Umowa z deweloperem i pośrednikiem

Zawarcie umowy z nieuczciwym deweloperem może w najgorszym razie oznaczać brak zarówno mieszkania, jak i wpłaconych pieniędzy. Tymczasem umowy na rynku nieruchomości nadal pozostawiają wiele do życzenia. Wykonawcy formułują je w ten sposób, aby zabezpieczyć swoje interesy. Kupujący natomiast nie zawsze są równoprawnymi partnerami w zakresie praw i obowiązków stron. Powszechne jest uzależnianie sprzedaży mieszkania od kupna garażu, czy wygórowane kary za odstąpienie od umowy. Podobne zakazane klauzule umowne stosują spółdzielnie mieszkaniowe, które realizują inwestycje mieszkaniowe.

Zapisy umów zawieranych z deweloperami, realizującymi daną inwestycję mieszkaniową, rzadko podlegają negocjacji. W praktyce ewentualnym negocjacjom podlega jedynie cena metra kwadratowego mieszkania. Warto wiedzieć, że można i trzeba negocjować warunki takich umów. Tym bardziej że deweloperzy coraz częściej idą na rozmaite ustępstwa na rzecz kupujących.

Bez wyłączania odpowiedzialności

Deweloperzy zapisują w umowach takie rozwiązania, które ułatwiają im niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta dotyczy m.in. nieterminowego wykonania umowy. Jeden z deweloperów zastrzegał, że termin wykonania umowy będzie uważany za zachowany, jeśli zgłosi on zamawiającemu gotowość do przeprowadzenia odbioru, nie później niż w ciągu 60 dni po tym terminie. W umowie zapisał ponadto, że ma prawo przesunięcia tego terminu bez ponoszenia kar, jeśli warunki atmosferyczne poważnie utrudnią bądź uniemożliwią wykonywanie prac budowlanych. Ocenę, jakie warunki atmosferyczne są w stanie realnie utrudnić dokończenie prac budowlanych, deweloper pozostawił wyłącznie sobie.

Przedsiębiorcy budowlani uzależniają również zawarcie umowy od spełnienia innych świadczeń, których konsument nie zamawiał - np. w skład ceny za lokal klienta wliczają koszty dopłat do lokali służbowych czy zainstalowanie dostępu do sieci internetowej.

Zmiany tylko za naszą zgodą

Zdarza się, że deweloperzy przyznają sobie prawo do zmiany tzw. istotnych warunków umowy, bez uzgodnienia tego z kupującymi - np. zastrzegają sobie prawo zastosowania w trakcie budowy innych materiałów niż wymienione w załącznikach do umowy. Na takie zmiany musimy, rzecz jasna, mieć możliwość wyrażenia zgody, a jeśli ich nie akceptujemy - odstąpienia od umowy.

Pamiętajmy, że firma budująca nasze mieszkanie nie może przyznawać sobie prawa do swobodnego interpretowania umowy lub do jej zmiany bez ważnej przyczyny. Bywa, że deweloper zastrzega sobie możliwość dokonywania zmian w projekcie budynku, zwłaszcza zmiany powierzchni lokali, a co za tym idzie, udziału w nieruchomości gruntowej. Zwiększenie powierzchni lokalu powoduje, że klient musi zapłacić wyższą cenę za mieszkanie, bez realnej możliwości wpływu na taką zmianę umowy. Niektórzy deweloperzy dokonują wiążącej interpretacji umowy w ten sposób, że zastrzegają sobie prawo do aktualizacji ceny metra kwadratowego mieszkania w trakcie jego budowy, uzasadniając to np. niestabilnością cen na rynku.

PRZYKŁAD Jeden z deweloperów zapisał w umowie, że zastrzega sobie prawo do zmiany powierzchni całkowitej lokalu w granicach 3 proc. Jednak cena mieszkania ulegałaby proporcjonalnej zmianie wyłącznie w przypadku przekroczenia tego progu. Tym samym wyłączył więc prawo konsumenta do otrzymania wpłaconej nadwyżki pieniężnej, jeżeli zmiana powierzchni lokalu będzie wynosiła mniej niż 3 proc.

Do rzadkości nie należy również uzależnianie przez deweloperów spełnienia świadczenia od okoliczności zależnych wyłącznie od ich woli. Przykładowo, przedsiębiorca zastrzega, że może zgłosić budynek do odbioru końcowego, nawet jeżeli niektóre elementy z zakresu robót nie zostały ukończone (np. elewacja, ogrodzenie), jeśli termin tego odbioru przypada w okresie jesienno-zimowym...

Często wykonawca wskazuje, w której kancelarii sporządzony zostanie akt notarialny, podczas gdy konsument ma prawo swobodnego wyboru kancelarii notarialnej.

