Cena czy lokalizacja - jak kupujemy mieszkania w Krakowie?

Pierwszą tendencją, o jakiej możemy mówić patrząc na rynek pierwotny stolicy Małopolski, jest nieustający popyt na lokale mieszkalne. Saldo migracji wewnętrznej pozostaje na dodatnim poziomie już od wielu lat. Szczególnie młodzi ludzie i absolwenci krakowskich uczelni decydują się zapuścić korzenie w tym mieście. Sprzyja temu dostępność miejsc pracy, zwłaszcza w sektorze nowoczesnych usług biznesowych, w tym technologii i sektora badawczo-rozwojowego. W ciągu zaledwie 10 lat zatrudnienie w sektorze hi-tech wzrosło o 66 proc. (dane z raportu Krakowski Rynek Nieruchomości 2018, Urząd Miasta Krakowa we współpracy z Knight Frank).

Jednym z licznych atutów Krakowa, który napędza rynek nieruchomości  jest także rozwinięta infrastruktura turystyczna i kulturowa. CNN Travel umieścił Kraków na czele listy najpiękniejszych miast w Polsce, a obszar Starego Miasta został wpisany na Listę Światowego Dziedzictwa Kulturalnego i Przyrodniczego UNESCO. Po Krakowie możemy poruszać się liniami tramwajowymi, autobusowymi i koleją aglomeracyjną. Wszystkie te czynniki sprawiają, że krakowski rynek nieruchomości jest największym regionalnym rynkiem powierzchni biurowych i zajmuje wysokie miejsce w rankingu liczby mieszkań oddanych do użytku w ciągu roku.

W Krakowie już od wielu lat nie gaśnie popyt na lokale mieszkalne. Problemem jest jednak brak miejsca pod budowę - szczególnie w Śródmieściu. 

- Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w stosunku do lokalizacji ludzie coraz częściej decydują się na mieszkania oddalone od centrum Krakowa. Niegasnącą popularnością cieszą się okolice Krowodrzej Górki i Prądników - Białego i Czerwonego. Rozbudowana sieć połączeń autobusowych i tramwajowych pomaga w codziennych dojazdach do Śródmieścia, a cena za metr kwadratowy staje się determinującym czynnikiem. Murapol aktualnie buduje w dwóch krakowskich lokalizacjach - na Nowym Złocieniu i Prądniku Białym. Stawiamy na spokojne i zielone miejsca z dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej. Ale budujemy także w Wieliczce, która bezpośrednio graniczy z miastem i staje się bazą wypadową dla wielu mieszkańców Krakowa, którzy uciekają z zatłoczonego centrum - opowiada Aneta Czarnecka, kierownik krakowskiego biura sprzedaży Murapol.

Nowa Huta i Swoszowice wciąż pozostają w tyle zestawienia najpopularniejszych destynacji deweloperów w Krakowie. W 2018 roku ceny za metr kwadratowy w obrębie Starego Miasta sięgały średnio 14 tys. zł. 

Deweloperzy coraz częściej decydują się na realizację inwestycji także poza Krakowem. Popularnymi lokalizacjami od lat pozostaje Wieliczka czy Niepołomice, które z Krakowem łączy miejska komunikacja aglomeracyjna oraz rozbudowana sieć dróg. To tam, z dala od zgiełku miasta, w zielonym i spokojnym otoczeniu decydują się zamieszkać rodziny z dziećmi czy młode małżeństwa. 

Z rosnącym zapotrzebowaniem na lokale mieszkalne zaczęło brakować miejsc, w których deweloperzy mogliby budować. Mówi się więc o wyczerpaniu tzw. ‘banku ziemi’. - Znów wróciliśmy do sytuacji, kiedy klient kupuje mieszkanie na etapie "dziury w ziemi" i musi trochę poczekać na odbiór swojego wymarzonego M. - dodaje Aneta Czarnecka. Ratunkiem dla osób, które nie chcą lub nie mogą czekać, staje się rynek wtórny. 2018 rok był rokiem rekordowej sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego. 

Według badania prowadzonego przez Murapol wśród swoich klientów (w okresie I-VI 2020) kluczowym czynnikiem przy wyborze mieszkania, dla osób kupujących w Krakowie, jest przede wszystkim lokalizacja (wskazało ją 53,2 proc. badanych), na drugim miejscu znalazła się cena (33,1 proc.) i dalej rozkład pomieszczeń (12,9 proc.).

Powyższe badanie pokazało również, że ponad 84 proc. klientów szukających mieszkania w Krakowie kupuje je na własne potrzeby. Pozostałe 16 proc. traktuje zakup jako inwestycję. - Kraków jest szczególnie wdzięcznym rynkiem jeżeli chodzi o inwestowanie w mieszkania pod wynajem. To studenckie miasto, gdzie w trakcie roku szkolnego i akademickiego uczniowie i studenci potrzebują dachu nad głową, a nie każdy chce mieszkać w akademiku. - mówi Aneta Czarnecka. W sezonie wakacyjnym również wiele osób przyjeżdża w celach turystycznych lub za pracą, dlatego obserwujemy całoroczne zainteresowanie mieszkaniami na wynajem.

Jeśli chodzi o źródło finansowania zakupu mieszkań wśród klientów Murapol w Krakowie, najczęstszy jest kredyt bankowy, który o kilka punktów procentowych wyprzedza finansowanie ze środków własnych (kredyt bankowy 53,6 proc., środki własne 46,4 proc.). Dla porównania - w Warszawie aż 59,5 proc. nabywców mieszkań z oferty Murapol kupuje mieszkania ze środków pozyskanych od banków, zaś we Wrocławiu 62,6 proc. Z kolei Trójmiasto to jeden z nielicznych regionów, gdzie dominuje zakup mieszkania ze środków własnych (58,9 proc.).