Bezpieczna inwestycja - mieszkania na wynajem

Wszystko zależy od tego, czy chcemy i możemy zaryzykować czy wolimy czuć się bezpiecznie i mieć większą pewność, że zainwestowane pieniądze się zwrócą. Zysker.pl wziął pod lupę jedną z bezpieczniejszych form inwestowania, mianowicie zakup mieszkania pod wynajem. Przyjrzeliśmy się kilku większym miastom w Polsce i przeanalizowaliśmy, jaką kwotę należy zainwestować w zakup mieszkania, na co szczególnie zwrócić uwagę przy wyborze lokum i jakiego zysku możemy się spodziewać.

Zakup mieszkania jest inwestycją, którą warto wziąć pod uwagę, jeśli zależy nam na długoterminowym zysku. To obecnie najpopularniejszy, ale również najbezpieczniejszy sposób na pomnożenie pieniędzy. Bezsprzecznie największą zaletą tego typu inwestowania jest bezpieczeństwo. Biorąc pod uwagę fakt, jak dużym ryzykiem obarczone są na przykład fundusze inwestycyjne (przynoszące co prawda duże dochody, jeśli posiadamy wiedzę i szczęście nam sprzyja. Sytuacja na giełdzie jest jednak bardzo niepewna), zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem wydaje się być rozsądnym rozwiązaniem - długotrwałym i pewnym sposobem na zarabianie. Równie bezpieczną formą inwestowania są lokaty bankowe, jednak przy obecnym oprocentowaniu (1,5-3 proc. w skali roku), zysk z wynajmu nieruchomości (3-7 proc. w skali roku) okaże się znacznie korzystniejszy. Warto wspomnieć, że korzystając ze specjalnego kalkulatora możemy samodzielnie obliczyć potencjalne zarobki na zakupie mieszkania w celach inwestycyjnych.

Poza tym inwestując w mieszkanie na wynajem zyskujemy dodatkowo parasol w formie podatków. Do zalet tego rodzaju inwestowania możemy zaliczyć amortyzację nieruchomości. Dzięki niej możemy zapewnić sobie szybszy zwrot gotówki. Założenie jest takie, że mieszkania na wynajem, jak każdy inny towar, z upływem czasu się zużywają. Amortyzacja pozwala zmniejszyć obciążenia podatkowe związane z użytkowaniem nieruchomości bądź na własne potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, bądź też w przypadku, gdy nieruchomości oddane są do odpłatnego użytkowania.

Aby skorzystać z odpisów amortyzacyjnych właściciel nieruchomości musi wpisać zakupiony lokal do ewidencji środków trwałych, po ustaleniu wartości początkowej mieszkania (cena + wszystkie obciążenia wynikające z nabycia nieruchomości). Podatnicy mają do wyboru jedynie metodę liniową amortyzacji, ale mogą wybrać jej stawkę (albo z wykazu stawek - 1,5 proc. dla nieruchomości mieszkalnych albo określić ją indywidualnie). Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, co kwartał lub też jednorazowo raz na koniec roku. Najkorzystniejsze są odpisy miesięczne. Odpisów dokonuje się aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową lokalu lub do momentu zbycia lokalu lub jego likwidacji.

Indywidualna stawka amortyzacji (podwyższona) dotyczy nieruchomości, która jest po raz pierwszy wprowadzana do ewidencji podatnika i jest używana lub została ulepszona.

Do zakupu mieszkania potrzebna jest nam gotówka. Warto skorzystać z kredytów hipotecznych zamiast inwestować własne pieniądze. Dlaczego? Kredyt hipoteczny jest najtańszą formą kredytowania, a odsetki wynikające z jego spłaty możemy odliczyć od podatku. Przy kredycie hipotecznym wymagany jest wkład własny - minimum 10% w 2015 roku, dodatkowo ok. 10 proc. należy doliczyć na przygotowanie zakupionego mieszkania pod wynajem. Pozostałą kwotę, jeśli dysponujemy gotówką, możemy przeznaczyć na zakup drugiego lokum albo odłożyć pieniądze na ewentualne dodatkowe wydatki. Jeśli skorzystamy z kredytu hipotecznego, a jesteśmy w posiadaniu większej gotówki, warto zainwestować w dwie nieruchomości. Zapewniamy sobie większą szansę na zarobek i większy zysk.

