Ceny nie drgnęły, mimo że kupiliśmy znacznie więcej mieszkań

Jeszcze 12 miesięcy temu nikt nie spodziewał się powrotu do szalonych wzrostów cen, ale i prognozy wieszczące dalszą korektę cen okazały się nietrafione. W 2010 roku banki stopniowo odkręcały kurek z pieniędzmi, a deweloperzy śmielej rozpoczynali nowe inwestycje. W efekcie można pokusić się o stwierdzenie, że w zeszłym roku na rynek nieruchomości osiągnął względną równowagę pomiędzy podażą i popytem na mieszkania.

Ceny po kryzysowej przecenie ustabilizowały się na poziomie z połowy 2009 roku, czyli około 10 - 15 proc. poniżej szczytów hossy na przełomie 2007 i 2008 roku. Jest to wynik nawet dwukrotnie lepszy niż w takich krajach jak: USA, Ukraina, Irlandia czy Bułgaria. Nie znaczy to jednak, że w owym czasie ceny nieruchomości wszędzie spadały. Pomimo kryzysu finansowego i problemów fiskalnych krajów europejskich wzrosty obserwować można było chociażby w Szwajcarii czy Australii.

Od stycznia do listopada zeszłego roku ceny mieszkań w największych polskich miastach spadły o mniej niż 1 proc. W trakcie roku najwyższy poziom cen transakcyjnych przypadł na maj, kiedy to względem stycznia obserwować można było wzrost na poziomie 2,3 proc. Dane te świadczą niewielkich fluktuacjach i utrzymywaniu się cen nieruchomości na stabilnym poziomie w ostatnich 11 miesiącach.

Zgodnie z grudniową prognozą Home Broker sytuacja ta utrzyma się przez kolejny rok. W tym okresie, w największych miastach, przeciętna cena mieszkań powinna wzrosnąć o 1,7 proc. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3 proc. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może jednak przedstawiać się odmiennie. Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Obecnie co trzecia nieruchomość sprzedawana na rynku wtórnym należy do tego segmentu rynku. Doradcy Home Broker sugerują jednak, że w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji powinien spaść, chociażby w związku z planowanym ograniczeniem programu "Rodzina na Swoim". Warto zauważyć, że do tej zważywszy na niską cenę mógł to być najczęściej wybierany typ budownictwa przez osoby korzystające z kredytu z dofinansowaniem.

Rozważając natomiast wielkość mieszkań, największymi optymistami powinni być przede wszystkim właściciele lokali dwupokojowych. Jest to obecnie najbardziej pożądana przez kupujących wielkość mieszkań. W tym segmencie można więc upatrywać potencjalnie największych wzrostów cen, szczególnie gdy lokal taki posiada korzystną lokalizację i relatywnie niewielki metraż. W gorszej sytuacji są natomiast właściciele lokali największych czyli minimum czteropokojowych o znacznym metrażu. W związku z wciąż ograniczonym dostępem do finansowania bankowego są oni najbardziej narażeni na korektę wartości swoich M w perspektywie kolejnego roku.

Stabilizacja cen pozytywnie wpłynęła na liczbę zawieranych na rynku transakcji. Chociaż dokładne dane na ten temat nie są jeszcze znane, można je oszacować na podstawie liczby nowoudzielanych kredytów mieszkaniowych. Z informacji tych wynika, że w trzecim kwartale podpisano o 16 proc. więcej aktów notarialnych niż w analogicznym okresie 2009 roku i aż o 61 proc. więcej niż w pierwszym kwartale 2009. Ponadto w pierwszych trzech kwartałach zeszłego roku zawarto o 27 proc. transakcji więcej niż w analogicznym okresie roku 2009. Liczby te świadczą o rosnącej sile polskiego rynku.

