Uwaga na pułapki!

W związku z tym rosną koszty kredytów hipotecznych. W tych warunkach wielu kredytobiorców zaczyna się rozglądać za tańszym kredytem refinansowym. Banki wychodzą temu naprzeciw, oferując korzystne warunki z niską marżą i bez prowizji za udzielenie kredytu. Warto jednak rozważyć wszelkie aspekty i koszty związane ze spłatą dotychczasowego kredytu. Nie zawsze bowiem niższe oprocentowanie (marża) jest w stanie zrekompensować w dość krótkim okresie inne wydatki związane z refinansowaniem kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe

Uwadze kredytobiorców uchodzą zwykle mniej widoczne koszty kredytu, w tym m.in. różnego rodzaju składki ubezpieczeniowe. Przede wszystkim może tutaj chodzić o tzw. ubezpieczenie pomostowe oraz ubezpieczenie wkładu własnego.

To pierwsze ma na celu zagwarantowanie bankowi spłaty kredytu w razie, gdyby bank nie mógł skorzystać z zabezpieczenia hipotecznego, które z jakichś względów nie zostało skutecznie ustanowione, czyli wpisane do księgi wieczystej. Procedura wpisu hipoteki do księgi wieczystej może trochę potrwać. Do tego czasu bank potrzebuje innego zabezpieczenia i dlatego wymaga ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. To jednak oznacza dodatkowy koszt dla kredytobiorcy w postaci składki, której wysokość warto porównać w innych bankach. Przy okazji należy sprawdzić, za jaki okres pobierana jest składka, np. czy tylko za 2 miesiące, czy za pół roku.

Inne składki

Drugie ze wspomnianych ubezpieczeń wiąże się z wymogiem uiszczenia przez kredytobiorcę minimalnego wkładu własnego w określonej procentowo wysokości, najczęściej 20%. Jeżeli wartość ta nie została jeszcze uiszczona, bank zażąda od kredytobiorcy wykupienia stosownej polisy. W odróżnieniu od ubezpieczenia pomostowego, tego rodzaju umowa zawierana jest na dość długi okres, najczęściej od kilku do kilkunastu lat. Składka płatna jest zwykle jednorazowo jako określony procent (np. 3,5%) od wartości ubezpieczonego wkładu własnego. Koszt ten może być również doliczony do kwoty kredytu, przez co nie zawsze jest odczuwalny dla kredytobiorcy. Niemniej jednak należy go uwzględniać przy analizie konkurencyjnych ofert kredytu hipotecznego.

Ważne!

Osoby spłacające wcześniej kredyt, przy którym pobierana była składka na ubezpieczenie wkładu własnego, mogą liczyć na częściowy jej zwrot za niewykorzystany okres ubezpieczenia. Stosowny wniosek w tej sprawie do ubezpieczyciela może złożyć sam zainteresowany lub bank, który pośredniczył w przekazaniu składki.

Ponadto może się pojawić konieczność zawarcia umowy ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy, a także polisy na życie, co znacznie podraża całe przedsięwzięcie. Z kolei standardem jest wymaganie, aby kredytobiorca ubezpieczył w podstawowym zakresie (od pożaru, zawalenia się itp.) przedmiot zabezpieczenia, jakim jest dom czy mieszkanie, a także scedował na bank prawa z takiej polisy. Roczny koszt takiego ubezpieczenia nie jest jednak wysoki. Poza tym obowiązek posiadania takiej ochrony ubezpieczeniowej istnieje zapewne również w banku, którego kredyt zamierzamy spłacić innym kredytem hipotecznym.

Koszty zmiany hipoteki

Obecnie opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi zaledwie 200 zł. Niestety, na zmiany wpisów w dziale IV księgi wieczystej trzeba zarezerwować znacznie więcej. Z reguły bowiem oprócz hipoteki zwykłej trzeba również ustanowić hipotekę kaucyjną (która zabezpiecza m.in. odsetki od kredytu liczone według zmiennej stopy procentowej). W tym celu potrzebna okaże się dodatkowa opłata sądowa w takiej samej wysokości, czyli kolejne 200 zł. Natomiast za wykreślenie każdej z hipotek ustanowionych na rzecz pierwszego banku zapłacimy po 100 zł. W najgorszym przypadku trzeba więc będzie zarezerwować na tego rodzaju opłaty kwotę rzędu 600 zł.

Wycena rzeczoznawcy i opinia o kredycie

Rozglądając się za kredytem refinansowym warto również zapytać, kto pokrywa koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Rezygnując z prowizji i dając niską marżę bank może już nie być zainteresowany finansowaniem tego rodzaju usług, przerzucając koszt wyceny na klientów. W praktyce chodzi nawet o kilkaset złotych wynagrodzenia należnego rzeczoznawcy.

Dodatkowy wydatek związany z refinansowaniem kredytu hipotecznego w postaci opłaty za wydanie opinii o kredycie nie jest już zależny od banku, w którym zamierzamy zaciągnąć takie zobowiązanie. W zależności od banku koszt wydania tego rodzaju opinii waha się od 10 zł do nawet 300 zł.

Uwaga na pułapki!

Banki walcząc o klientów i odbierając ich konkurencji przy okazji starają się zabezpieczyć własne interesy na przyszłość przed tym samym ryzykiem ze strony innych instytucji kredytowych. Stąd też coraz częściej stosowane są opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, obowiązujące np. przez pierwsze kilka lat od zawarcia umowy. Nie zawsze jednak zastrzeżenia te widnieją w umowach kredytowych. Mogą się także kryć w przyjętych przez bank tabelach opłat i prowizji, do których umowa zapewne będzie odsyłać. Jest to o tyle niekorzystne rozwiązanie, że tabela może ulec zmianie, w tym na gorsze dla klienta. Bank może jednak zastrzec prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego tylko wówczas, gdy kwota kredytu przekracza 80 tys. zł. Mniejsze kredyty mieszkaniowe podlegają już bowiem ustawie o kredycie konsumenckim, która zabrania zastrzegania tego rodzaju opłat.

Przed decyzją o refinansowaniu warto również zwrócić uwagę na koszty, które podobnie jak opłata za wcześniejszą spłatę kredytu, mogą się pojawić na późniejszym etapie. Chodzi przede wszystkim o opłatę za przewalutowanie kredytu oraz za sporządzenie aneksu do umowy.

Osoby chcące przy okazji refinansowania zmienić walutę z polskiej na obcą (zwykle chodzi o franka szwajcarskiego) powinny również baczyć na wysokość tzw. spread-u, czyli na różnicę pomiędzy kursem kupna i sprzedaży obcej waluty. Według jednego kursu bank udziela kredytu, a drugi służy do obliczenia należnych spłat. Dobrze, aby rozpiętość ta mieściła się mniej więcej w średniej rynkowej, a więc nie wykraczała znacznie poza 4,5%.

autor: Tomasz Konieczny