spółdzielni wpłacał na rzecz spółdzielni wkład budowlany, odpowiadający pełnej wartości lokalu, a w zamian nie uzyskiwał prawa własności, tylko inne gorsze prawo.
Czy uwłaszczenie spółdzielców nie oznacza końca spółdzielni mieszkaniowych w Polsce?
W Sejmie prowadzone już były prace nad wprowadzeniem instytucji długu gruntowego. Czy będą one kontynuowane? Na czym miałyby polegać zmiany instytucji hipoteki?
Komisja Kodyfikacyjna w Zielonej księdze proponuje ujednolicenie przepisów o zastawie i umieszczenie ich w kodeksie cywilnym. Czy dzięki temu łatwiej będzie się korzystało z tej instytucji?
(Teresa Siudem) - Więcej: Gazeta Prawna 3.03.2008 (44) ? str.16
