Kredyt mieszkaniowy dla "karciarza" i "ryczałtowca"

Niechęć banków ma swoje uzasadnienie - aż 30 proc. kredytów udzielonych indywidualnym przedsiębiorcom ma status należności zagrożonych (według stanu na koniec września 2003 r.). Banki wolą więc pożyczać takim osobom mniej niż wynikałoby to z ich faktycznej zdolności kredytowej. Ta ostrożność dla wielu klientów może być krzywdząca.

Sposoby ustalania dochodu uwzględnianego przy określaniu zdolności kredytowej są bardzo różne. W przypadku "karciarzy" bank najczęściej określa "kredytowy" dochód netto jako wielokrotność karty podatkowej. Zależnie od banku mnożnik wynosi od 6 do 9. Wyznaczony w ten sposób dochód często ma się nijak do faktycznych zarobków kredytobiorcy. Na przykład taksówkarze płacą kartę w wysokości ok. 190 zł, a zatem ich dochód netto, jaki bank weźmie pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego to od 1140 do 1710 miesięcznie. Faktyczne dochody taksówkarzy (szczególnie w Warszawie) są z reguły sporo wyższe.

Są też skrajne przypadki. Doradca Expandera Tomasz Kowalski opowiada o kliencie, który prowadził świetnie prosperujący zakład samochodowy. Z fiskusem rozliczał się kartą podatkową w wysokości 200 zł. Klient szukał kredytu w kwocie 50 tys. zł. Niestety banki kolejno odrzucały jego wniosek kredytowy. Ostatecznie doradca znalazł bank, który zgodził się udzielić kredytu na tę kwotę. Okres spłaty wynosił 5 lat podczas, gdy inne banki nie chciały pożyczyć nawet na 30! To pokazuje, jak bardzo może stopnieć dochód klienta po przejściu przez bankowe, biurokratyczne sito.

Podobnie jest z ryczałtem. Tutaj banki z reguły obliczają dochód na swoje potrzeby jako określony procent przychodu lub dochodu netto kredytobiorcy za ostatni rok, przy czym przychód lub dochód są silnie redukowane. Część banków uzależnia skalę tej redukcji od branży, w jakiej działa klient zakładając, że pewne rodzaje działalności są bardziej ryzykowne inne mniej. Najbardziej poszkodowani będą w tym przypadku ryczałtowcy prowadzący działalność handlową. Część banków podzieli ich dochód nawet przez 10 przed uwzględnieniem dla wyznacznia zdolności kredytowej. Trochę lepiej kredytodawcy traktują przedsiębiorców z branży produkcyjnej, a najbardziej lubią działalność usługową. Tutaj dochód będzie pomniejszony "tylko" do 30-40 proc.

Okazuje się, że są banki, które podchodzą do sprawy mniej biurokratycznie, a bardziej zdroworozsądkowo. Doradcy Expandera wymieniają GE Bank Mieszkaniowy i MultiBank. GE BM nie stosuje sztywnych mechanizmów szacowania dochodu klienta, lecz przyjmuje za dobrą monetę jego deklarację: "jestem w stanie spłacać tyle i tyle". Oczywiście bank jest w stanie zweryfikować realność takiej obietnicy w oparciu o swoje bazy danych. Jeśli taksówkarz zamierza spłacać 10 tys. zł miesięcznie z pewnością wzbudzi to podejrzenia banku. Oferta GE BM ma jednak pewien feler: od ryczałtowców bank wymaga 50-proc. wkładu własnego, a mimimalny okres prowadzenia działalności to 2 lata (w większości banków 12 miesięcy).

MultiBank, w przypadku kredytobiorców rozliczających się za pomocą ryczałtu, także wykorzystuje deklarację klienta. Jednocześnie bank dokonuje jednak weryfikacji dochodu. Stosowany jest w tym przypadku mechanizm przekładający opodatkowanie ryczałtem na standardową 3-stopniową skalę podatkową obowiązującą osoby fizyczne. Ostatecznie bank przyjmuje mniejszą z dwóch kwot: zadeklarowanej przez kredytobiorcę i wyliczonej w powyższy sposób.

Metoda MultiBanku nie jest doskonała, bo dochód wyliczony przy weryfikacji z reguły będzie niższy niż faktycznie osiągany przez wielu ryczałtowców - zarabiających dobrze i płacących niską stawkę ryczałtu. Na pewno jest to jednak lepszy sposób niż mechaniczne redukowanie dochodu zależnie od branży. W przypadku karty podatkowej MultiBank jest mniej innowacyjny - dochód przyjmowany do wyznaczania zdolności kredytowej to 9-krotność karty.

Maciej Kossowski