Nie trzeba nikogo przekonywać, że mieszkania, na które jest największy popyt najszybciej się zwracają i są bezpieczną inwestycją. Obecnie najchętniej poszukiwane na rynku nieruchomości są lokale o stosunkowo niewielkich metrażach (do 50 metrów kwadratowych). W biurach nieruchomości pojawiają się również zapytania o kawalerki. Jeśli jednak myślimy o długoterminowym zarobku, najlepiej wziąć pod uwagę mieszkanie dwupokojowe (około 45 metrów kwadratowych). Ważne aby były to mieszkania rozkładowe, z oddzielnymi pokojami. W przypadku pokojów przechodnich możemy mieć większy problem ze znalezieniem najemcy.

Przed wyborem zastanówmy się, do jakiej grupy odbiorców chcemy ze swoją ofertą trafić. Najczęściej i najchętniej wybieranym w Polsce targetem są studenci. Powód? Taki najemca jest dla nas bezpieczny. Mamy gwarancję, że nie 'zasiedzi się' w mieszkaniu. To może być problem zwłaszcza, jeśli osoba wynajmująca zaczyna rościć sobie prawa do naszego lokum, argumentując to własnym wkładem finansowym w mieszkanie. Niemniej, długotrwała współpraca może być dla nas korzystna, wybór studenta jako najemcy tego nie wyklucza. Jednocześnie, jeśli zdecydujemy się wynająć nieruchomość właśnie studentom, przy ewentualnym zerwaniu umowy najmu mamy dużą szansę znalezienia nowego lokatora w krótkim czasie, zwłaszcza w większym mieście. Wadą celowania w tą a nie inną grupę docelową może być natomiast konieczność częstszego odświeżania mieszkania, jednak jeśli zdecydujemy się na przykład wynająć lokum rodzinie z dziećmi to ryzyko może być jeszcze większe. Trzeba również zaznaczyć, że oczekiwania względem wynajmowanego mieszkania ze strony studentów nie są z reguły wygórowane, a zatem możemy mniej zainwestować w remont nieruchomości. Mieszkania tzw. ekskluzywne mogą przynieść większy zysk, jednak znalezienie najemcy będzie znacznie trudniejsze.

Druga sprawa to rynek, z którego chcemy korzystać. Pod względem inwestycyjnym zdecydowanie bardziej powinien interesować nas rynek wtórny. W tym przypadku mieszkania są znacznie tańsze, mniej pieniędzy potrzebujemy na odświeżenie i większa szansa, że znajdziemy najemcę, gdyż koszt wynajmu na pewno będzie znacznie niższy niż w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, ze względu na standard nieruchomości.

Kolejnym ważnym czynnikiem, który powinniśmy brać pod uwagę przy wyborze mieszkania jest jego lokalizacja. Szczególnie warto celować w mieszkania znajdujące się w centrum miasta. Kupując mieszkanie w dobrej lokalizacji możemy liczyć na wzrost wartości nieruchomości w długim terminie. Staje się ona również towarem, który w razie potrzeby można szybko upłynnić. Do mieszkań zlokalizowanych w centralnych punktach miast najłatwiej znaleźć najemcę. Zakładając, że naszą grupą docelową są studenci, a uczelnie najczęściej zlokalizowane są właśnie w centrum miasta lub w jego pobliżu, na takie mieszkanie będzie największy popyt.

