Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział, resort prowadzi intensywne prace nad regulacją hurtowego rynku mieszkań, tak aby nabywcy indywidualni byli preferowani w zakupie mieszkania. Wcześniej premier Morawiecki mówił, że dla funduszy kupujących hurtowo mieszkania w Polsce będzie prawdopodobnie wprowadzona dodatkowa opłata. To dobry kierunek?
Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości: - Przede wszystkim trzeba zmienić ustawę o ochronie lokatorów, która jest głównym powodem tego, że mamy dużą liczbę mieszkań, często nowych, które stoją puste. Zamożni ludzie, którzy kupili mieszkanie za gotówkę i traktują je jako skarbonkę, nie chcą ich wynajmować z obawy o to, że jak lokator przestanie płacić to będą się użerać z sądami, komornikami. Dla wielu nie do pomyślenia jest to, jak można mieć kilkanaście mieszkań i one nie "pracują", a tak faktycznie jest. Zmiana ustawy pozwoli też wyeliminować z obiegu oszustów, którzy krążą od mieszkania do mieszkania nie płacąc czynszu. Od zapewnienia ochrony mieszkaniowej nie powinien być obywatel i jego prywatna własność.
- Obecna ustawa nie stawia na równi wynajmujących i najemców, a jej zmiana w krótkim terminie spowodowałaby, że na rynku najmu przybyłoby kilkadziesiąt tysięcy mieszkań kupionych inwestycyjnie przez osoby prywatne, bo teraz te mieszkania stoją puste. Przy czym ewentualna próba opodatkowania pustostanów nic nie da, bo przy obecnej ustawie o ochronie lokatorów, bogaty człowiek będzie wolał zapłacić kilka tysięcy podatku rocznie niż mieć problem. Poza tym, łatwo byłoby obejść te przepisy na przykład poprzez fikcyjne umowy najmu. Lepiej zachęcić do odblokowania podaży, niż karać za posiadanie.
- Rząd prawdopodobnie będzie chciał walczyć ze spekulacją na rynku mieszkaniowym. Jednym z pomysłów, który krąży w kuluarach, jest wprowadzenie relatywnie wysokiego podatku dla podmiotów obracających spekulacyjnie mieszkaniami. Szybka sprzedaż, na przykład do roku, miałaby się wiązać z wysokimi kosztami, co ukróciłoby ten proceder. Nie jest tajemnicą, że handel cesjami również był plagą. Znajomości i duży pieniądz wyrzucił z rynku tych, którzy mieszkań naprawdę potrzebowali.
A fundusze kupujące mieszkania pod wynajem trzeba opodatkować czy nie?
- Teraz fundusze oferujące mieszkania na wynajem są potrzebne, bo obecnie mieszkań na wynajem jest za mało i rosną czynsze, a do tego nie ma stabilnego, długoterminowego najmu, ponieważ na razie jest to marginalna skala. Natomiast nie byłoby dobrze, żeby w dłuższym horyzoncie zagraniczne fundusze zdominowały ten rynek. Najlepszy układ to równowaga pomiędzy najmem prywatnym, instytucjonalnym i tym komunalnym.
W takim układzie trzeba teraz wprowadzać podatek obniżający opłacalność wchodzenia w rynek najmu czy raczej wprowadzać jak najszybciej przepisy antykoncentracyjne, żeby na lokalnych rynkach nie powstawały oligopole, gdzie kilka funduszy dyktowałoby ceny?
- Na przykładzie innych państw widać, że dominacja obcego kapitału na rynku najmu doprowadziła do patologii, a poza tym korzyści z tego czerpią zagraniczni emeryci, a nie polscy. Jeśli rząd widzi ryzyka we wchodzeniu na nasz rynek zagranicznych funduszy, to niech te mieszkania od deweloperów kupuje polski fundusz, na przykład PFR Nieruchomości. Przydałyby się REIT-y, dzięki czemu ludzie zamiast mikrokawalerek kupowanych inwestycyjnie, mogliby w ten sposób inwestować i czerpać zyski z rynku mieszkaniowego.
Wracając do kwestii równowagi, brakuje nam czynszowych mieszkań na start o umiarkowanych opłatach, które pozwoliłyby pchnąć młodych w dorosłe życie bez ciężaru mieszkaniowego. Modelowym przykładem jest tutaj Wiedeń. Stabilny najem jest bardzo potrzebny, młodzi ludzie decydując się na wynajem, chcą mieć przewidywalność co do tego jak długo mogą korzystać z tego mieszkania. Role funduszy mogliby jednak przejąć Kowalscy.
W jaki sposób?
- Powinien być wprowadzony system certyfikacji stabilnego najmu. Przykładowo, jeśli mieszkanie jest wynajmowane na długi termin czyli nie tak jak często teraz bywa, że ktoś je chwilowo wynajmuje, ale za rok może zmienić zdanie i sprzedać, albo wprowadzi się tam córka, syn czy bratanica, ale byłoby długoterminowo przeznaczone na najem, wówczas z jednej strony najemca miałby gwarancję, że może mieszkać tam długo jak będzie płacić czynsz czyli na podobnej zasadzie jak wynajmując od funduszu, a właściciel mieszkania miałby preferencje podatkowe czyli płaci niższy podatek od wynajmu. Obie strony miałyby wówczas korzyść. Lepiej jest zawsze zachęcić niż karać.
Polacy się przestawiają na najem? Pokutuje przekonanie, że chcą mieszkać we własnych...
- Z moich obserwacji wynika, że młodzi ludzie przestawiają się na najem, bo chcą być mobilni i coraz częściej nie chcą brać na swoje barki kredytu hipotecznego na 30 lat. Dlatego zamiast karać podatkami, trzeba tworzyć zachęty do tego, żeby było więcej mieszkań na długoletni wynajem. Ja osobiście jestem zwolennikiem najmu w początkowych latach kariery zawodowej, a własności w późniejszej, bardziej stabilnej. Zawsze warto budować majątek, choćby w nieruchomościach, ale to temat dla bardzo cierpliwych.
- Nie wiem też dlaczego przy obecnych problemach na rynku, w Polsce nie jest wykorzystywana technologia budownictwa modułowego i prefabrykowanego. Mamy prężne firmy, które się w tym specjalizują, ale produkują na zagraniczne rynki, na przykład skandynawski lub niemiecki. W Polsce są zdolne i kompetentne osoby, które mogłyby zająć się kompleksowo organizacją budowy mieszkań państwowych, przy czym nie ma ich w rządzie. Ludzie latają w kosmos, Elon Musk puszcza na cały świat satelity Starlink, a u nas ciągle czegoś się nie da. Wiele państw przekonało się, że nie można być ignorantem mieszkaniowym, gdyż godne warunki do życia, to również rozwój rodzin i biznesów.
Monika Krześniak-Sajewicz