Zdarza się również, że kupujący jest obligowany do wypełnienia zobowiązania, mimo że sprzedający go nie spełnił. Przykładowo, klient nie może być zmuszany do odbioru lokalu, jeśli posiada on wady lub usterki. Tymczasem jeden z deweloperów zastrzegał w swojej umowie, że może odstąpić od niej, jeśli kupujący uchyli się od podpisania protokołu odbioru. Inny deweloper zapisał w umowie, że wystąpienie wad i usterek nie wstrzymuje płatności. Kupujący był zobowiązany do terminowej zapłaty ostatecznej płatności nawet wówczas, gdy odmówił, z powodu wad lokalu, podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Sprawdź odstąpienie od umowy

Zdarza się, że po podpisaniu umowy ktoś chce zrezygnować z kupna mieszkania, gdyż np. pogorszyły się jego możliwości finansowe. Na wypadek takich okoliczności warto, jeszcze przed podpisaniem umowy, dokładnie sprawdzić, jak wyglądają warunki odstąpienia od niej. Do rzadkości nie należy, że osoby, które chcą odstąpić od umowy kupna mieszkania, są obligowane do znalezienia swego następcy. Firmy zastrzegają sobie m.in., że zwrot kwoty wniesionej przez klienta nastąpi dopiero po wpłaceniu pieniędzy przez innego kupującego, który wejdzie na jego miejsce. Deweloperzy żądają także rażąco wygórowanych kar umownych za odstąpienie od umowy i za opóźnienia w płatnościach. Zastrzegają również w umowach, że opóźnienie w przekazaniu budynku nie stanowi podstawy do wypowiedzenia umowy przez nabywcę.

PRZYKŁAD Klient zawarł umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego z przedsiębiorstwem budowlanym. Podpisał przedłożoną przez firmę umowę, zgodnie z którą za mieszkanie o powierzchni 67 mkw. uiści w ratach prawie 150 000 zł. Odstąpienie od umowy było możliwe w każdym czasie, jednak powodowało obowiązek zapłacenia kary pieniężnej w wysokości 5 proc. wartości mieszkania. W umowie nie przewidziano, aby podobną sankcję finansową ponosiło za odstąpienie od umowy przedsiębiorstwo budowlane.

Sprawa trafiła do Sądu Antymonopolowego (obecnie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów), przed którym pozwane przedsiębiorstwo budowlane argumentowało, że w wyniku odstąpienia klienta od umowy firma ponosi realne straty, które wycenia na 5 proc. wartości mieszkania. Na ową karę umowną, według firmy, składa się w dużej mierze koszt ponownego wprowadzenia lokalu na rynek - m.in. koszt reklamy. Sąd uznał zastrzeżenie pobrania od kupującego odstępnego w wysokości 5 proc. wartości mieszkania za niedozwoloną klauzulę umowną. Zdaniem sądu, niedopuszczalne jest ponoszenie konsekwencji finansowych odstąpienia od umowy jedynie przez kupującego mieszkanie, bez nałożenia podobnego obowiązku na firmę budowlaną, gdyby chciała ona rozwiązać umowę (sygn. akt XVII Amc 30/01).

Problemy z prowizjami

Niedozwolone działania pośredników w obrocie nieruchomościami polegają przede wszystkim na każdorazowym żądaniu prowizji (ok. 2,5 - 3 proc.), nawet gdy transakcja dochodzi do skutku wyłącznie dzięki staraniom klienta. Pośrednicy zastrzegają również w umowie klauzule, zgodnie z którymi klient nie może wycofać się ze sprzedaży mieszkania - jeśli się rozmyśli, musi niekiedy zapłacić karę w wysokości 20, a nawet 30 proc. ceny nieruchomości.

PRZYKŁAD Zenon M. chciał sprzedać mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości. Zakwestionował postanowienie umowy, zgodnie z którym zawarcie umowy sprzedaży lub najmu z pominięciem pośrednika, skutkuje koniecznością zapłaty na rzecz agencji nieruchomości 3-krotności prowizji.

Sprawa trafiła do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który orzekł, że pobieranie 3-krotności prowizji powoduje uzyskanie przez pośrednika dodatkowych korzyści. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami pobierają zwykle opłatę w wysokości 2-3 proc. ceny nieruchomości. Ponadto, pośrednik pobiera zwykle prowizję od obydwu stron umowy - sprzedającego i kupującego lub najemcy i wynajmującego. Sąd argumentował, że w razie zawarcia umowy sprzedaży lub najmu z pominięciem pośrednika, ten ostatni traci jedną lub dwie prowizje. W żadnym wypadku nie zyskuje trzeciej prowizji, tak więc zastrzeżenie kary umownej wyższej niż dwukrotność prowizji jest nieuzasadnione (sygn. akt XVII Amc 39/03).

Dziś, w poniedziałek 6 czerwca, do "Gazety Prawnej" dołączona jest płyta CD-ROM z niezbędnymi w pracy i w domu wzorami umów.