Mieszkania: ceny nie spadną?
Kto kupił mieszkanie w ostatnich dwóch latach może sobie pogratulować, była to świetna lokata kapitału. Najbardziej podrożały mieszkania jedno- i dwupokojowe. Według analityków rynku ceny mieszkań w tym roku będą rosły w zależności od atrakcyjności rejonu.
Od stycznia do grudnia 2005 r. ceny mieszkań wzrosły średnio o 18 proc. Najbardziej podrożały mieszkania małe, jedno- i dwupokojowe, na które tradycyjnie utrzymuje się największy popyt. W grudniu za kawalerkę trzeba było zapłacić o 17,6 proc ., a za M2 18,1 proc. więcej niż w styczniu. Powody do zadowolenia mają też nabywcy większych lokali. M3 podrożały średnio o 14,3 proc. Najmniej, bo zaledwie o 2 proc., wzrosły ceny mieszkań cztero - i więcej pokojowych. Niestety nie wszystko rosło. Boom ominął domy wolno stojące, których ceny praktycznie nie zmieniły się w ub.r. Wyjątkiem są tu domy stojące w tzw. ekskluzywnych dzielnicach, lub przy prestiżowych ulicach miast. Ten rodzaj nieruchomości podrożał o jedną trzecią. Nie dziwi zatem pęd posiadania własnego M, które coraz częściej jest świetną lokatą kapitału.
Polska na szarym końcu Na tle Europy nasze budownictwo wypada fatalnie. Na budowę mieszkań większość krajów europejskich przeznacza od 1-2 proc. PKB, Polska zaś 0,1 proc. Jak wynika z danych GUS, w ubiegłym roku wybudowano niespełna 114,3 tysiąca mieszkań - to prawie 6 proc. więcej, niż rok wcześniej. Spada liczba mieszkań budowanych przez spółdzielnie i indywidualnych inwestorów, rośnie za to liczba mieszkań powstających z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. W porównaniu z 2004 r. jest to wzrost o ponad 38 proc. W większych miastach zwiększa się przewaga firm deweloperskich, lokalnych jak i zagranicznych, nad spółdzielniami mieszkaniowymi, które wyraźnie są w odwrocie. Cena metra kwadratowego sukcesywnie rośnie, w miastach wahając się między 2,4 a 5 tys zł. Jednakże apartamenty w prestiżowych dzielnicach są zdecydowanie droższe i wtedy cena metra kwadratowego jest windowana od 8 a 16 tys zł za mkw.
Rynek mieszkań będzie "gorący Według analityków rynku nieruchomości ceny w tym roku będą rosły w zależności od atrakcyjności rejonu. W Warszawie, ceny mogą się podnieść nawet o 15 proc. Podobne prognozy dotyczą Małopolski i Wybrzeża, głównie Krakowa i okolic oraz Trójmiasta. Tam również przewiduje się wzrost cen w przedziale 10-20 proc.
Sytacja w branży Jak wynika z danych specjalistów monitorujących rynek nieruchomości firmy budowlane nie powinny narzekać. W branży panuje lekkie ożywienie, budowlańcy notują poprawę i stały wzrost zamówień. Nowe mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki dzięki łatwo dostępnym kredytom. Nie bez znaczenia jest częsty zakup mieszkań przez inwestorów zagranicznych, którzy traktują mieszkania w Polsce jako doskonałą lokatę kapitału. Widoczna jest też obecność inwestorów zza wschodniej granicy, którzy ochoczo lokują środki w nieruchomości.
Wysoki popyt nikła podaż Według analityków z Tabeli Ofert wzrost popytu napędza zapowiedź administracyjnych ograniczeń w dostępności do kredytów nominowanych w walutach obcych. Do tego dokłada się strach przed planowaną podwyżka VAT-u z 7 do 22 proc. w 2008 roku. To wszystko podbija ceny.
Rynek pierwotny mieszkań będzie się dynamicznie rozwijał, deweloperzy będą rozpoczynali nowe inwestycje i te oferty będą sprzedawane jeszcze na etapie realizacji. Ceny w ciągu roku mogą wzrosnąć do około 15 procent. Ich wzrost będzie zależał od atrakcyjności lokalizacji, standardu wykończenia oraz solidności inwestora. Znacząco wzrośnie w ciągu najbliższych 2-3 lat, liczba mieszkań budowanych przez zagranicznych deweloperów. Bez zmian największym zainteresowaniem cieszyć się będą małe i średnie projekty. Jak podaje Rzeczpospolita, prawie 40% podaży stanowią obecnie inwestycje zawierające nie więcej niż sto mieszkań. Potencjalni nabywcy nadal będą poszukiwać najczęściej poszukują dwu- i trzypokojowych mieszkań o powierzchni od 50 do 80 mkw.
Zielone światło dla budownictwa Dużym bodźcem powinna okazać się polityka gospodarcza rządu w zakresie mieszkalnictwa. Mamy tu na myśli politykę wspierania budownictwa, podatkową i ustawodawstwa w zakresie planowania przestrzennego i skrócenie okresu ubiegania się o pozwolenie na budowę. Realnie powinna być ona odczuwalna za dwa trzy lata. Po wielu bublach legislacyjnych w poprzedniej kadencji Sejmu powinna nastąpić poprawa znacznie obniżając rozdęte koszty ponoszone przy zawieraniu transakcji.
Bariery niestety mała podaż terenów pod inwestycje, niedostępność planów zagospodarowania przestrzennego oraz problemy z uzyskaniem pozwoleń na budowę znacząco ograniczy podaż. Firmy developerskie wskazują również na wysokie koszty zatrudnienia oraz brak infrastruktury ( drogi komunikację ) w dostępności do terenów pod zabudowę.
Na wtórnym rynku analitycy przewidują większy wzrost cen, nawet do 20 procent. Popyt będzie kreowany przez dynamicznie rozwijający się zakupy na kredyt hipoteczny. Niepokoić może administracyjna chęć ograniczenia kredytów nominowanych w walutach obcych, co też paradoksalnie przyczyni się do wzrostu cen bo kredyt będzie droższy i mniej dostępny dla przeciętnego Polaka.
Dopłaty podniosą ceny rząd ma przyjąć projekt ustawy o dopłatach do kredytów mieszkaniowych. Eksperci zwracają jednak uwagę, że dopłaty mogą spowodować wzrost cen mieszkań na skutek nadwyżki popytu nad podażą. Teraz należałoby raczej skupić się na kwestii zwiększenia dostępu do gruntów czy umożliwienia realizacji inwestycji infrastrukturalnych. Dążenie bowiem do wzrostu podaży mieszkań może spowodować spadek cen nowych mieszkań nawet o kilkanaście procent.
Marcin Zabrzeski
