Budownictwo: Polska na tle Europy

W latach powojennych w filozofii budownictwa mieszkaniowego Zachodu wykształciła się pilna potrzeba budowy dużej ilości mieszkań dla klasy robotniczej rozwijającej się przemysłowo Europy. W tym też duchu rozwinęła się wielomieszkaniowa myśl modernizmu oraz postmodernizmu. W zamyśle "maszyny do mieszkania" Le Corbusiera pojedynczy blok miał za zadanie być samowystarczalnym suborganizmem miejskim. Jako wzór tego rozwiązania podawany jest budynek wspomnianego Le Corbusiera - Jednostka Marsylska (Unité d'Habitation). Przez wielu interpretowana jest ona jako pierwowzór bezdusznego i anonimowego bloku. Nic bardziej mylnego. Budynek ten ma "uwolniony parter" z racji wsparcia całości na filarach, dzięki czemu pozostaje wolna przestrzeń pod blokiem. Jednostka Marsylska ma 23 rodzaje mieszkań, w tym także mieszkania dwukondygnacyjne. Na dachu znajduje się basen, kawiarnia i plac zabaw, a dwie kondygnacje wewnątrz budynku są przeznaczone na sklepy. Jeśli dodamy do tego fakt, iż mieszkania posiadają dwa balkony, a w budynku zaplanowano zaplecze medyczne, szkołę i hotel - uzmysłowimy sobie, że Jednostka Marsylska wyznaczyła nową jakość w budownictwie mieszkaniowym zachodniej Europy.

Mocno lewicująca filozofia Francji lat 60. i 70. zrodziła politykę mieszkaniową, zgodnie z którą państwo ma obowiązek zapewnić lokum każdemu obywatelowi. Filozofia ta szybko i skwapliwie została przechwycona w bloku RWPG, jednak jej obraz został całkowicie zniekształcony. Komunistyczne bloki z wielkiej płyty są zaprzeczeniem idei modernizmu Le Corbusiera. Substandardowe klitki, często ze ślepą kuchnią, fatalny standard techniczny oraz całkowite lekceważenie relacji międzyludzkich uczyniły z PRL-owskich blokowisk faktyczne betonowe getta. Współczesna zachodnia "mieszkaniówka" czerpie z filozofii postmodernizmu. W przypadku naszego budownictwa jest to niestety RWPG-owska kula u nogi.

Należy tutaj wyszczególnić konkretne segmenty budownictwa mieszkaniowego, bowiem, co oczywiste, w całej Europie napotkać można różne standardy spowodowane różnicami w oczekiwaniach klienteli mieszkań. Paradoksalnie, porównując polskie PRL-owskie blokowiska do współczesnego budownictwa mieszkaniowego adresowanego do bardzo wymagających (i zasobnych) klientów w Polsce, zauważymy, jakże podobne, "wyposażenie"! Można stwierdzić, iż współczesne polskie budownictwo mieszkaniowe utrwala głęboką dysproporcję pomiędzy polskim a zachodnioeuropejskim budownictwem mieszkaniowym.

Jedną z podstawowych różnic pomiędzy budownictwem polskim a zachodnim jest rozwiązanie kwestii parkingów. Na Zachodzie standardem jest budowa bloków z dobrze rozwiniętą częścią podziemną przeznaczoną na parking, dzięki czemu do każdego mieszkania automatycznie dołączane jest miejsce parkingowe.

W Polsce parking podziemny to wciąż dodatek dla tych, którzy są skłonni za niego dodatkowo dopłacić.

Kolejnym wartym spostrzeżenia faktem jest silny trend rewitalizacji europejskich bloków powstałych 20-40 lat temu. Mimo tego, że ich standard jest o wiele lepszy od standardu ich RWPG-owskich odpowiedników, wykazują one słaby bilans termiczny i przestarzałą technologię wykonania. Oprócz jednak ich zwykłego ocieplenia, bloki na Zachodzie są modernizowane "od podstaw". Modernizacja ta polega na dodawaniu lub powiększaniu balkonów, unowocześnianiu instalacji, budowie tarasów na dachach.

Rynek deweloperski w zachodniej Europie wyspecjalizował się - powstały przedsiębiorstwa, które koncentrują się na danym segmencie rynku. Ich przykładem mogą być firmy, które budują tylko mieszkania w kurortach wakacyjnych lub tylko takie, które budują apartamenty. Te rozwiązania pozwalają stosować długofalową strategię, dzięki której firma staje się niejako specjalistą w danym rodzaju budownictwa mieszkaniowego. W efekcie produkt takiej firmy - mieszkanie - zyskuje na wartości.

Polskie firmy stosują przypadkowe rozwiązania budowlane, wykorzystują nieatrakcyjne miejsca na inwestycje, a jedynym kryterium decydującym o zrealizowaniu danej inwestycji jest stopa zwrotu. Niestety odbija się to również na jakości gotowych mieszkań. Firmy nie stosują standardów apartamentowych, więc nie zainteresują klientów, którzy takich nieruchomości poszukują.

