Zmiany w czynszach ograniczone

Zmiany są spowodowane koniecznością doprecyzowania obowiązującego prawa do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, który kilkakrotnie kwestionował istniejące w polskim prawie ograniczenia w podwyżkach czynszu.

Niekonstytucyjne ograniczenia

Właściciele prywatnych kamienic mogą obecnie dokonywać podwyżek czynszu nie częściej niż co 6 miesięcy - częstszy wzrost opłat może dotyczyć tylko tzw. opłat niezależnych od właściciela, czyli np. wliczonych w czynsz opłat za media.

Jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka może być dokonana tylko w uzasadnionych przypadkach. Lokator ma prawo zakwestionować przed sądem wysokość podwyżki.

Z końcem roku przestanie obowiązywać przepis, zgodnie z którym, jeżeli poziom rocznego czynszu i innych opłat za używanie lokalu przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej (oprócz opłat niezależnych od właściciela), to roczna podwyżka nie może przekraczać 10 proc. dotychczasowego czynszu.

Z wyroków Trybunału Konstytucyjnego wynika, że obowiązujące przepisy naruszają zasadę równej dla wszystkich ochrony własności i praw majątkowych. Ochrona najemców została bowiem zapewniona kosztem praw właścicieli nieruchomości. Ci ostatni powinni otrzymywać czynsz, który pozwoli im pokryć koszty eksploatacji i remontu budynków, a także amortyzacji i godziwego zysku.

Podwyżka uzasadniona...

Projekt nowelizacji doprecyzowuje, w jakich przypadkach podwyżka czynszu będzie uzasadniona (dotyczy to podwyżek, w wyniku których wysokość czynszu przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu). Przede wszystkim wówczas, gdy nie przekroczy ona ubiegłorocznego wskaźnika inflacji, ogłaszanego przez GUS.

Jeśli natomiast podwyżka w takiej wysokości nie będzie wystarczająca, wówczas uzasadniona będzie podwyżka w szerszym zakresie. Ta ostatnia musi umożliwić właścicielowi osiągnięcie takiego poziomu przychodów z czynszu, które pozwolą mu na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału i zysk. Ta szersza podwyżka nie może być dokonywana dowolnie.

Zwrot kapitału nie może przekraczać w skali roku 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu lub 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na ulepszenia, które zwiększają wartość użytkową lokalu. Takie podwyżki mogą być pobierane przez kolejne lata, aż do pełnego zwrotu kapitału.

...i dokonana w terminie

Podwyżki czynszu nie mogą być obecnie dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Trybunał wskazał jednak wątpliwości dotyczące liczenia tego terminu. Nowelizacja precyzuje, że bieg tego terminu rozpoczyna się w dniu wejścia podwyżki w życie, czyli od dnia, w którym upłynął termin wypowiedzenia albo uprawomocniło się orzeczenie sądu.

Właściciele mieszkań będą również mieli więcej czasu na uzasadnianie podwyżek. Obecnie właściciel musi na żądanie lokatora przedstawić w ciągu 7 dni przyczynę i kalkulację podwyżki. Projekt nowelizacji wydłuża ten termin do 14 dni, gdyż dotychczasowy był często za krótki w dużych zasobach mieszkaniowych. Jednocześnie zastrzega, że jeśli takie uzasadnienie nie zostanie sporządzone w terminie, podwyżka będzie nieważna.

Lokator nadal będzie mógł odmówić przyjęcia podwyżki, jednak będzie mógł to zrobić tylko w formie pisemnej - pozwoli to uniknąć wątpliwości w razie ewentualnego procesu. Nadal możliwe będzie również zakwestionowanie podwyżki przed sądem.

Godziwy zysk dla właściciela

Projekt wyraźnie włącza do czynszu zysk dla właściciela mieszkania. Zysku nie mogą jednak wliczać do opłat za mieszkanie gminy wynajmujące lokale socjalne i spółdzielnie mieszkaniowe (te ostatnie nie mogą wliczać do opłat również zwrotu kapitału). W myśl nowych przepisów, właściciel ma otrzymać godziwy zysk, jednak projekt nie wskazuje kryteriów obliczania takiego zysku.

