Siła i słabość

Rzadko ukazują się publikacje pozwalające spojrzeć na rynek nieruchomości kompleksowo, jak na jeden z rynków walczących o względy inwestorów. Próbę takiego spojrzenia podjęli autorzy wydanej ostatnio przez Wydawnictwo TWIGGER pracy "Rynek nieruchomości w Polsce". Podkreślają oni, że na tym rynku zawieranych jest już ponad pół miliona transakcji rocznie, a związanych jest z nim ponad ćwierć miliona miejsc pracy. Jednym z bardziej interesujących fragmentów książki jest próba syntetycznej oceny polskiego rynku nieruchomości dokonana na wzór analizy SWOT.

Silne strony

W analizie SWOT najpierw wskazuje się silne strony obiektu analizy. Należą do nich - zdaniem autorów - relatywnie niskie ceny nieruchomości, co jest charakterystyczne dla wczesnego etapu rozwoju rynku. Wprawdzie ceny lokali biurowych i działek budowlanych w Warszawie i kilku innych największych polskich miastach dorównują tym z innych aglomeracji europejskich, ale przeciętne ceny nieruchomości ulokowanych poza tymi kilkoma miastami są znacznie niższe niż w krajach rozwiniętych. Dotyczy to zwłaszcza cen gruntów rolnych. Niższe ceny - zauważają autorzy - będą zachęcały do inwestowania na naszym rynku.

Druga korzystna cecha to duża podaż obiektów, która od pewnego czasu przewyższa popyt i taki stan będzie utrzymywał się w najbliższych latach. Trzecia - wiąże się z rosnącym zainteresowaniem tym rynkiem obywateli, którzy coraz chętniej rozważają lokaty w nieruchomości. To zainteresowanie stymulowane było dotąd ulgami podatkowymi. Czwarta silna strona to stosunkowo szybkie dojście do standardów rzetelnej obsługi rynku nieruchomości. Udało się w minionych dziesięciu latach wprowadzić sporo nowoczesnych przepisów, procedur i rygorów, wynikających także z kodeksów etyki zawodów powiązanych z tym rynkiem.

Nastąpił szybki rozwój podmiotów pośrednictwa na tym rynku. Już ponad rok temu na terenie całego kraju zarejestrowanych było aż 17,9 tys. firm pośrednictwa. Co ciekawe, spośród firm warszawskich aż 193 to były firmy z pełnym udziałem kapitału zagranicznego, kolejnych 11 z przewagą tego kapitału i tylko 25 z kapitałem krajowym. Przez pośredników, poddanych od niedawna obowiązkowi uzyskiwania licencji, przechodzi już 80-90 proc. transakcji. Obsługą transakcji zajmowało się na początku 2000 roku ok. 12,5 tysiąca kancelarii notarialnych - liczba notariuszy zwiększyła się od 1991 r. o ponad 80 proc.

Za piątą silną cechę rodzimego rynku nieruchomości uznano wysoką na nim aktywność samorządów. Z nieruchomości pochodzi aż dwie trzecie dochodów własnych gmin.

Uwarunkowania i zagrożenia

Kolejny zbiór cech występujący w analizie SWOT to możliwości i uwarunkowania. Pięć najistotniejszych cech w tym zbiorze, które przyczyniają się do wzmocnienia rynku, to: dobra dotąd koniunktura gospodarcza w Polsce, trwający proces prywatyzacji (i ewentualnie, w przyszłości, reprywatyzacji), spodziewane wejście naszego kraju do UE, korzystne położenie geograficzne Polski i rozwój funduszy inwestycyjnych, w tym ubezpieczeniowych i emerytalnych, które będą coraz intensywniej rozważać lokaty w nieruchomości.

Za słabe strony rynku uznano zbyt nieżyciowe procedury prawne, obowiązujące zwłaszcza chętnych do budowania nowych obiektów, ograniczenia dla cudzoziemców chcących inwestować w polskie nieruchomości, zbyt skromną informację o zjawiskach na tym rynku, małą wciąż ofertę rynku pierwotnego i wysokie koszty towarzyszące transakcjom, które niekiedy sięgają 10 proc. wartości obiektu. I wreszcie ostatni zbiór cech - zagrożenia i przeszkody. Do takich zaliczono słabość rodzimego kapitału, słabość infrastruktury technicznej kraju (np. marna sieć dróg), niestabilność systemu podatkowego oraz wciąż nie uregulowany status własnościowy wielu obiektów i gruntów.

Hipoteka od nowa

Równolegle z omówioną wyżej publikacją wydawnictwo TWIGGER wydało książkę "Bank hipoteczny a rynek nieruchomości". W pierwszej jej części przypomniano historię tego segmentu bankowości w Polsce, od roku 1770 do 1939. Po wojnie instytucja kredytu długoterminowego została w Polsce formalnie zlikwidowana, odrodziła się zaś dopiero pół wieku później, wraz z uchwaleniem w 1997 r. ustawy o bankach hipotecznych i listach zastawnych. Jeden z fragmentów książki poświęcony jest ryzykom i kryzysom na rynkach nieruchomości oraz ich powiązaniu z kryzysami systemów bankowych. Ostatnia część zawiera analizę różnych sposobów określania wartości nieruchomości oraz metod oceny ryzyka zabezpieczenia hipotecznego.

Po lekturze obu książek nasuwa się wniosek, że choć rynek nieruchomości rozwija się w Polsce dość szybko, choć w ostatnich kilku latach uchwalono wiele nowoczesnych rozwiązań prawnych, stwarzających dobre podstawy do jego rozwoju w przyszłości, to system finansowy obsługujący ten rynek wciąż znajduje się we wstępnej fazie rozwoju.

"Rynek nieruchomości w Polsce" - praca zbiorowa pod redakcją prof. Leszka Kałkowskiego. Wydawnictwo TWIGGER, Warszawa 2001

Leszek Kanigowski: "Bank hipoteczny a rynek nieruchomości". Wydawnictwo TWIGGER, Warszawa 2001