Budownictwo. Rosną ceny surowców i materiałów. Podrożeją mieszkania?

Zestawienie przygotowywane co miesiąc przez Polskie Składy Budowlane potwierdza stały wzrost cen materiałów budowlanych na rynku. W całym 2020 roku wyniósł on średnio 1,4 proc., przy czym zwyżki odnotowano w 16 grupach towarowych, a spadek w zaledwie czterech. Najbardziej podrożały cement i wapno (o 7 proc.), ale wyższe rok do roku były też ceny m.in. stolarki, instalacji grzewczych, narzędzi, chemii, farb, lakierów, izolacji, wykończeń i oświetlenia. Z kolei spadki wystąpiły w takich produktach jak izolacje wodochronne, termiczne, ściany i kominy oraz płyty OSB.

Podobny trend utrzymuje się w dwóch pierwszych miesiącach bieżącego roku. Ceny wiodących materiałów budowlanych wzrosły średnio o 2,3 proc. rok do roku. O 12,4 proc. podrożały płyty OSB, nadrabiając zeszłoroczny spadek. Rosną też ceny suchej zabudowy (o 8,4 proc.) oraz cementu i wapna (o ok. 7 proc.), a także wielu innych produktów.

Ale drożeją też surowce, w tym miedź, na której rajd cenowy trwa już od ponad roku. W okolicach 20 marca 2020 płacono za nią ok. 4,7 tys. dol. za tonę. To był dołek, po którym nastąpiło wybicie w górę. Pod koniec lutego kosztowała nawet 9,5 tys. dol. za tonę. Również stal jest najdroższa od niemal 10 lat, w dodatku brakuje jej na rynku. Huty ograniczały produkcję, szykując się na dłuższy kryzys, tymczasem przestoje w przemyśle były krótkie i teraz zapotrzebowanie jest większe niż podaż.

Wszystko to oznacza wyższe koszty firm deweloperskich, co docelowo przełożyć się może na wzrost cen mieszkań. Oczywiście trzeba mieć na uwadze specyfikę obecnej sytuacji i kryzys związany z pandemią, który może tworzyć dodatkowe ryzyka i hamować zwyżkę cen. Choć z drugiej strony w trudnym 2020 r. do załamania rynku nie doszło.

NBP w najnowszym raporcie dotyczącym sytuacji na rynku mieszkaniowym informował, że w ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym po przejściowym załamaniu odnotowanym w drugim kwartale i ożywieniu w trzecim, pomimo obowiązywania różnego stopnia restrykcji wynikających z pandemii.

NBP zwracał uwagę, że koszty budowy mieszkań, uwzględniając materiały i robociznę, nadal rosły, ale wolniej niż w poprzednich kwartałach. Wzrost kontynuowały ceny ziemi, co było związane z uzupełnianiem "banków ziemi" przez deweloperów. W raporcie podkreślono wzrost rok do roku średnich transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast, choć - jak zauważono - w czwartym kwartale wyhamowały one nieco, zwłaszcza na rynku wtórnym.

Deweloperzy ankietowani przez NBP widzą pewne zagrożenia. Wskazywali wśród czynników, które mogą mieć wpływ na wyhamowanie popytu w 2021 r., nieoczekiwany spadek nastrojów konsumenckich, pogorszenie sytuacji na rynku pracy i zmniejszenie zdolności nabywczych. Podkreślali też, że istnieje ryzyko zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów oraz odpływ kupujących na rynek wtórny. Problemem może być też spadek opłacalności zakupu na wynajem.

NBP podaje, że blisko połowa deweloperów biorących udział w badaniu przewiduje utrzymanie niewielkiego spowolnienia na rynku mieszkaniowym przez okres do jednego roku, a spora część przez okres powyżej jednego roku, ale nie dłużej niż do dwóch lat. Znaczący odsetek deweloperów, ok. 26 proc., nie odczuł skutków pandemii w prowadzeniu działalności.

W zeszłym roku spadła sprzedaż, ale ceny się obroniły. Firma JLL zajmująca się doradztwem nieruchomościowym informowała w styczniu, że sprzedaż nowych mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) spadła w zeszłym roku o 19 proc., do 53 tys. Decydujące było kwietniowe załamanie, drugie półrocze przyniosło już jednak zdecydowaną poprawę.

Średnia cena w ofercie deweloperskiej na koniec 2020 r. na poszczególnych rynkach była dość zróżnicowana. Najdrożej było w Warszawie, 11 tys. zł za metr kwadratowy (wobec 10,5 tys. zł rok wcześniej), na kolejnych pozycjach uplasował się Kraków z ceną 10 tys. zł (blisko 9 tys. zł rok wcześniej), Trójmiasto 9,9 tys. zł (podobnie jak przed rokiem), Wrocław 8,8 tys. zł (wobec 8,1 zł w końcu 2019 r.), Poznań 7,9 tys. zł (wobec 7,4 tys. zł rok wcześniej) i Łódź 6,7 tys. zł (wobec 6,4 tys. zł przed rokiem).

Według ekspertów JLL, kolejne dwa lata powinny przynieść lekkie wzrosty sprzedaży mieszkań - w 2021 roku do 54,6 tys., a w 2022 do 56,8 tys. Mniejsze jest co prawda zainteresowanie zakupami pod wynajem, ale wiele osób chce zwiększyć metraż ze względu na zdalną pracę i naukę.

Sami przedstawiciele firm deweloperskich na konferencjach oceniają sytuację rynkową jako dobrą. Prezes Echo Investment Nicklas Lindberg mówił pod koniec marca, że utrzymuje się duże zainteresowanie mieszkaniami zarówno ze strony osób prywatnych, jak i instytucji. Oceniał, że będzie dochodziło do dalszych wzrostów cen. - Widzimy, że w pierwszym kwartale tego roku miesiąc po miesiącu ceny rosły i taki będzie trend w tym roku - mówił podczas wideokonferencji 31 marca.

Także Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development, spodziewa się korzystnego otoczenia. - Mamy plan, by w Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu równolegle prowadzić minimum po dwie inwestycje. Każde z miast zachowuje się bardzo dobrze. Zakładamy, że 2021 i 2022 będą kolejnymi dobrymi latami dla deweloperów wobec czego nie chcemy zmniejszać obecności w tych miastach, a co najmniej ją utrzymać - mówił 11 marca.

W podobnym tonie wypowiada się Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Podkreśla on, że ujemne realne oprocentowanie lokat bankowych i niski koszt kredytu silnie wspierały rynek mieszkaniowy w minionym roku. - Ceny transakcyjne rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w 2019 r. Podobne tendencje obserwujemy z początkiem 2021 r. Silny popyt we wszystkich segmentach rynku mieszkaniowego utrzymuje się - informował.

Dane sprzedażowe większości giełdowych deweloperów za pierwszy kwartał zdają się potwierdzać, że zainteresowanych zakupami nie brakuje. Dom Development sprzedał w okresie styczeń-marzec 2021 r. 1.084 lokale netto, o 33 proc. więcej rok do roku. Murapol podpisał 779 umów deweloperskich i przedwstępnych, o prawie 17 proc. więcej. Archicom sprzedał w pierwszym kwartale 377 lokali, o 53 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei Echo Investment sprzedał 463 lokale, o 16 proc. więcej, a Develia 580, o 86 proc. więcej.

Monika Borkowska