Gdzie najwięcej?

Od czego zależy zdolność kredytowa? Od bardzo wielu czynników. Przede wszystkim od liczby osób na utrzymaniu kredytobiorcy. Załóżmy, że rodzina składa się z 4 osób. Według jednego banku ich utrzymanie będzie kosztować np. 1 200 zł, a według innego 2 500 zł. Nietrudno się domyślać, który bank udzieli kredytu takiej rodzinie przy dochodach 2 500 zł netto.

Niektóre banki nie przejmują się liczbą osób w gospodarstwie domowym, ani kosztami utrzymania nieruchomości, a interesuje ich jedynie relacja raty do dochodu. Od niedawna takie zasady obowiązują w Fortis Banku. Jeśli wkład własny wynosi min. 20 proc., wówczas kredytobiorca może spłacać maksymalną ratę w wysokości połowy dochodu (min. dochód wówczas to 1 500 zł).

Znaczenie ma także miejsce zamieszkania. Wiele banków dzieli klientów na "Warszawiaków i resztę". Oczywiście koszty utrzymania w Warszawie ustalane są na znacznie wyższym poziomie i trzeba zarabiać więcej, by dostać taki sam kredyt, jak klient spoza stolicy. Część kredytodawców ma bardziej rozbudowane systemy. Np. BPH rozróżnia aż 5 kategorii miejsca zamieszkania (zależnie od liczby mieszkańców). Maksymalna kwota kredytu, jaką zaproponuje komuś kto mieszka na wsi może być nawet dwukrotnie wyższa niż klientowi z Warszawy.

Banki oczywiście zapytają (a potem same sprawdzą w BIK), czy kredytobiorca spłaca inne kredyty, karty kredytowe, limity w rachunku osobistym. Przy czym zasady obciążania dochodu z tytuły ostatnich dwóch produktów są bardzo zróżnicowane.

Część banków obniży zdolność kredytową, jeśli wnioskodawca dysponuje samochodem. Koszt utrzymania auta to od 200 do 400 zł. Uwzględniony zostanie także koszt utrzymania nieruchomości - w części banków jako stała kwota (np. 400 zł miesięcznie), a w innych w zależności od powierzchni i typu nieruchomości.

Kilka banków (np. Nordea, Raiffeisen, mBank i MultiBank) weźmie pod uwagę takie "parametry" jak wykształcenie kredytobiorcy, jego stan cywilny, formę zatrudnienia, stanowisko itp. Wpływ tych informacji na zdolność kredytową jest jednak minimalny. Zawsze liczy się przede wszystkim dochód.

Poniżej zestawiliśmy maksymalne kwoty kredytów, jakich skłonne byłyby udzielić banki przykładowym klientom. Jak widać, największe różnice między bankami pojawiają się przy kredytobiorcach osiągających najniższe dochody - są banki, które skłonne im są pożyczyć prawie 150 tys. zł, a inne nie pożyczą nic.

UWAGA! Zestawienie nie jest rankingiem. Nie oceniamy, czy to dobrze czy źle, że dany bank pożyczy więcej niż inny. Ważne jest, by wiedzieć o tych różnicach i nie zrażać się, jeśli jakiś bank nie chce nam pożyczyć nic lub zbyt mało. Każdy z nas powinien we własnym zakresie ocenić, jakiej nieruchomości potrzebuje i jaką ratę jest w stanie spłacać. Banki zawsze stosują uproszczone mechanizmy.

Weźmy Przykład 1. Ta rodzina może pożyczyć w PKO BP nawet 233 tys. zł, co w przypadku spłaty przez 20 lat oznacza ratę na poziomie 1670 zł. Obciążanie się taką ratą przy dochodach 3 000 zł netto jest raczej nieracjonalne.

Generalnie jednak liberalizm w ocenie zdolności kredytowej jest pozytywną cechą oferty banku. Dzięki temu klient ma więcej możliwości - może samodzielnie decydować o tym, co i za ile chce kupić. Na pewno lepiej dowiedzieć się, że możemy pożyczyć bardzo dużo (nie musimy przecież z tej możliwości korzystać, jeśli miałoby to oznaczać znacznie obciążenie budżetu), niż zostać odesłanym z kwitkiem.

W naszym zestawieniu skupiamy się na kredytach w złotówkach. Czy bank pożyczy więcej, gdy wybierzemy taniego franka szwajcarskiego? Okazuje się, że w większości przypadku zdolność kredytowa będzie podobna lub tylko nieznacznie wyższa niż dla złotówek. Banki biorą poprawkę na ryzyko kursowe - muszą mieć pewność, że kredytobiorca będzie w stanie spłacać wyższe raty w sytuacji, gdy kurs franka pójdzie do góry.

Konieczne jest jeszcze jedno wyjaśnienie. We wszystkich trzech przykładach zakładamy, że wnioskodawcy uzyskują dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Tymczasem to, ile bank nam pożyczy, zależy także od formy uzyskiwania dochodów. Niektóre banki obcinają dochody z umowy o dzieło czy umowy zlecenia (biorą pod uwagę tylko część faktycznych dochodów). Dość powszechnie przy liczeniu zdolności kredytowej dyskryminowani są także "ryczałtowcy" i "karciarze", czyli przedsiębiorcy, którzy wybrali uproszczone formy rozliczania się z fiskusem. Przy tych bardziej "egzotycznych" przypadkach jeszcze bardziej ujawniają się różnice między ofertami banków.

Przykład 1

rodzina 2+2
dochód netto 2000 zł z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony
miasto 40 tys. mieszkańców
brak kredytów ani innych stałych obciążeń
brak samochodu
wykształcenie średnie, praca w urzędach państwowych

Przykład 2

rodzina 2+2
dochód 3000 netto z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony
miasto 400 tys. mieszkańców
brak kredytów ani innych stałych obciążeń
samochód
wykształcenie wyższe, praca w urzędach państwowych

Przykład 3

rodzina 2+1
dochód netto 4000 zł z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony
Warszawa
brak kredytów ani innych stałych obciążeń
samochód
wykształcenie wyższe, praca w dużych firmach prywatnych

Zakładamy, że wszystkie rodziny chcą zaciągnąć kredyt w złotówkach z możliwie niskim wkładem własnym (w większości banków będzie to wkład zerowy). Interesuje je okres spłaty 20 lat i raty równe. Sprawdźmy, ile maksymalnie pożyczą banki.

Marek Kossowski