Deweloperzy zachodnioeuropejscy zwracają większą uwagę na infrastrukturę budynków które budują. Na Zachodzie bardzo często stosuje się infrastrukturę sportową (boiska do koszykówki, place zabaw etc.). Przewidujący inwestorzy wybierają taka inwestycję, która nawet za kilkanaście lat będzie przyjemnym miejscem do życia - a jej wartość na rynku wzrośnie.

W Polsce deweloper chce komercyjnie wykorzystać każdą piędź ziemi? Jest to krótkowzroczne myślenie, ponieważ taka zabudowa nie zyskuje na wartości. Przez to kupujący - inwestorzy - nie będą wybierać mieszkań u danego dewelopera, bo będą wiedzieli, że nie posiada on atrakcyjnych nieruchomości, w które warto inwestować.

Nietypowym rozwiązaniem jest również u nas stan oddawanych mieszkań. Mieszkania te nie są wykończone i dopiero zadaniem kupującego jest doprowadzenie ich do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Na dodatek polscy deweloperzy nie zgadzają się na to, by takie mieszkania nazwać stanem surowym, upierając się przy nazwie "stan deweloperski". Stan deweloperski (pojęcie nieznane na zachodzie) to mieszkanie z "bonusem" w postaci wylewek podłogowych, instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, okien oraz drzwi zewnętrznych. A więc polski rynek mieszkaniowy wyróżnia 3 stany oddawanych mieszkań: surowy, tzw. deweloperski i wykończony. Co oznacza stan wykończony jest oczywiste, opisaliśmy tzw. stan deweloperski, a stan surowy to gołe mury (bez tynku!) i? nic więcej! Takie mieszkania (częściej domy) też się czasami zdarzają.

Porównując polskie i zachodnie projekty mieszkań można stwierdzić, że im większe mieszkanie tym więcej różnic w projekcie jego przestrzeni. Grzejniki w zachodnich mieszkaniach są często podłogowe lub żeliwne i biją na głowę te najtańsze, które są montowane zazwyczaj w nowych polskich mieszkaniach. Rozkład mieszkań na Zachodzie jest nieco inny - króluje aneks kuchenny, będący zazwyczaj o wiele większy (w Polsce jesteśmy nadal przywiązani do osobnej kuchni), a w rozkładzie mieszkań przeważa układ wedle zasady "lepiej mniej większych pokoi, niż więcej mniejszych".

Deweloperzy zachodni przywiązują dużą uwagę do użytych materiałów. Mają oni zazwyczaj o wiele dłuższy staż budowlany, niż deweloperzy polscy, stąd ich o wiele większa troska o wiarygodność - czyli użycie sprawdzonych, wartościowych materiałów, dzięki czemu średnia jakość zachodnich mieszkań jest wyższa od naszej.

Zachodnia firma deweloperska, w odróżnieniu od polskiej, ma o wiele lepszy kontakt z klientem. Deweloperzy starają się w pełni zaprezentować mu proces budowlany inwestycji - w ramach inwestycji klient ma okazję do konsultacji z architektem oraz z doradcą ds. technicznych. Otrzymuje także pomoc w wykończeniu mieszkania.

Niewątpliwie największym boomem cieszy się styl, który można ogólnie nazwać "ekologicznym". Przodują w nim kraje skandynawskie oraz Beneluks - Belgia, Holandia, Luksemburg. Styl ekologiczny zaczyna też przenikać do budownictwa komercyjnego. Polega on na takim budowaniu, by późniejsza eksploatacja mieszkania, czy też całego budynku, po pierwsze - była jak najtańsza, a po drugie - by energia zużyta na tę eksploatację pochodziła ze źródeł odnawialnych. W praktyce polega to na wykorzystaniu takich technologii, jak aparatura do filtrowania i odzyskiwania wody, system rekuperacji powietrza czy pozyskiwanie energii elektrycznej dzięki promieniom słonecznym. Nadmienić trzeba, iż styl ekologiczny wspierany jest administracyjnie przez rządy niektórych państw.

Niestety, w Polsce ten trend po prostu nie istnieje. A przecież z czasem takie budownictwo będzie obowiązkowe w całej Unii i powtórzy się efekt "wielkiej płyty" - nasza przestarzała technologia będzie tracić na wartości nie przynosząc żadnych korzyści. Istnieją niepodważalne dowody opłacalności inwestowania w postęp, jednak dla Polaków to wciąż obcy sposób myślenia.

Oczywiście nie można stwierdzić, że wyżej wymienione kierunki rozwoju branży budowlanej stają się w chwili obecnej w zachodniej Europie powszechnym standardem. Jednak doświadczenie mówi, że trendy te będą wyłącznie zyskiwać na znaczeniu, a tradycyjny już spadek kosztów zaawansowanych technologii będzie jedynie katalizatorem tych tendencji. Miejmy nadzieję, że ten kierunek znajdzie w Polsce jak najwięcej zwolenników, którzy będą chcieli i potrafili wprowadzić go w życie. Nie będzie to łatwe, gdyż, jak pokazuje historia, innowacyjność nie jest najmocniejszą stroną naszych inwestorów budowlanych.

Witold Zamorski

dział analiz rynku nieruchomości Północ Nieruchomości SA