Ceny mieszkań w górę i w dół

Początek roku zaowocował spadkiem średnich cen ofertowych w Łodzi i Lublinie; w tych miastach stawki wywoławcze były niższe od grudniowych odpowiednio o 3% i 3,2%. Praktycznie bez zmian pozostały średnie ceny mieszkań w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu. Choć i w tych miastach wiele mieszkań potaniało (zwłaszcza stare, wymagające remontów, nieatrakcyjne lokalizacyjnie) to średnie ceny podbijają drogie, nowe i wykończone mieszkania, których udział w podaży stale rośnie.

Po dwóch miesiącach spadków nowy rok przyniósł ponowny wzrost średniej ceny mieszkań w Krakowie. W styczniu była ona wyższa od grudniowej o 2,8% i wyniosła 8248 PLN/m2. Wzrosły także średnie ceny w Bydgoszczy - o 3,2% do 4329 PLN/m2, Katowicach - o 3,9% do 4708 PLN i w Szczecinie - o 1,8% do 5181 PLN.

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych normalizuje się. Zmiany cen w poszczególnych miastach w większym stopniu zaczynają być odzwierciedleniem rzeczywistej siły nabywczej klientów oraz zachodzących lokalnie zmian społeczno-gospodarczych (rynek pracy, wysokość płac, migracje ludności). Dotychczasowe wzrosty cen, które były efektem wzmożonego popytu wynikającego z obawy, że jutro na pewno będzie drożej skończyły się. Rynek mieszkaniowy staje się bardziej przewidywalny.

KREDYTY JEDNAK PODROŻEJĄ

Pod koniec stycznia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść stopy procentowe w Polsce o 25 pkt bazowych, ale to nie ta decyzja sprawia, że wróciła wizja rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych - mówi Emil Szweda, analityk z Open Finance. Sprawiły to napływające dane makroekonomiczne - w styczniu przyspieszyła inflacja konsumentów (4,3 proc.) i producentów (2,8 proc.), znacznie szybciej od oczekiwań rosły wynagrodzenia (11,5 proc.) i produkcja przemysłowa (10,8 proc.). Jednocześnie utrzymuje się wzrost cen surowców (paliw), które mogą mieć wpływ na dalszy wzrost inflacji. Znamy już prognozowany wzrost cen gazu (30 proc.). To właśnie te czynniki sprawiają, że rynek pieniężny zaczyna przygotowywać się nie do jednej, lecz dwóch kolejnych podwyżek stóp procentowych. W ramach tych "przygotowań" trzymiesięczna stopa WIBOR, o której wysokość opiera się oprocentowanie większości kredytów hipotecznych w złotych, wzrosła 21 lutego do 5,80 proc. z 5,65 proc. przed dwoma tygodniami i jest najwyższa od czerwca 2005 roku.

Z analiz Open Finance wynika, iż w ciągu ostatnich 12 miesięcy raty kredytów hipotecznych wzrosły o blisko 20 proc., lub licząc inaczej o ok. 102 PLN miesięcznie dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. To oczywiście bardzo gwałtowny wzrost, znacznie przekraczający nawet wzrost przeciętnego wynagrodzenia w Polsce w ostatnim roku (11,5 proc.). Zatem można zakładać, że sytuacja finansowa kredytobiorców spłacających kredyty w złotych w ostatnim roku pogorszyła się. Jednak warto te same obliczenia przeprowadzić dla innej sytuacji - oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych jest obecnie tak wysokie, jak w czerwcu 2005 roku (nawiasem mówiąc przy takich stopach procentowych boom mieszkaniowy dopiero się rozkręcał, ale wtedy ceny nieruchomości były wyraźnie niższe). Od tego czasu przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 18,2 proc. brutto, a netto (uwzględniając obniżenie składki rentowej) o 24,1 proc. To oczywiście tylko statystyka, a sytuacja kredytobiorców zależy od tego, kiedy zaciągali swój kredyt i skali wzrostu dochodów od tego czasu. Z pewnością ktoś, kto nie uzyskał wzrostu dochodów odczuł przez ostatni rok wyraźny wzrost kosztów związanych z obsługą kredytu hipotecznego.

