Cena minimalna w dużym mieście: 5 tys. zł za mkw.

Analitycy są zgodni: ceny nieruchomości po okresie drastycznych wzrostów wkroczyły w etap stabilizacji. Nie znaczy to, że przestaną rosnąć, jednak w bardziej przewidywalnym tempie, głównie za sprawą kurczącej się zdolności kredytowej Polaków. Większość nieruchomości kupowanych jest na kredyt, a kupujących nie stać na zaciąganie coraz wyższych kredytów.

Przez ostatnie dwa lata ceny bezpowrotnie wywindowane zostały do irracjonalnych poziomów. W większych aglomeracjach nie da się kupić mieszkania za mniej niż 5 tys. zł za mkw.

Stolica najdroższa

Najdroższą ofertą, jaką można znaleźć na warszawskim rynku, jest mieszkanie na Starym Mieście w zabytkowej kamienicy odbudowanej w 1950 roku, gdzie za 1 mkw. trzeba zapłacić 42,5 tys. zł. Najwyższe ceny osiągają mieszkania w Śródmieściu i na Mokotowie. Na ulicy Mokotowskiej za nieruchomość w przedwojennej kamienicy o powierzchni 116 mkw. zapłacimy około 4,1 mln zł, czyli ponad 35 tys. zł za mkw.

Podobnie jest w Krakowie.

- Cena mkw. poszybowała średnio o prawie 60 proc. w ciągu całego ubiegłego roku. Na koniec grudnia wynosiła niecałe 7,3 tys. zł. Długofalowe prognozy przewidują dalszy wzrost cen, jednak o znacznie mniejszym nasileniu niż miało to miejsce w ubiegłym roku - mówi Katarzyna Burmer z Biura Nieruchomości Północ.

Powodzeniem cieszą się mieszkania w centrum miasta i na Kazimierzu, choć ich podaż jest ograniczona. Z tego też powodu osiągają najwyższe ceny.

- Ceny mkw. na Starym Mieście w tzw. strefie ograniczonego postoju ?C? dochodzą do 18 tys. zł. Ceny w obrębie krakowskich Plant wahają się w okolicach 20-25 tys. zł za mkw. Rzadko trafiają się mieszkania z Rynku Głównego i okolic, ale jeżeli są, to sięgają 30 tys. zł, a czasem i znacznie powyżej tej kwoty - mówi Radosław Machnik, analityk z Biura Nieruchomości Północ.

Zarówno w Warszawie i Krakowie nie znajdzie się mieszkań poniżej 5 tys. zł za mkw. W stolicy do najtańszych należą dzielnice Praga-Północ i Białołęka (oferty od 5,5 tys. zł za mkw. od dewelopera), a w Krakowie Nowa Huta.

W Trójmieście liderem cenowym jest Sopot. Mieszkań jest tu bowiem bardzo mało, a nowe pojawiające się plomby są rozchwytywane. W większości lokalizacji nie znajdzie się mieszkań tańszych niż 14 tys. zł za mkw. Najwyższe ceny, np. w pobliżu ul. Bohaterów Monte Cassino, dochodzą do 25 tys. zł za mkw.

Z widokiem na zatokę

Z kolei w Gdyni najdroższa jest Kamienna Góra. Problem w tym, że brakuje tam ofert sprzedaży. Około 16 tys. zł trzeba zapłacić za mieszkanie z widokiem na Zatokę Gdańską. Stosunkowo niedroga jest jeszcze Gdynia Pogórze, gdzie za mkw. trzeba zapłacić około 6 tys. zł.

- W Gdańsku Karczemkach oraz w Gdańsku Osowie 1 mkw. kosztuje około 5,5 tys. zł. Poniżej 5 tys. zł można kupić mieszkanie w Straszynie. W Gdyni najtańsze dzielnice na rynku wtórnym to Cisowa i Chylonia. Obecnie nie ma tam jednak nowych inwestycji - mówi Jacek Banach, specjalista ds. obrotu nieruchomościami rynku pierwotnego z Salonu Dewelopera Partnerzy Nieruchomości.

Poniżej 5 tys. zł za mkw. nie da się też kupić mieszkania we Wrocławiu. Nowe mieszkania deweloperskie kosztują do nawet 9 tys. zł za mkw., a apartamenty od 10 do 11 tys. Najdroższe jest Stare Miasto. Mniej zamożne osoby mogą szukać nieruchomości w dzielnicach: Krzyki Księże Małe, Fabryczna Leśnica, Fabryczna Stabłowice, gdzie ceny mieszkań, znajdujące się w ofertach agencji nieruchomości, wynoszą 6-7 tys. zł za mkw.

Premia za turystów

Ceny nieruchomości gwałtownie podskoczyły również w miejscowościach turystycznych. Przykładowo w Zakopanem za 1 mkw. trzeba zapłacić minimum 7 tys. zł.

- W Zakopanem cena nie jest ściśle uzależniona od lokalizacji, a zależy od standardu, roku budowy czy widoku na Tatry. Każdy tutaj porusza się samochodem i dlatego dla klientów jest ważne, aby do mieszkania przynależało miejsce w garażu bądź miejsce parkingowe - tłumaczy Monika Wójcik z zakopiańskiego oddziału Biura Nieruchomości Północ.

W Zakopanem i Kościelisku ceny mieszkań w stanie deweloperskim kosztują około 9 tys. zł, a w wariancie od dewelopera pod klucz od 10-12 tys. zł za mkw. i więcej, w zależności od standardu wykończenia.

Na rynku wtórnym wcale nie jest taniej. Mieszkania wybudowane po 2000 roku kosztują 11-13 tys. zł za mkw., a starsze - budowane w latach 80. i 90. - 7-9 tys. zł. Znacznie taniej jest za to w okolicach Zakopanego. W Rabce cena mkw. wynosi 3,5-4 tys. zł (rynek wtórny) i około 4,5 tys. zł (rynek pierwotny), a w Nowym Targu za mkw. nowego mieszkania zapłacimy przynajmniej 4,5 tys. zł.

- Popyt na mieszkania - i co za tym idzie - ich ceny w 2007 roku mogą się zmniejszyć również poprzez zauważalny trend do kupowania niewielkich domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej na obrzeżach miasta- mówi Tomasz Karłowski z agencji Metrohouse.

W dużych miastach wyższe czynsze

- Głównym czynnikiem kształtującym wysokość czynszu jest forma własności, czy jest to lokal hipoteczny czy spółdzielczy - mówi Sławomir Sielicki, prezes agencji nieruchomości 21 Century. Jak zgodnie podkreślają analitycy, koszty funkcjonowania spółdzielni muszą podnosić wysokość czynszu, przy czym jest on wyższy w dużych miastach. Na przykład na osiedlu Tarnowskiego w Kutnie czynsz za wybudowane w latach 80. spółdzielcze mieszkanie o powierzchni 59 mkw. wynosi 330 zł (w tym 70 zł na fundusz remontowy). Właściciel podobnego lokalu na warszawskim Ursynowie (o powierzchni 56 mkw.) płaci 600 zł czynszu (109 zł fundusz remontowy). Czynsz może być równie wysoki w lokalach hipotecznych, jeśli budynek wymaga remontu. Właściciel mieszkania w zniszczonej przedwojennej kamienicy w centrum Warszawy każdego miesiąca musi odprowadzić blisko 3 zł za mkw. powierzchni na fundusz remontowy.

Maciej Bednarek