Dobra rada, warto kupić mieszkanie w nieco gorszym stanie za mniejszą kwotę, trochę więcej pieniędzy zainwestujemy w remont, ale de facto i tak wydamy mniej niż gdybyśmy zdecydowali się na mieszkanie w pełni wyremontowane i odświeżone. Jesteśmy w stanie stosunkowo niewielkim kosztem doprowadzić lokum do stanu na wynajem. Wystarczy, że wyniesiemy stare meble, położymy panele, pomalujemy ściany i mieszkanie znacznie zyska na wyglądzie i wartości. Warto wspomnieć, że koszt wykończenia lub każdego rodzaju remontu można szybko i sprawnie obliczyć na Kalkulatorach Budowlanych dostępnych tu.

Dla przykładu, w centrum Łodzi za metr kwadratowy mieszkania do remontu zapłacimy około 3500 zł, za lokum urządzone i odświeżone w granicach 4300 złotych. Jeśli weźmiemy pod uwagę mieszkanie o powierzchni 45 metrów kwadratowych, w pierwszym przypadku musimy wyłożyć 157 500 złotych, w drugim natomiast 193 500 złotych. W mieszkaniu w Łodzi, które trzeba odświeżyć należałoby zrobić gładź, pomalować ściany, położyć panele, odświeżyć łazienkę i kuchnię, ewentualnie wymienić okna. Cena remontu wraz z podstawowym umeblowaniem mieszkania wahałaby się w okolicach 600 złotych na metr kwadratowy, co daje nam około 27 tysięcy złotych. W efekcie na mieszkaniu, które sami przygotujemy pod wynajem oszczędzamy 9 tysięcy złotych. Jeśli zdecydujemy się na tylko na odświeżenie lokalu, możemy zaoszczędzić jeszcze więcej. Sporo zyskujemy również wtedy, gdy sami podejmiemy się przeprowadzenia remontu, a przynajmniej części prac.

W każdym mieście w Polsce ta sytuacja będzie przedstawiać się podobnie. Różnica w cenach nieruchomości wyremontowanych i tych do odświeżenia jest na podobnym poziomie, z tym że na przykład w Warszawie oba mieszkania będą znacznie droższe niż w Łodzi, a w miejscowości do 100 tysięcy mieszkańców sporo tańsze. Na remont w każdym przypadku musimy wydać podobną kwotę.

Wysokość czynszu jest zależna od wielu czynników, między innymi od lokalizacji mieszkania, rodzaju budownictwa, "wieku" mieszkania (w skład czynszu wchodzi fundusz remontowy, jego wysokość zwiększa się w miarę upływu lat w związku z koniecznością przeprowadzania większej ilości remontów). Z reguły wyższy czynsz czeka nas w centrum miasta, ale niekoniecznie, na przykład w nowym budownictwie na osiedlu w centrum Łodzi za czynsz zapłacimy ok. 300 zł, w starym budownictwie w tym samym mieście, tej samej lokalizacji ok. 500 zł. Niższej stawki czynszu - ok. 150 zł - możemy się spodziewać w przypadku kamienicy (za to znacznie więcej zapłacimy za ogrzewanie). Jednocześnie wysokość czynszu w starym budownictwie na obrzeżach Łodzi potrafi wynieść nawet 600 zł.

Podobnie jest z cenami wynajmu, chociaż tutaj widać już większą regularność. Najwięcej zapłacimy w stolicy. Ceny wynajmu kawalerki wahają się tu w granicach 1500 zł. Za mieszkanie dwupokojowe zapłacimy ponad 2100 zł, a za lokum trzypokojowe ok. 3200 zł. Najwyższej kwoty możemy spodziewać się w centrum Warszawy. Równie wysokie stawki spotkamy na Żoliborzu czy Mokotowie. Jeśli szukamy tańszego rozwiązania musimy skierować poszukiwania na obrzeża miasta.

