Ceny mieszkań (hedonicznie) rosną najszybciej od 2007 roku
Indeks hedoniczny nie ma nic wspólnego z rozkoszą ani innymi kojarzącymi się z hedonizmem określeniami. Indeks ten - odnoszony do rynku mieszkaniowego - umożliwia za to prześledzenie zmiany cen mieszkań niejako od drugiej strony. Pozwala bowiem rozebrać mieszkanie na czynniki pierwsze i wycenić każdą zaletę i każdą wadę dostępnej na rynku tkanki mieszkaniowej.
Podstawę koncepcji indeksów hedonicznych stanowi założenie, że cenę konkretnego dobra można przedstawić jako wypadkową jego poszczególnych cech. Wycena pojedynczych charakterystyk, jakby elementów składowych określonego dobra, dokonana za pomocą modeli hedonicznych, jest sumowana w celu wyznaczenia ceny całego dobra. Podejście to jest stosowane m.in. przez Narodowy Bank Polski do badania zmian cen mieszkań z rynku wtórnego w miastach wojewódzkich w naszym kraju. NBP regularnie publikuje informacje dotyczące fluktuacji cen lokali mieszkalnych z drugiej ręki z wykorzystaniem indeksu hedonicznego. Poniżej przedstawiliśmy dynamikę indeksu hedonicznego dla pięciu głównych rynków mieszkaniowych w Polsce oraz dla siedmiu największych miast w Polsce razem, w czwartym kwartale każdego z ostatnich dwunastu lat.
Warto zwrócić uwagę, że we wszystkich miastach za wyjątkiem Wrocławia, a także w indeksie odnoszącym się razem do siedmiu największych polskich ośrodków miejskich w IV kwartale 2018 odnotowano najwyższą dynamikę wzrostu cen od IV kwartału 2007 roku. W stolicy Dolnego Śląska wyższy przyrost miał miejsce w IV kwartale 2015 roku.
Wzrosty mają więc najwyższy poziom od szczytu bańki cenowej na rynku mieszkaniowym z lat 2006-2008. - Wróżenie na tej podstawie załamania na rynku podobnego do tego z roku 2009 wydaje się być grubo przesadzone - zaznacza Agata Polińska z serwisu Otodom. - Dzisiaj sytuacja na rynku mieszkaniowym jest zupełnie inna i przede wszystkim, co bardzo ważne, sami Polacy kupujący mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są dzisiaj mądrzejsi, chociażby o te doświadczenia, które wszyscy zebraliśmy nieco ponad dekadę temu - dodaje Polińska.
Warto dodać, że na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy 2007 roku dynamika - poza Krakowem - sięgała kilkukrotnie wyższych poziomów. W Trójmieście było to 42,2 proc., a w Poznaniu nawet 44,5 proc.
Odnotowane na rynku wtórnym wzrosty stawek za używane M są powiązane z sytuacją na rynku pierwotnym. Z kolei deweloperzy podnoszą ceny ze względu na wyższe koszty robocizny i materiałów. Nie można jednak dzisiaj zdecydowanie mówić o cenach rosnących spekulacyjnie, powodowanych narastającą chciwością i przekonaniem, że każda cena i tak znajdzie chętnych.
- Kluczowe znaczenie dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości będą miały przyszłe decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie stóp procentowych oraz dalsza koniunktura gospodarcza w naszym kraju - podsumowuje Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.
Jarosław Mikołaj Skoczeń
