TBS - mieszkania nie dla wszystkich

Najem, nie własność!

Nowe i tanie - to zalety najczęściej przypisywane mieszkaniom oferowanym przez TBS. I owszem, mieszkania nie mogą być stare, gdyż towarzystwa działają od zaledwie 10 lat. Tanie? TBS kuszą nas atrakcyjnymi czynszami, często niższymi od obowiązujących na wolnym rynku. Co więcej, jest to stosunek o wiele trwalszy i pewniejszy, niż w przypadku mieszkań wynajmowanych od osób prywatnych lub w czynszówkach. Ale jest też druga strona medal - w zamian za zwrotną kwotę partycypacyjną otrzymujemy tylko status najemcy lokalu. Najem nigdy nie będzie się mógł przerodzić w prawo do własności.

Dla kogo mieszkanie?

Budowy TBS częściowo finansowane są ze środków publicznych. Już sama nazwa - budownictwo społeczne - wskazuje, że oferta ta nie jest przeznaczona dla osób zamożnych, lecz tych o średnich dochodach. Nająć mieszkanie w TBS może tylko osoba fizyczna, która nie posiada innego mieszkania w tej samej miejscowości (na własność, najętego, wziętego w użytek). Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca lub jego domownika przeprowadza się ze względu na zmianę miejsca pracy. Dochód gospodarstwa domowego najemcy w dniu zawarcia umowy najmu nie może przekraczać ściśle określonego progu. Na jego wysokość wpływa aktualne przeciętne wynagrodzenie w danym województwie oraz liczba mieszkańców w gospodarstwie domowym najemcy.

Ważne dochody!

Jak podaje Gazeta Podatkowa, ważny jest limit dochodów. Wylicza się je przemnażając przeciętne miesięczne wynagrodzenie w województwie przez 13/10, a otrzymany wynik powiększa się o 20 proc. dla gospodarstwa jednoosobowego albo 80 proc. dla dwuosobowego. Dla rodzin liczących więcej niż dwóch domowników stosuje się wskaźnik 80 proc. powiększony o 40 punktów procentowych za każdą dodatkową osobę.

Dodatkowe kryteria przyznania mieszkań może określać umowa spółki lub statut, na podstawie którego TBS opiera swą działalność. Najemca zobowiązuje się uiścić tzw. kwotę partycypacyjną, której wysokość określa towarzystwo, jest ona zwrotna i nie może przekraczać 30 proc. kosztów budowy lokalu (pieniądze wpłaca się najczęściej w ratach ). Najemca, który kończy stosunek najmu, musi liczyć się z tym, że wartość kwoty partycypacyjnej nie zostanie mu zwrócona (chyba, że realizacja rozpoczęła się nie wcześniej jak w 2005 r.).

Może on natomiast, w ramach rekompensaty, odsprzedać komuś innemu prawo do najmu lokalu. TBS często asekuruje się, uzależniając zawarcie umowy od zapłaty tzw. kaucji na poczet zaległości czynszowych, która w przypadku braku zaległości jest zwracana najemcy, po zakończeniu najmu. Kwota ta nie może jednak przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Jaki czynsz?

Wysokość czynszu ustala TBS. Nie może on jednak przekroczyć 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (różna dla każdej miejscowości). Realnie jest to czynsz konkurencyjny do opłat pobieranych na rynku. Osoba np. która ma kredyt wlicza sobie go w koszty i nieźle wychodzi na swoje. Ale właśnie czy na swoje, może lepiej kupić własne mieszkanie?

Bogacisz się - to płać

TBS mają prawo do weryfikowania poziomu zamożności swoich najemców. W przypadku przekroczenia maksymalnego progu dochodów, nabycie prawa do innego lokalu, czy nieterminowe złożenie deklaracji (co 2 lata do 30 kwietnia) TBS może wypowiedzieć wysokość czynszu. Osoby, które w deklaracji podadzą fałszywe dane, muszą liczyć się z wypowiedzeniem umowy najmu, bądź w przypadku niedostosowania się do wymogów TBS - odszkodowania sięgającego nawet 200 proc. wysokości czynszu. Przepis ten jednak pozostaje na papierze. Spośród kilku osób związanych z TBS, z którymi rozmawialiśmy na ten temat, żadna nie słyszała, aby towarzystwo kiedykolwiek przeprowadziło weryfikację dochodów najemców.

TBS nie dla wszystkich!

Z założenia więc mieszkania TBS nie są dla wszystkich. Bogatsi powinni zwalniać je dla tych, którzy osiągają niższe dochody. Realnie tylko na papierze - w TBS nikt tego nie robi. Można mieć tylko nadzieję, że faktycznie kiedyś będą to mieszkania dla uboższych. Obecnie nie.

Marcin Zabrzeski