Na nieco niższe ceny możemy liczyć w Krakowie. Do tego miasta również chętnie przyjeżdżają studenci, więc warto je wziąć pod uwagę. Tutaj za wynajem kawalerki zapłacimy około 1200-1400 zł, mieszkanie dwupokojowe to koszt rzędu 1700-1900 zł, natomiast trzypokojowy lokal będzie nas kosztować od 2300 do 2600 zł. Znacznie tańsze będą mieszkania w Łodzi. Ceny wynajmu kawalerek wahają się tam między 700-1200 zł, dwupokojowe lokum - 1300-1600 zł, trzypokojowe - do 1700 zł. Ceny wynajmu są oczywiście zależne od wielu czynników. Również w Łodzi może trafić się kawalerka za 1500 zł - w nowym budownictwie, dobrej lokalizacji, mieszkanie o podwyższonym standardzie. Jest to jednak rzadki okaz. Średnia cena wynajmu kawalerek w tym mieście jest w rzeczywistości znacznie niższa.

Biorąc pod uwagę powyższe dane przeanalizujmy jakich zysków możemy się spodziewać przy założeniu, że dysponujemy własną gotówką.

Na początek sprawdźmy, ile zapłacimy za mieszkanie w trzech większych miastach Polski. Jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości w centrum Warszawy, za mieszkanie o powierzchni 45 metrów kwadratowych zapłacimy około 520 tysięcy złotych (średnia cena za metr kwadratowy w Śródmieściu to ponad 11 tysięcy złotych). W centrum Krakowa lokal o tej samej powierzchni będzie nas kosztował około 400 tysięcy złotych (cena za metr kwadratowy to średnio 9 tysięcy złotych). Znacznie taniej kupimy w Łodzi. Nieruchomość o tej samej powierzchni w Śródmieściu to koszt rzędu 180 tysięcy złotych (cena za metr kwadratowy - około 4 tysiące złotych). Pod uwagę wzięliśmy mieszkania gotowe do wynajmu.

Dodajmy, że przy zakupie mieszkania na wynajem należy doliczyć opłatę za notariusza - około 1 proc. wartości nieruchomości oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) - 2 proc. wartości nieruchomości (nie dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego). Opodatkowane są również przychody z prywatnego najmu. Te można rozliczać w dwojaki sposób: według skali podatkowej, płacąc podatek od uzyskanego z tego tytułu dochodu (a więc przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania; trzeba przy tym pamiętać, że tak uzyskany dochód przy ustalaniu rocznego zobowiązania podatkowego łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi skalą podatkową) bądź ryczałtowo, płacąc podatek od uzyskanego z tego tytułu przychodu według stawki ryczałtu ewidencjonowanego 8,5 proc.. W naszych wyliczeniach weźmiemy pod uwagę drugi sposób rozliczenia.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości w Warszawie musimy wyłożyć 520 tysięcy złotych. Dodatkowo musimy doliczyć kwotę 15 600 zł (notariusz + PCC). Łącznie musimy zatem wydać 536 600 złotych. Za wynajem miesięcznie możemy otrzymać 2500 złotych (w tym czynsz około 450 złotych i media około 150 złotych), to daje nam 1900 złotych czystego zysku co miesiąc. Roczny podatek od przychodu z tytułu najmu wyniesie 1 938 złotych. Możemy zatem liczyć na roczny przychód w wysokości 20 900 złotych, czyli zwrot z inwestycji wyniesie niecałe 4 proc. w skali roku.

W Krakowie na dwupokojowe mieszkanie na wynajem w Śródmieściu zapłacimy 400 tysięcy złotych. Dodatkowe koszty wynikające z nabycia nieruchomości wyniosą 12 tysięcy złotych, co daje nam w sumie 412 tysięcy złotych zainwestowanej gotówki. Lokum wynajmiemy za 1900 zł (czynsz około 350 złotych, media 150 złotych). Miesięczny dochód to 1400 złotych, a roczny podatek - 1 428 złotych. W ciągu roku zarobimy na inwestycji 15 400 złotych. Zatem w tym przypadku możemy liczyć na zwrot z inwestycji w wysokości nieco ponad 4 proc. w skali roku.

