Za sprzedaż działki - podatek 22 proc.

Wydawałoby się, że osoby fizyczne niebędące podatnikami VAT sprzedając grunty nie podlegają przepisom o podatku od towarów i usług. Skoro nie mają zarejestrowanej działalności gospodarczej i sprzedają prywatny majątek, to pobieżna analiza przepisów wskazywałaby, że transakcje te nie powinny podlegać VAT.

Sytuacja nie jest jednak taka prosta

Ustawa o podatku od towarów i usług zawiera własną definicję działalności gospodarczej. Przepisy tej ustawy stanowią, że osoby fizyczne są podatnikami VAT, jeśli samodzielnie wykonują działalność gospodarczą. Natomiast działalność gospodarcza - w rozumieniu ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców również wtedy, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

I właśnie to ostatnie sformułowanie budzi najwięcej wątpliwości. Jednoznacznej odpowiedzi jak je rozumieć w praktyce nie dają także interpretacje urzędów skarbowych. Są one niespójne - w podobnych sytuacjach różne urzędy udzielają podatnikom odmiennych odpowiedzi.

Nie ma wątpliwości, że nie będzie podlegać opodatkowaniu jednorazowa sprzedaż gruntu otrzymanego w drodze spadku czy darowizny. Nie będzie również podlegała opodatkowaniu sprzedaż gruntu pierwotnie zakupionego dla realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Najwięcej wątpliwości budzi sukcesywna wyprzedaż majątku podatnika nabytego w formie spadku lub darowizny. Część urzędów nakazuje opodatkowanie takich transakcji, część natomiast uznaje, że nie podlegają one ustawie o VAT. We wszelkich bardziej skomplikowanych sytuacjach najlepiej więc - mimo niespójności odpowiedzi - wystąpić do urzędu o wiążącą interpretację przepisów, a w przypadku gdy nie będziemy się z nią zgadzać - złożyć odwołanie bądź skargę. Ponieważ nie ma jeszcze ukształtowanej jednolitej wykładni przepisów, istnieje duża szansa na zmianę niekorzystnej dla nas interpretacji.

Problem ten dotyczy tylko niektórych transakcji sprzedaży gruntu. Podatkowi VAT podlegają niezabudowane grunty budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe grunty niezabudowane są zwolnione od podatku. W przypadku gruntów zabudowanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że stawka podatku na grunt uzależniona jest od stawki na sprzedaż budynku. Często będzie to oznaczało możliwość zastosowania zwolnienia od podatku ze względu na zakwalifikowanie budynku do towarów używanych. Dotyczy to przypadków, gdy danej osobie nie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o naliczony oraz tych, gdy od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Interpretacje urzędów skarbowych

Osoby fizyczne, nie prowadzące działalności gospodarczej, sprzedają działki indywidualnym nabywcom. W 2002 r. sprzedały 6 działek, w 2003 r. 10 działek, a w 2004 r. 9 działek (w tym kilka po 1 maja). Zdaniem urzędu skarbowego sprzedaż takiej ilości działek kwalifikuje ich jako podatnika VAT (interpretacja z 13 grudnia 2004 r. Urzędu Skarbowego w Wołominie (nr US.42.TP/443-2889/04).

Konrad Piłat

OPINIA

Andrzej Nikończyk, prawnik w Spółce Doradztwa Podatkowego Ożóg i Stolarek Sp. z o.o.
Zasady opodatkowania sprzedaży przez osoby fizyczne gruntów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę budzą liczne wątpliwości. Stanowiska urzędów co do podlegania tych transakcji ustawie o VAT często uzależnione są np. od tego, czy dana osoba przed sprzedażą dokonała podziału gruntu na mniejsze działki.

Ze względu na definicję podatnika VAT, sam sposób nabycia gruntu nie ma decydującego znaczenia - fakt wejścia w ich posiadanie w drodze spadku czy darowizny nie wyklucza, że sprzedaż będzie następować w sposób częstotliwy. Jeśli jednak dana osoba zakupi grunt w celu jego sprzedaży, podzieli go na mniejsze działki i wystawi je wszystkie na sprzedaż, nawet w przypadku sprzedaży tylko jednej działki zostanie uznana za podatnika VAT.