Doprecyzowuje jednak, jakie wydatki są związane z utrzymaniem lokalu. Należą do nich: opłata za wieczyste użytkowanie gruntu, podatek od nieruchomości, koszty konserwacji i remontów, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń użytkowanych wspólnie, a także utrzymania windy, anteny zbiorczej i zieleni oraz ubezpieczenia nieruchomości.

Dochody z czynszu muszą pozwolić właścicielowi na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału i zysk

Nowe rozwiązania nie uwzględniają szeregu zastrzeżeń Trybunału, które, według projektodawcy wymagają zmian systemowych, więc dokonane zostaną później. Na razie nie wskazano więc dokładnego katalogu obowiązku stron stosunku najmu ani nie doprecyzowano kwestii opłat niezależnych od właściciela. Zmiany nie dotkną również na razie systemu przyznawania dodatków mieszkaniowych.

Ewa Usowicz

OPINIE

Barbara Grzybowska-Kabańska wiceprezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości

Zmiany proponowane przez Ministerstwo Budownictwa niestety nie wprowadzają przejrzystych zasad kalkulacji podwyżek przez właścicieli nieruchomości. Wprowadzenie zapisu, że wysokość czynszu nie może przekroczyć w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, właściwie niczego nie zmieni. Problemem, na który zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny, jest sposób kalkulacji czynszu, kiedy zostanie przekroczony ten próg. Projektodawcy jednak tej kwestii nie poruszyli. Wątpię, żeby nowe przepisy wpłynęły drastycznie na podwyżkę opłat za wynajem lokali. Nie zapominajmy o tym, że wolny rynek rządzi się też swoimi zasadami i doświadczenia poprzednich nowelizacji wskazują na to, że znaczących wzrostów czynszów nie będzie. Nie wiadomo też, co należy rozumieć poprzez określenie godziwego zysku, który właściciele mogą uwzględnić przy zmianie ceny najmu. Dla jednych będzie to zapewne szybki zwrot kosztów budowy kamienicy, innym wystarczy, że inwestycja zwróci się po dziesięciu latach.

Tomasz Urbaś wiceprzewodniczący Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości

Próg 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu jest poziomem bardzo niskim w stosunku do warunków rynkowych, jak i sumy wszystkich kosztów utrzymania nieruchomości. Właściciele nadal będą mieli problemy z utrzymaniem nieruchomości w należytym stanie technicznym, a stosunki z lokatorami będą bardziej konfliktowe niż obecnie. Problemem będzie też dokonywanie oceny, czy podwyżka jest zasadna czy nie. Projekt nie precyzuje np. bardzo ważnej kwestii, czy odsetki od kredytu zaciągniętego na remont kapitalny są kosztem, który może uzasadniać podwyżkę czy nie. Ich wysokość sięga niekiedy wartości samej pożyczki. Jeżeli czynsz nie pozwoli na finansowanie odsetek, to często właściciel będzie musiał spłacać odsetki z własnego majątku. Zaskakująca jest też regulacja dotycząca zwrotu kapitału właściciela przy podwyżkach. Proponuje się najniższą z możliwych stawek amortyzacji budynku, która wynosi 1,5 proc. Przepisy podatkowe pozwalają na amortyzację takich budynków w granicy do 10 proc.

Alicja Starzyńska prezes Polskiego Zrzeszenia Lokatorów

Projekt nowelizacji nie przyniesie nic dobrego dla lokatorów, a wprowadzi tylko dużo zamieszania. Przepisy regulujące tego typu materię powinny być ostre i wyraźne, by nie wywoływać wątpliwości interpretacyjnych dla sądów. Propozycja ministerstwa zawiera zwroty niedookreślone, takie jak godziwy zysk, i nie precyzuje klarownych zasad kalkulacji podwyżek. Ustalenie granicy podwyżki na granicy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu przy okazji remontów bieżących w zupełności wystarczy. Podwyższenie tego poziomu mogłoby się okazać zbyt uciążliwe dla lokatorów.