Stwórzmy własną spółdzielnię

W Sejmie kończą się prace nad nowelizacją ustawy z dnia 15 grudnia 2001 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 ze zm.). Nowe przepisy mają zagwarantować spółdzielcom nie tylko tańsze przekształcenia mieszkań lokatorskich, większą kontrolę nad dokumentacją finansową spółdzielni, ale także możliwość podejmowania uchwał o podziale spółdzielni.

- Dzięki temu może już niebawem zniknie problem kilkudziesięciotysięcznych i źle zarządzanych spółdzielni mieszkaniowych - mówi Lidia Staroń, posłanka PO.

Kto będzie mógł wystąpić o podział spółdzielni

Nowe zasady podziału spółdzielni mieszkaniowych określi art. 108b, który zostanie dodany do ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848 ze zm.). Zgodnie z nim uchwałę o podziale spółdzielni będą mogli podjąć tylko członkowie, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnianą organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią jej majątku. Może to być blok, kilka bloków albo nawet całe osiedle. Budynki muszą przy tym znajdować się na gruntach, które mają uregulowany stan prawny.

Uchwała w sprawie podziału będzie podejmowana większością głosów. Powinna ona zawierać oznaczenie dotychczasowej spółdzielni i powstającej w wyniku podziału listę członków lub określenie grup członków przechodzących do powstającej spółdzielni, wstępny plan podziału składników majątkowych oraz praw i zobowiązań oraz datę podziału.

Jakie są obowiązki zarządu w procesie przekształcenia

Zaraz po podjęciu uchwały o wydzieleniu spółdzielni członkowie powinni przekazać ją zarządowi. Ten będzie miał 60 dni na przygotowanie dokumentów niezbędnych do dokonania podziału. Następnie musi przedstawić je osobom, które podjęły uchwałę. Musi być to szczegółowy i precyzyjny plan podziału, by członkowie nowej spółdzielni dokładnie wiedzieli, jakim majątkiem będzie ona dysponowała. Spółdzielcy mogą dzięki temu sprawdzić, czy w związku z przekształceniami organizacyjnymi nie dochodzi do nadużyć. Często w skład spółdzielni wchodzą lokale użytkowe przynoszące bardzo duży dochód. Przy podziale trzeba zwrócić uwagę, której spółdzielni one przypadną. W razie sporów można ustanowić współwłasność takich lokali i podzielić związane z nimi zyski.

- Tutaj może pojawić się problem przy podziale zobowiązań finansowych starej i nowej spółdzielni. Poza tym nowa spółdzielnia może znaleźć się na gruncie otoczonym przez tereny należące do dotychczasowej spółdzielni. Wówczas trzeba określić zasady udziału w kosztach ich utrzymania - podkreśla Jerzy Brodziuk, wiceprezes Łomżyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Członkowie zarządu, którzy nie przygotują dokumentów dotyczących dokonania podziału w wyznaczonym terminie, będą podlegali odpowiedzialności karnej w postaci grzywny lub kary ograniczenia wolności.

Jak postąpić w przypadku braku zgody na podział

W sprawie sposobu podziału będzie musiało się wypowiedzieć także walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni. W terminie trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi uchwały członków będzie mogło ono zaakceptować zaproponowane zasady podziału lub w ogóle sprzeciwić się podziałowi. Odmowa będzie uzasadniona wyłącznie ważnymi interesami gospodarczymi dotychczasowej spółdzielni lub istotnymi interesami jej członków.

W razie gdy walne zgromadzenie nie zgodzi się na podział lub w ogóle nie podejmie decyzji w trzymiesięcznym terminie, spółdzielcy będą mogli wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia. Wniosek w tej sprawie można składać do wydziału cywilnego właściwego miejscowo sądu okręgowego.

- Możliwość podziału spółdzielni jest obecnie czysto teoretyczna, bo za walne zgromadzenie wypowiadało się najczęściej zgromadzenie przedstawicieli członków. Teraz ZPCz zostanie zlikwidowane - wyjaśnia Grzegorz Tobiszowski, poseł PiS.

Chociaż obecne przepisy też pozwalają na wystąpienie na drogę sądową w przypadku braku zgody na podział spółdzielni, to sami zainteresowani niechętnie korzystali z tej możliwości.

- Odstraszała ich długość postępowania, a przede wszystkim jego koszt. Obecne wpisowe w sądzie jest naliczane jako odsetek wartości dzielonego majątku i wynosi zazwyczaj kilka tysięcy złotych - tłumaczy poseł Gabriela Masłowska z Ruchu Ludowo-Chrześcijańskiego. W związku z tym posłowie zdecydowali się wprowadzić opłatę stałą, która niezależnie od wielkości spółdzielni będzie wynosiła 500 zł, a resztą kosztów postępowania sądowego związanego z wydanym przez sąd orzeczeniem obciążyć dotychczasową spółdzielnię.Jakie są formalności związane z rejestracją nowej spółdzielni

Zaraz po zaakceptowaniu podziału przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni lub wydaniu orzeczenia zastępującego jego uchwałę zebranie członków nowej spółdzielni uchwala jej statut i dokonuje wyboru władz. Do podjęcia tych uchwał wymagana jest zwykła większość głosów walnego zgromadzenia członków wyodrębnionej jednostki.

Zarząd powstającej spółdzielni ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia jego wyboru wystąpić z wnioskiem o wpisanie spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego. Z kolei zarząd dotychczasowej spółdzielni musi złożyć wniosek o dokonanie w tym rejestrze wpisu o jej podziale. Wraz z momentem wpisu do KRS nowa spółdzielnia nabywa osobowość prawną.

Opinie

Iwona Cichoń,
Krakowska Grupa Inicjatywna Obrony Praw Członków Spółdzielni

Nowe przepisy nie będą zmuszały członków do podziału spółdzielni, ale umożliwią im wybór. Jeżeli mieszkają w dobrze zarządzanej spółdzielni, będą mogli w niej pozostać, jeżeli nie, to uzyskają szansę na wydzielenie się ze starej spółdzielni. Teraz podział jest praktycznie niemożliwy, chyba że prezes zgodzi się na oddzielenie grupy buntujących się i niezadowolonych spółdzielców. Mniejsze spółdzielnie są zazwyczaj lepiej zarządzane i to tańszym kosztem. Wystarczy spojrzeć na ceny na rynku krakowskim. Firmy, które fachowo trudnią się zarządem nieruchomościami i na tym zarabiają, pobierają 40-60 groszy od metra kwadratowego. Z kolei spółdzielnie, które nie powinny zarabiać na swoich członkach, pobierają średnio 80-90 groszy.

Jerzy Jankowski,
przewodniczący Zgromadzenia Krajowej Rady Spółdzielczej

Już teraz w prawie spółdzielczym funkcjonuje art. 108a, który daje członkom spółdzielni mieszkaniowych prawo do występowania z wnioskiem do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale. Przepis ten został wykreślony z ustawy w 2001 roku, jednak Trybunał Konstytucyjny przywrócił jego obowiązywanie wyrokiem z 2005 roku. Należy pamiętać, że prawo do podjęcia uchwały o podziale przez grupę spółdzielców to jedno, natomiast zgodę na to musi wyrazić jeszcze walne zgromadzenie. Będzie to hamulec dla osób, które podejmą zbyt pochopne decyzje, które mogą zaszkodzić nie tylko ogółowi członków spółdzielni, ale i im samym.

Adam Makosz