Analitycy PKO BP: Nadmorski rynek rozgrzany do czerwoności

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Spacerując po nadmorskich kurortach nie sposób oprzeć się wrażeniu, że inwestorzy w tym roku nadrabiają czas zamknięcia gospodarki w 2020 - kończą rozpoczęte inwestycje, rozpoczynają nowe, zwiększając podaż obiektów. Liczba rozpoczynanych mieszkań na 1000 mieszkańców w nadmorskich powiatach z gminami atrakcyjnymi turystycznie wyraźnie przekracza przeciętną statystykę dla całej Polski.

Wskaźniki nowej podaży są imponujące zarówno w budownictwie indywidualnym, które zaspokaja potrzeby drugiego domu na własne potrzeby (wzmocnione w okresie pandemii, o czym pisaliśmy w marcowym Pulsie Nieruchomości) oraz potrzeby inwestycyjne (pokoje na wynajem), jak również w budownictwie deweloperskim (segmenty na wynajem, condohotele).

W przypadku budownictwa indywidualnego największe nasilenie notujemy w powiatach koszalińskim, gdańskim, puckim, nowodworskim i goleniowskim. Z kolei deweloperzy budują najwięcej (poza, rzecz jasna, Gdańskiem i Sopotem) w powiatach wejherowskim i kołobrzeskim, które nie cieszą się aż tak dużą popularnością wśród inwestorów  indywidualnych. Na kolejnych miejscach listy inwestycji deweloperskich plasują się powiaty koszaliński, nowodworski i gdański.

Wzrost zainteresowania budową domu nad morzem widoczny jest również w analizie wniosków kredytowych na budowę domu, składanych w Grupie PKO Banku Polskiego. W pierwszej połowie 2021 roku udział takich wniosków dla domów wznoszonych w pasie nadmorskim w ogólnej liczbie wniosków jest wyższy niż w poprzednich latach. Czy są to domy  z pokojami na wynajem dla wczasowiczów? Przeciętna powierzchnia budowanego domu nad morzem jest o 15 m2 większa niż w przypadku przeciętnej powierzchni budowanego domu dla Polski, ale trudno tą statystyką obronić tezę, że nad morzem dominują budynki z dodatkowymi pokojami na wynajem. W naszej ocenie ten niegdyś bardzo popularny model biznesowy odchodzi już do lamusa na rzecz obiektów wyspecjalizowanych w obsłudze turystów.

Analiza tendencji cenowych nieruchomości położonych w nadmorskich miejscowościach turystycznych pokazuje, że w czasie dobrej koniunktury aktywa te zyskują na wartości szybciej niż szeroki rynek. Z drugiej jednak strony, turystyczny rynek nadmorski jest też bardziej wrażliwy na załamania koniunktury i może reagować gwałtowniejszym spadkiem cen. Procykliczny charakter rynku nieruchomości w nadmorskich miejscowościach turystycznych dobrze oddaje także fakt, że przy rosnącym rynku popyt nad morzem rośnie wyraźnie silniej niż w pozostałych regionach. Na dowód takiego stwierdzenia przedstawiamy udział transakcji finansowanych przez Grupę PKO Banku Polskiego w nadmorskich miejscowościach turystycznych w ogóle transakcji na rynku pierwotnym w ostatnich 15 latach. Widać, że szczyt zainteresowania przypadł na boom z 2007 roku,  a silnie pozytywne tendencje na rynku nieruchomości od 2017 roku coraz mocniej przyciągają kupujących.

Walor położenia nad morzem, atuty miejscowości uzdrowiskowych oraz popularności wśród turystów niemieckich i skandynawskich przyciąga inwestorów w Zachodniopomorskie - do powiatów kołobrzeskiego czy kamieńskiego a także do Świnoujścia. W pasie nadmorskim inwestycyjnie popularne są również powiaty nowodworski, sztumski i pucki, których atrakcyjność wzmocniła poprawa infrastruktury drogowej. Pas nadmorski (zwłaszcza Zachodniopomorskie) był także częstym kierunkiem wyboru kupujących w trakcie lockdownu, co można wiązać z poszukiwaniem miejsca do pracy zdalnej  o walorach przyrodniczych i mniejszej gęstości zaludnienia.

Turyści rezerwujący w tym sezonie wypoczynek nad Morzem Bałtyckim mogli być nieprzyjemnie zaskoczeni wzrostem cen zakwaterowania. Jak pisaliśmy w ostatnich Kwartalnikach Branżowych, mieszanka pocovidowych ograniczeń podażowych z realizacją odłożonego popytu sprzyjała podwyżkom. Analizę stawek najmu krótkoterminowego przeprowadziliśmy dla apartamentów i kwater prywatnych w następujących miejscowościach: Jastrzębia Góra, Kołobrzeg, Krynica Morska, Łeba, Mielno, Międzyzdroje, Pobierowo, Świnoujście, Ustka, Ustronie Morskie i Władysławowo. Najdrożej za nocleg w pokoju dwuosobowym zapłacimy w sierpniu w Krynicy Morskiej oraz Ustroniu Morskim.

Urlop nad morzem jest wyraźnie droższy niż w górach - w lipcu i sierpniu stawki zakwaterowania są wyższe o ponad 40%. Jedynie w grudniu (Święta Bożego Narodzenia i Sylwester) oraz w lutym (ferie) drożej zapłacimy za nocleg wypoczywając w górach.

Czy warto inwestować w nadmorskie nieruchomości pod kątem najmu krótkoterminowego? Jak pokazaliśmy powyżej, popyt inwestycyjny koncentruje się przede wszystkim w Zachodniopomorskiem. Po analizie stawek najmu krótkoterminowego zważonego stopniem wykorzystania miejsc noclegowych w relacji do cen gruntu budowlanego oraz cen mieszkań taki kierunek nie stanowi zaskoczenia. Szczególnie korzystnie w naszej analizie wypadły Kołobrzeg i Ustronie Morskie w powiecie kołobrzeskim. Na przeciwnym biegunie atrakcyjności inwestycyjnej mierzonej relacją szacowanego przychodu z najmu do cen nieruchomości znalazły się Władysławowo i Jastrzębia Góra.

Najwyższe ceny gruntów budowlanych nad morzem notujemy oczywiście w miastach na prawach powiatów. W pozostałych regionach województwa zachodniopomorskiego najwyższe ceny gruntu budowlanego są w powiatach polickim, kołobrzeskim i gryfickim, a pomorskiego - puckim, wejherowskim i nowodworskim. Spośród analizowanych miejscowości turystycznych najwyższe ceny działek budowlanych są w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Świnoujściu. Województwo zachodniopomorskie cechuje się także najwyższymi kosztami budowy domu jednorodzinnego (nie zawierają VAT i kosztu gruntu) w Polsce, według danych Sekocenbud.

PKO Bank Polski
Departament Analiz Ekonomicznych  
Zespół Analiz Nieruchomości