Ceny mieszkań w Warszawie spadły przez rok o 4,2 proc.

Mimo, że Warszawa wraz z przedmieściami stanowi największy lokalny rynek mieszkaniowy w Polsce, na którym zawieranych jest najwięcej transakcji, to jednak i tu kryzys odciska swoje piętno na popycie i co za tym idzie na cenach. Konsekwencją zanotowanego w ciągu 12 miesięcy ponad 30-procentowego spadku liczby klientów zainteresowanych zakupem mieszkań jest stale wydłużający się czas sprzedaży mieszkań i powolny spadek cen, którego końca wciąż nie widać.

W porównaniu z czerwcem ubiegłego roku obecnie średnie ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży w Warszawie są o 4,2 proc. niższe. Spadek ten oznacza, że mkw. używanego lokalu właściciele oferują dziś o prawie 360 zł taniej niż rok temu.

Najbardziej, bo aż o 9,6 proc. (665 zł) spadły w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań w peryferyjnej, zdominowanej przez budownictwo jednorodzinne dzielnicy Wesoła. Na drugim miejscu plasuje się Praga Południe, na której metr kwadratowy mieszkania staniał średnio o prawie 7 proc., tj. o 560 zł, a trzecia jest Wola ze spadkiem o 6,4 proc., tj. 539 zł. Spory - aż 600-złotowy (5,3 proc.) - spadek średniej ceny ofertowej zanotowało także Śródmieście. Obecnie za mkw. używanego lokalu w tej dzielnicy sprzedający żądają średnio 10626 zł, czyli o prawie 70 proc. więcej niż wynosi średnia stawka w notującej największy roczny spadek cen, a zarazem najtańszej dzielnicy Warszawy - Wesołej.

Na czele dzielnic z najmniejszymi rocznymi różnicami cen znalazły się także dzielnice oddalone od centrum - Wawer ze spadkiem o 0,6 proc., tj. przekładającym się na obniżkę ceny mkw. o 46 zł i Rembertów - 0,9 proc., tj. każdym metrem tańszym o 65 zł. Większy spadek - sięgający 2 proc. w skali ostatnich 12 miesięcy (o 185 zł na mkw.) - zanotował Żoliborz.

W liczącej ponad 80 000 pozycji puli ogłoszeń sprzedaży mieszkań w Warszawie najwięcej jest ofert dotyczących lokali w budynkach liczących od 20 do 100 lat - mieszkania te stanowią ponad 58 proc. całkowitej podaży. Znakomita większość z nich mieści się w wybudowanych po wojnie blokach - ok. 1/4 w solidnych, ceglanych budynkach wzniesionych po zakończeniu wojny, a przed 1960 rokiem; blisko 60 proc. to sztandarowe osiedla z epoki PRL-u - głównie rama H i wielka płyta. Ok. 16 proc. mieszkań z tego okresu to lokale w budynkach wybudowanych między rozpoczęciem pierwszej, a zakończeniem drugiej wojny światowej (1914-1945).

Z analizy portalu Domy.pl wynika, że co piąte oferowane na stołecznym rynku mieszkanie (21,3 proc.) liczy sobie od 10 do 20 lat, tj. znajduje się w budynku wzniesionym w latach 1994-2003; prawie taki sam udział w podaży mają mieszkania najmłodsze - liczące do 10 lat (19,9 proc.).

Wśród warszawskich ofert sprzedaży mieszkań bardzo mały odsetek stanowią te zlokalizowane w historycznych kamienicach liczących ponad 100 lat. O ile w Krakowie, Poznaniu czy Łodzi znalezienie takich nie stanowi problemu, o tyle w Warszawie mieszkanie w budynku wzniesionym przed 1914 rokiem trafia się zaledwie w jednej na 100 ofert.

Choć średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie (8259 zł/mkw.) wciąż wielu przyprawiają o zawrót głowy - jak choćby nabywców mieszkań w Łodzi czy Katowicach, w których średnie stawki są o ponad połowę niższe - to jednak i w stolicy bez problemu można teraz znaleźć oferty stosunkowo tanie. O ponad 10 proc. niższe od średniej są ceny mieszkań w budynkach wybudowanych w latach 1950-1980. Lokale z tego okresu, mierzące ponad 60 mkw. i zlokalizowane poza Śródmieściem, są już tańsze o ok. 20 proc. - średnia cena za mkw. nie przekracza w nich 7000 zł. Jeżeli zaś klient zdecyduje się na zakup 70-metrowego mieszkania w odnowionym bloku z lat 70-tych na Targówku lub na Bemowie, to bez problemu znajdzie oferty nawet w cenie poniżej 6000 zł/mkw.

Ale nie tylko tak duże lokale można kupić za korzystną cenę. Dysponując kwotą rzędu 300 000 zł, można wybierać pośród ofert tzw. mieszkań kompaktowych - 3-pokojowych o pow. od 40 do 50 mkw., w bardzo przyzwoitych lokalizacjach. W tej cenie czekają na klientów tego typu lokale zarówno w odleglejszych dzielnicach, ale też położone w odległości zaledwie 10-15 minut od centrum miasta - na Pradze Południe, Mokotowie czy na Ochocie.

Okres wakacyjny to idealny moment na szukanie okazji na warszawskim rynku mieszkaniowym. Na klientów czeka niespotykanie duży wybór ofert o różnym standardzie i w różnych cenach; czekają również zniecierpliwieni wydłużającym się oczekiwaniem na transakcję właściciele. Ci - coraz bardziej świadomi trudnej sytuacji na rynku i co za tym idzie nikłych szans na uzyskanie wstępnie oczekiwanej ceny - skłonni są do rzeczowych i prowadzących do porozumienia negocjacji z zainteresowanym klientem. Niemal pewne jest bowiem, że bezkompromisowa postawa w kwestii ostatecznej ceny sprawi, że transakcja zakończy się fiaskiem, a na kolejnego zainteresowanego znów przyjdzie czekać długie miesiące.

W czasach zastoju na rynku sprzedaży mieszkań najlepszym sposobem na urzeczywistnienie marzeń o zakupie lokalu jest determinacja w prowadzeniu poszukiwań. Portal Domy.pl zaleca poszukującym, aby nie odrzucali z góry ofert droższych, które na pierwszy rzut oka wydają się być poza wyznaczonym zasięgiem cenowym. Jeżeli dwie strony chcą osiągnąć cel i zależy im na doprowadzeniu do zawarcia transakcji, znaczenia nabiera dobra wola i elastyczność względem kontrahenta. Wygranymi stają się ci, którzy potrafią się porozumieć i osiągnąć kompromis. Za miesiąc, dwa czy pół roku warunki mogą się tak zmienić, że ani sprzedający nie osiągnie już możliwej do uzyskania obecnie ceny, ani kupujący nie znajdzie drugiej tak dobrze dopasowanej oferty. Wbrew ogólnym wyobrażeniom mieszkania sprzedają się bez przerwy, a przedmiotem transakcji są przede wszystkim takie oferty, jakich po ożywieniu popytu próżno będzie szukać.

Marcin Drogomirecki, portal nieruchomości Domy.pl