Aby zainwestować w Łodzi potrzebujemy najmniej gotówki - 180 tysięcy złotych. Doliczamy opłatę za notariusza i podatek PCC i wychodzi nam kwota 185 400 złotych do zainwestowania. Jeśli za wynajem uzyskamy kwotę 1600 złotych (czynsz około 300 złotych, media 150 złotych), możemy liczyć na dochód miesięczny w wysokości 1150 złotych. Od zysku musimy odliczyć rocznie 1 173 złote z tytułu podatku od najmu i wychodzi nam 12 650 złotych dochodu w ciągu roku. Zwrot z tej bezpiecznej inwestycji szacuje się w tej sytuacji na około 7 proc. w skali roku.

Biorąc pod uwagę powyższą analizę możemy pokusić się o wniosek. Są miasta w Polsce (i takim przykładem jest na przykład Warszawa czy Kraków), gdzie rynek jest już nasycony mieszkaniami na wynajem i rentowność inwestycji jest niższa niż w innych rejonach. Opłaty za wynajem nie są już tak wysokie w porównaniu do cen mieszkań, ze względu na między innymi dużą konkurencję na rynku. W mieście takim jak Łódź ceny nieruchomości są znacznie niższe (studenci chętniej wynajmują tu mieszkania niż kupują), a opłata za wynajem dość wysoka w stosunku do ceny lokum, więc inwestycję w tym mieście warto wziąć pod uwagę. W każdym analizowanym przypadku zwrot inwestycji w skali rocznej jest i tak wyższy niż na przykład lokata w banku.

Jeżeli dysponujemy większą gotówką, zdecydowanie lepiej zainwestować w dwa tańsze mieszkania na przykład w Łodzi niż w jedno droższe w Warszawie. Jeśli natomiast kwota jaką posiadamy jest znacznie mniejsza, możemy skorzystać z kredytu hipotecznego. Dla przykładu kredyt na zakup mieszkania w Łodzi będzie nas kosztował 320 tysięcy złotych (przy założeniu, że oprocentowanie kredytu będzie na poziomie 4 proc. w skali roku, a okres kredytowania 25 lat. Wkład własny minimalny - 20 tysięcy złotych). Do wkładu własnego musimy doliczyć około 5 tysięcy złotych opłaty notarialnej i PCC. Przy takiej kwocie kredytu i okresie kredytowania miesięczna rata wyniesie około 1050 złotych. Z wcześniejszej analizy wiem już, że zysk z wynajmu po odliczeniu podatku to 12 650 złotych rocznie. Zwrot z inwestycji szacuje się zatem na poziomie 4 proc. w skali roku (rentowność inwestycji obliczamy w stosunku do wkładu własnego).

Nie zapominajmy również o odpisach amortyzacyjnych, opisanych już szerzej w tym artykule. Korzystając z tego przywileju możemy zyskać jeszcze więcej.

Powyższe wyliczenia nie zakładają żadnej puli remontowej, ponieważ jest to bardzo indywidualna kwestia. Nie mniej mieszkanie raz na 10 lat trzeba przynajmniej odświeżyć.

Istnieją dwie drogi poszukiwania najemców do naszego mieszkania. Jeśli możemy obok pieniędzy zainwestować również swój czas skorzystamy z portali nieruchomościowych czy gazet z ogłoszeniami. Obecnie najszybciej znajdziemy najemcę korzystając z internetu, zwłaszcza jeżeli potencjalnym najemcą naszego mieszkania ma być student. Jeśli szkoda nam własnego czasu, możemy skorzystać z pomocy biura nieruchomości. Wówczas musimy się jednak liczyć ze stratą w wysokości jednej miesięcznej opłaty za mieszkanie.

Musimy pamiętać, że na wynajęciu mieszkania nasza rola się nie kończy. Niewykluczone, że w międzyczasie mieszkanie trzeba będzie odświeżyć czy wykonać jakieś drobne prace. Zarządzanie mieszkaniem możemy oddać w ręce firmy zewnętrznej, jednak w takim wypadku również musimy się liczyć z dodatkowymi wydatkami, tym samym inwestycja zwróci nam się w późniejszym czasie.