Braki w infrastrukturze to częsta bolączka budownictwa deweloperskiego
Pod pojęciem dobrej lokalizacji mieszkania rozumiemy zazwyczaj klika kwestii. Oprócz położenia blisko centrum, w atrakcyjnej dzielnicy i z dostępną infrastrukturą (co oznacza nie tylko drogi, ale również sklepy, przedszkola, szkoły, pocztę, park itp.) ważne jest też odpowiednie skomunikowanie z resztą miasta.
Mieszkania położone przy dużych węzłach komunikacyjnych zyskują na wartości. Podobnie ma się rzecz w przypadku lokalizacji np. blisko dworców PKP.
Każde miasto ma swoje węzły komunikacyjne, punkty gdzie zbiera się wiele linii tramwajowych, autobusowych czy też metra, z których łatwo dojechać do różnych punktów miasta. Z punktu widzenia mieszkańca położenie nieruchomości w takim miejscu będzie oczywiście istotnym atutem. Podobnie, jeśli mieszkanie znajduje się np. blisko stacji metra, bądź dworca kolejowego - z przeglądu ofert właśnie tak zlokalizowanych nieruchomości wynika, że zazwyczaj są one wyceniane powyżej średniej rynkowej.
Przykład z rynku warszawskiego, na podstawie ofert WGN: średnia cen ofertowych mieszkań, gdzie oferujący wyszczególnił, że taka nieruchomość znajduje się w bliskim sąsiedztwie stacji metra, wyniosła w ostatnim półroczu 8300 zł za metr kwadratowy, podczas, gdy średnia cenowa z tego samego okresu dla całego warszawskiego rynku to około 7700 zł mkw.
A więc okazuje się, że mieszkania zlokalizowane w sąsiedztwie metra w stolicy są przeciętnie o około 8 procent droższe.
W Gdańsku (ogólnie Trójmieście) istotną zaletą, z komunikacyjnego punktu widzenia, będzie położenie nieruchomości w sąsiedztwie Szybkiej Kolei Miejskiej, czyli SKM. Okazuje się, że i tutaj zauważalne jest przełożenie takiej lokalizacji na wartość nieruchomości. Średnia cen ofertowych w Gdańsku kształtuje się na poziomie około 5800 zł/ mkw., w przypadku lokalizacji blisko przystanku kolejki cena wzrasta do przeciętnego poziomu 6200 zł, a więc o niecałe 7 procent.
W Krakowie znacznie wyższe wyceny uzyskują mieszkania w bliskim sąsiedztwie dworców PKP. Średnia cen ofertowych takich nieruchomości wynosi około 7600 zł/ mkw., podczas gdy średnia dla całego krakowskiego rynku to około 6900 zł. Mieszkania umiejscowione niedaleko kolei są więc wyceniane o około 10 proc. wyżej.
Oczywiście takim danym można zarzucić, że zafałszowuje je duża liczba ofert w sąsiedztwie krakowskiego dworca głównego, czyli w centrum miasta, a więc siłą rzeczy droższych. Okazuje się jednak, że nie jest to prawdą, bowiem porównanie dobrze zlokalizowanych nieruchomości względem średnich cenowych dla konkretnej dzielnicy, również wypada na ich korzyść.
W dzielnicy Krakowa Bieżanów - Prokocim, średnia cen ofertowych około 5700 zł/ mkw., podczas gdy mieszkania zlokalizowane w okolicy dworca Kraków - Prokocim wycenia się na około 6000 zł za metr.
Lokalizacja z dobrą komunikacją oczywiście nie odnosi się wyłącznie do komunikacji miejskiej, czy kolei. W dalszych, peryferyjnych dzielnicach zaletą będzie np. położenie blisko miejskiej obwodnicy, czy węzła autostradowego.
Oczywiście wszystko ma swoje minusy
Sąsiedztwo dużej krzyżówki, węzła przesiadkowego, zwłaszcza w strefie zwartej zabudowy może oznaczać spory hałas, który może dla kupującego stanowić istotny mankament. Dlatego w lokalizacjach blisko przystanków tramwajowych, autobusowych czy kolei, preferuje się np. okna od strony podwórka.
Do zalet, bądź wad nieruchomości zaliczymy także obecną na osiedlach infrastrukturę drogową oraz rozwiązania w niej przyjęte. Jeśli np. wiadomo, że w okolicy tworzą się korki np. z powodu wąskich gardeł, niewłaściwie ustawionej sygnalizacji świetlnej, dużego ruchu na wąskich ulicach, czy też z szeregu innych powodów, mieszkanie takie będzie postrzegane jako mniej atrakcyjne.
Z drugiej strony, potencjalny inwestor, który chce sprzedać nieruchomość z zyskiem powinien śledzić plany dotyczące budowy infrastruktury.
Może się bowiem zdarzyć, ze do niedawna słabo skomunikowana dzielnica, w najbliższym czasie będzie miejscem dużych inwestycji drogowych, które znacznie poprawią kwestie komunikacyjne, a nawet dodadzą lokalizacji prestiżu, czy rozpoznawalności. Oczywiście nigdy nie jest tak, że na tego typu projektach zyskuje dzielnica jako całość.
Sprawdź: PROGRAM PIT 2014
Szczególnie pożądane lokalizacje to te blisko węzłów komunikacyjnych, które oznaczają dla mieszkańców swoisty "komunikacyjny" komfort. Braki w infrastrukturze są np. często bolączką nowego budownictwa deweloperskiego, zwłaszcza w peryferyjnych lokalizacjach. Ten mankament jest jednym z powodów dla których rynek wtórny ciągle z powodzeniem konkuruje także z tanimi mieszkaniami oferowanymi w ramach programu MDM.
Teresa Michniak
WGN Nieruchomości