KREDYTY W CHF

Wbrew powszechnej opinii oprocentowanie kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich również ma szanse wzrosnąć w najbliższym czasie - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. Od początku lutego trzymiesięczna stopa LIBOR wzrosła o 10 pkt bazowych do 2,78 proc. Wyraźny wzrost stopy LIBOR w ostatnich tygodniach to zasługa publikacji o wzroście inflacji w Szwajcarii - wskaźnik cen konsumentów wzrósł nieoczekiwanie do 2,4 proc. z 2,0 proc. w grudniu. Mimo wolniej rozwijającej się gospodarki, wzrost inflacji może nie pozwolić na obniżki stóp procentowych w Szwajcarii - właśnie ten scenariusz jest dyskontowany obecnie przez rynek pieniężny i on prowadzi do nieznacznego, póki co, wzrostu oprocentowania kredytów w CHF - mówi analityk z Open Finance. Oczywiście kredytobiorcy spłacający kredyty we frankach są w znacznie lepszej sytuacji niż posiadacze kredytów złotowych. Choć oprocentowanie kredytów w CHF również wzrosło na przestrzeni ostatnich miesięcy i lat, to jednocześnie umocnienie złotego wobec franka zamortyzowało wzrost raty kredytowej. Obecnie rata kredytu we frankach jest o ok. 30 proc. niższa niż porównywalnego kredytu złotowego.

Perspektywy wg Open Finance

Podtrzymujemy naszą prognozę z początku roku, wedle której oprocentowanie kredytów złotowych wzrośnie na koniec roku do 7,0-7,2 proc., z tym że teraz znacznie bardziej prawdopodobny jest górny przedział - mówi Emil Szweda z Open Finance .Prognoza ta zakłada, że RPP podniesie stopy procentowe jeszcze o 50 pkt bazowych w porównaniu do swojej styczniowej decyzji. Nadal bezpiecznie prezentują się kredyty we frankach szwajcarskich - zarówno jeśli chodzi o ich oprocentowanie (oczekujemy, że na koniec roku wyniesie 4,1-4,3 proc.) jak i ryzyko kursowe. Nie można mieć jednak żadnej pewności - w szczególności wobec zagrożeń ze strony międzynarodowych rynków finansowych - że ten stan utrzyma się w dłuższym terminie.

STABILNA ŚREDNIA W WARSZAWIE

Od trzech miesięcy średnia cena mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie kształtuje się na poziomie ok. 9500 PLN/m kw. "Należy jednak zwrócić uwagę na to, że stołeczny rynek charakteryzuje bardzo duża rozpiętość między najniższymi i najwyższymi stawkami, których oczekują sprzedający" - zauważa Marcin Drogomirecki z Oferty.net. Wysokie - przekraczające 13 000 PLM/m kw. ceny charakteryzują w szczególności nowe, komfortowo wykończone mieszkania oraz luksusowe apartamenty w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (Stare Miasto, Trakt Królewski, Stary Mokotów). Udział tego typu ofert w podaży wyniósł w styczniu 7,3 proc. Blisko 13 proc. podaży stanowiły w styczniu oferty, mieszczące się w przedziale cenowym 11 000 - 13 000 PLN/m kw, a ponad 30 proc. oferty w średnich cenach, tj. od 9 000 do 11 000 PLN/m kw. Ponad 40 proc. mieszkań zgłoszonych do serwisu Oferty.net w styczniu mieściło się w dolnym pułapie cenowym - od 7 000 do 9 000 PLN/m kw. Ofert najtańszych, w których cena nie przekraczała 7 000 PLN/m kw. było niespełna 7 proc..

WARSZAWA, KRAKÓW I POZNAŃ - PORÓWNANIE

Wysokie ceny mieszkań w stolicy powodują, że nawet rozpatrując zakup lokalu o najmniejszej powierzchni trudno jest znaleźć ofertę w cenie poniżej 200 000 PLN. Takie oferty stanowiły w styczniu zaledwie 0,6 proc. całkowitej podaży. Zdecydowanie łatwiej jest znaleźć tanie mieszkanie w innych dużych miastach - pod Wawelem albo w Poznaniu. W Krakowie oferty w cenie do 200 000 PLN stanowiły blisko 4% styczniowej podaży a w Poznaniu prawie 8 proc. Także osoby poszukujące w Warszawie mieszkania w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000 PLN nie mogą liczyć na zbyt duży wybór. To kryterium spełniała w styczniu tylko jedna na dziesięć ofert. Dla porównania ofert z przeciwnego bieguna cenowego, tj. pow. 600 000 PLN było prawie trzykrotnie więcej. Dużo łatwiejsze wydaje się być znalezienie mieszkania w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000 PLN w Krakowie, w którym takie oferty stanowiły blisko 1/4 całkowitej podaży. Przebierać zaś w takich ofertach mogą klienci zainteresowani zakupem mieszkania w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski w cenie od 200 000 do 300 000 mieściło się ponad 37% mieszkań oferowanych w serwisie Oferty.net.

W wymienionych miastach zupełnie inaczej przedstawia się oferta mieszkań najdroższych, która jest również odzwierciedleniem możliwości nabywczych mieszkańców. Oferty ze stycznia, których ceny całkowite przekraczały pół miliona złotych stanowiły w Warszawie ponad 41 proc., w Krakowie 26,1 proc. a w Poznaniu zaledwie 4,5 proc.

Pełna wersja raportu dostępna w załączniku.

Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance

Załączniki