Wybierz właściwego dewelopera!

Pozwolenie na budowę  

Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich dopiero po otrzymaniu pozwolenia na budowę firma może rozpocząć sprzedaż mieszkań. PZFD ostrzega, że sprzedaż wbrew tej zasadzie może spowodować niedotrzymanie warunków umowy, jak np. opóźnienia terminów czy zmiany cen. Dokumentem, który określa właściwe przygotowanie inwestycji do sprzedaży jest Kodeks Dobrych Praktyk, który zobowiązuje deweloperów do zawarcia w umowie przyrzeczenia sprzedaży (umowie przedwstępnej) wielu ważnych informacji m.in. określenie ceny, termin rozpoczęcia realizacji i data oddania gotowego mieszkania.  

Zaliczka czy zadatek ?  

Zanim zdecydujemy się wpłacić pieniądze na konto wybranej przez nas firmy, zastanówmy się nad konsekwencjami w przypadku rezygnacji z umowy. Zadatek to kwota pieniężna, wpłacana przy zawarciu umowy, zobowiązująca strony do jej wykonania. W przypadku zadatku, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy klienta, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego, zadatek przepada na rzecz dewelopera. Ale jeśli umowa nie została wykonana z winy wykonawcy usługi, to możemy od tej umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jednak jedna ze stron umowy tylko wtedy może zachować zadatek, jeśli wręczono go przy zawarciu umowy.

Zaliczka nie spowoduje takich skutków, jeśli nie zaznaczymy tego w umowie. Nie zabezpiecza ona umowy. W sytuacji niezrealizowania umowy z winy klienta, kwota ta trafia do dewelopera. W odwrotnym przypadku, otrzymamy z powrotem wpłacone pieniądze.

Forma spłaty

Najczęściej płacimy na raty. Ale tu także należy zachować ostrożność. Trzeba się zdecydować czy kwoty te mają być rozłożone na cały cykl budowlany (od rozpoczęcia budowy do jej zakończenia) czy też chcemy zacząć spłacać raty dopiero po wprowadzeniu się do mieszkania. Pamiętajmy, aby przy umowie przedwstępnej nie płacić więcej niż 15 proc. całej ceny. Raty powinny być powiązane z zakończeniem kolejnych etapów budowy. Unikajmy też firm, które rozliczają się z nami na podstawie kosztorysu po wykonawczego. Wtedy płacimy o wiele więcej od rzeczywistego kosztu lokalu, a wpływa na to wzrost cen materiałów i usług budowlanych w tym okresie.

Centrum, a może peryferia ?

Lokalizacja naszego mieszkania to jeden z ważniejszych, jak nie najbardziej istotny element, decydujący o podjęciu decyzji o wyborze firmy deweloperskiej. I tu także powinniśmy pomyśleć, czy warto płacić dwukrotnie więcej za mieszkanie w centrum, zamiast poczekać aż zostanie dobudowana infrastruktura na obrzeżach miasta. Przykładowo, powstające na obrzeżach Krakowa osiedle Europejskie zachęca nie tylko wysoką jakością i standardem wykonania, ale także ciekawym położeniem. Firma cieszy się uznaniem i została doceniona przez specjalistów z branży budowlanej, otrzymując tytuł Budowlanej Firmy Roku 2006 w kategorii deweloper. Podobnie krakowska firma Inter-bud, odznaczona tytułem Krakowskiego Dewelopera roku 2004 i 2006, oferuje mieszkania nad zalewem Bagry oraz na osiedlu Ruczaj z bogatą ofertą Centrum Sportowo-Rekreacyjnego. Czy nie lepiej żyć z dala od zgiełku i jednocześnie zaoszczędzić sporo pieniędzy?

Dodatkowe profity

Zwróćmy też uwagę na co dodatkowo możemy liczyć w ramach ceny mieszkania. Czy musimy płacić osobno za garaż, czy mieszkanie zostanie oddane w stanie deweloperskim czy po klucz? Jakie będziemy mieć okna i drzwi i czy będzie trzeba więcej zapłacić za rolety? Jak będzie wyglądała okolica? Czy planowana jest rozbudowa infrastruktury komunikacyjnej, rekreacyjnej i sportowej? To wszystko ma ogromne znaczenie.

Co z tą ceną?

Najlepszym wyjściem jest oczywiście stała cena za 1 mkw mieszkania. Wielu deweloperów jednak zastrzega sobie, że ceny nieruchomości mogą wzrosnąć, a więc oferują nam ceny zmienne, dzięki czemu mogą więcej na nas zarobić. To wyjście powoduje, że trudno określić ostateczny koszt lokalu. Podobna klauzula może się znaleźć w umowie w odniesieniu do stawki VAT. Jednak w tym przypadku nie należy się zbytnio obawiać, gdyż podatek od lokali użytkowych wynosi 22 proc. i mało prawdopodobne jest, aby miał się zmienić w najbliższym czasie.

U dewelopera jak w spółdzielni

Od 31 lipca b.r. mieszkanie u dewelopera jak i w spółdzielni mieszkaniowej możemy kupić prawie na tych samych zasadach. Różnić się będą jedynie tym, że mieszkaniami w ramach spółdzielni rządzi prawo o spółdzielniach mieszkaniowych, a gdy kupimy u dewelopera należy się posługiwać przepisami o własności lokali.

Zawsze u notariusza

Pamiętajmy o zawarciu umowy przedwstępnej u notariusza. Trzeba w niej dokładnie określić ostateczną cenę, termin zakończenia budowy, harmonogram wnoszenia wpłat, ale również sankcje wobec dewelopera za niedotrzymanie terminów. Kodeks cywilny daje nam odpowiedzi na liczne pytania. W przypadku gdy firma będzie uchylała się od zawarcia umowy z nami, możemy żądać naprawienia szkody ze względu na to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strona, która prowadziła z nami negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zawarcia umowy, ma obowiązek naprawić szkodę, jaką druga strona poniosła, licząc na zawarcie umowy.

To tylko kilka z wielu elementów koniecznych do podjęcia właściwej decyzji wyboru solidnego dewelopera. Pamiętajmy, że warto zasięgnąć opinii o danej firmie od jej klientów. To najbardziej sprawdzona droga do poznania czy firma dotrzymuje swoich zobowiązań.

Mariola Nowak