Wojna na Ukrainie zmieniła sytuację na rynku mieszkaniowym. Ceny najmu wystrzeliły

Ogromna fala uchodźców jaka w Polsce znalazła bezpieczny kąt w oczywisty sposób zmieniła sytuację na rynku nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach.

- Wojna wpłynęła mocno na rynek najmu, a w długoterminowej perspektywie 3 do 5 lat wpłynie na rynek sprzedaży, gdyż część Ukraińców, którzy zostaną na stałe, może starać się nabyć własną nieruchomość. Ponadto zauważonym zjawiskiem jest też kupowanie mieszkań premium w Warszawie przez tamtejszą bogatszą część społeczeństwa. Migracje zewnętrzne są istotnym czynnikiem dla rynku nieruchomości - mówi Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości.

Największy i natychmiastowy wpływ odczuwalny był na rynku najmu, z którego w błyskawicznym tempie znikały wolne mieszkania.

Z raportu Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl wynika, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy od napaści Rosji na Ukrainę aż o 60-80 proc. skurczyła się oferta lokali na wynajem w agencjach pośrednictwa w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Warszawie.

- Pamiętajmy jednak, że popyt na wynajem w największych miastach zaczął się dużo wcześniej, bo wraz z podwyżkami oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Napływ uchodźców spotęgował problem kurczącej się oferty mieszkań na wynajem - zaznacza Marek Wielgo, autor raportu.

W lutym doszła niepewność związana ze skutkami gospodarczymi wojny w Ukrainie, więc wiele osób wstrzymało się z zakupem mieszkania za kredyt. W marcu Komisja Nadzoru Finansowego podwyższyła tzw. bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu oprocentowania kredytów, co dodatkowo ograniczyło zdolność kredytową. W efekcie większość społeczeństwa została odcięta od możliwości zaciągnięcia kredytu na mieszkanie, a do tego nałożyła się niepewność wywołana gospodarczymi reperkusjami wojny, która zniechęciła potencjalnych nabywców mieszkań do podejmowania długoterminowych zobowiązań kredytowych.

Badanie nastrojów kupujących przeprowadzone latem 2022 przez Obido pokazało, że wojna miała duży wpływ na decyzję zakupową. W pierwszych trzech tygodniach od 24 lutego br. ok. 55 proc. badanych zdecydowało się odroczyć zakup nieruchomości do momentu ustabilizowania sytuacji lub zupełnie z niego zrezygnowało.

To wszystko miało przełożenie na sytuację na rynku najmu.

Już w drugim miesiącu exodusu Ukraińców do Polski podwyżki średnich stawek czynszu sięgały 30 proc., choć ich skokowy wzrost miał jednak po części charakter statystyczny. - Oferta mieszkań skurczyła się, bo wynajęte zostały najtańsze lokale. Pozostały drogie mieszkania, na które nie ma zbyt wielu chętnych. I to właśnie one tak wywindowały średnią stawkę czynszu - wyjaśnia ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

W drugiej połowie 2022 r. sytuacja na rynkach najmu w części metropolii zaczęła się stabilizować, bo część ukraińskich uchodźców wyjechała do innych krajów UE. Jednak oferta mieszkań na wynajem w portalu GetHome.pl nie wróciła już do poziomu sprzed wojny. Przykładowo w Warszawie jest ich o blisko 80 proc. mniej! Przy tym średnie stawki czynszu są dużo wyższe. W stolicy ta średnia sięga już 79 zł za m kw. i jest niemal o jedną czwartą wyższa niż przed rokiem. Najbardziej, bo aż o 47 proc., wzrosła przez ostatnich 12 miesięcy średnia stawka czynszu w Krakowie. 

Mieszkania wystawione na wynajem znikały z ofert w mgnieniu oka. W tej sytuacji gdy skumulował się efekt wzrostu stóp i napływu uchodźców i uwidocznił się zbyt mały rynek najmu, powróciła dyskusja o przepisach, które powodują, że część mieszkań kupionych inwestycyjnie stoi pusta, bo ich bogaci właściciele nie chcą ich wynajmować ze względu na ustawę o ochronie lokatorów. Skutki utrzymywania przepisów, które od lat budzą kontrowersje ograniczają rynek najmu.

Paradoksalnie tracą na tym ci, którzy muszą wynajmować mieszkania, bo jest ich mniej niż mogłoby być, więc niektórzy nie mają szans na wynajęcie, a pozostali muszą płacić wyższe czynsze. Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości szacował, że po zmianie tych przepisów na rynku najmu przybyłoby kilkadziesiąt tysięcy mieszkań kupionych inwestycyjnie. Zainterweniował w tej sprawie nawet Rzecznik Praw Obywatelskich, ale rząd nic w tej sprawie nie zrobił.

Wpływ pojawienia się dużej liczby uchodźców na ceny kupna mieszkań jest dużo trudniejszy do oszacowania. Stosunkowo niski odsetek deweloperów i pośredników uważa, że wojna w Ukrainie przyczyniła się do wzrostu cen mieszkań.

Z badań ankietowych, które miało pokazać czy w ubiegłym roku wzrosło zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony obywateli Ukrainy, okazało się, że jeśli kupują, to głównie na rynku wtórnym, czyli takie, które są do zamieszkania od zaraz. Niemal sześciu na 10 pośredników i tylko dwóch na dziesięciu deweloperów zaobserwowało większą aktywność Ukraińców na rynku mieszkaniowym.

Oczywiście inwazja Rosji na Ukrainę uderzyła  w rynek też pośrednio, bo pogłębiła trwające od czasu wybuchu pandemii Covid-19 zakłócenia w łańcuchu dostaw, czego efektem był wzrost cen wielu materiałów budowlanych. Wywołała też wzrost cen energii i stali.

Monika Krześniak-Sajewicz