Wśród największych firm deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie wyniki sprzedaży są jeszcze bardziej obiecujące. W trzecim kwartale sprzedali oni bowiem o 47 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2009 roku i aż o 178 proc. więcej niż w pierwszym kwartale 2009. Ponadto w pierwszych trzech kwartałach zeszłego roku zawarto o 65 proc. transakcji więcej niż w analogicznym okresie roku 2009. Dane sprzedażowe za czwartym kwartał nie zostały jeszcze opublikowanw przez wszystkie spółki. Wiadomo już jednak, że zarówno J.W. Construction jak i Gant w ostatnim kwartale zeszłego roku podpisały o około 5 proc. więcej umów z nabywcami niż w trzecim kwartale.

Wzmożony ruch na rynku nieruchomości skutkuje coraz mniejszym zakresem negocjacji ceny sprzedaży lokalu na rynku wtórnym. Średnio w 2009 roku cena transakcyjna mieszkań różniła się od ofertowej o 3,8 proc. W zeszłym roku wynik ten obniżył się o 0,3 pp. i wyniósł niecałe 3,5 proc. Warto ponadto zauważyć, że w ostatnich trzech miesiącach wyniki negocjacji były coraz mniej korzystne dla kupujących. W grudniu przeciętnie wynegocjowali oni 2,9 proc. ceny wyjściowej, podczas gdy we wrześniu blisko 4 proc. Ponadto dwuletnie minimum, które przypadło na lipiec zeszłego roku, jedynie kosmetycznie różniło się od wyniku poprzedniego miesiąca.

Nie należy jednak pochopnie sądzić, że rosnąca liczba zawieranych transakcji i malejąca skala negocjacji cen może świadczyć o detronizacji kupujących na rynku mieszkaniowym. O ich sile świadczyć może fakt, że zgłaszany przez nich popyt najczęściej jest realizowany w postaci zakupu mieszkania o wymarzonej wielkości. Dla przykładu niecałe 5 proc. nabywców chciałoby kupić lokal czteropokojowy, co udaje się 4 proc. nabywców na rynku wtórnym. W przypadku M3 różnica jest większa. Ponad 25 proc. osób chciałoby kupić takie mieszkanie, a odpowiadają one za 23 proc. ogólnej liczby transakcji. Najbardziej pożądane są lokale dwupokojowe. Chce je kupić 54 proc. nabywców - rzeczywiście kupuje niecała połowa. Jedynym segmentem gdzie zrealizowany popyt jest większy niż zgłaszany są kawalerki, co należy wiązać z ich najprzystępniejszą ceną. Taki lokal chce kupić 16 proc. nabywców, a rzeczywiście kupuje prawie co czwarty z nich.

Przeciętna wielkość poszukiwanego w zeszłym roku mieszkania nieznacznie różniła się na czterech największych rynkach. Najmniejsze mieszkania chcieli w 2010 roku kupić mieszkańcy Krakowa. Przeciętnie zgłaszali oni popyt na 48,8 m kw. powierzchni użytkowej. We Wrocławiu przeciętna preferowana powierzchnia była największa spośród badanych miast i wyniosła 52,4 m kw.

Największym budżetem na zakup mieszkania dysponowali w 2010 roku Warszawiacy. Chcieli oni przeciętnie wydać na mieszkanie 402 tys. zł. W Krakowie było to 311 tys. zł, a we Wrocławiu 298 tysięcy. Najmniej spośród badanych miast chcieli zapłacić za mieszkanie Poznaniacy. Ich przeciętny budżet opiewał w zeszłym roku na 267 tys. zł.

Ożywienie na rynku nieruchomości jest oczywiście skorelowane z polityką kredytową banków. Należy bowiem podkreślić, że około trzy na cztery transakcje są wspierane finansowaniem bankowym. Jak poluzowanie polityki instytucji finansowych przełożyło się na medianę zdolności kredytowej przeciętnej trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto? W styczniu rodzina taka mogła liczyć na kredyt o wartości przeciętnie 368 tys. zł, w grudniu już 421 tys. zł. W przypadku wspólnej waluty zdolność kredytowa jest oczywiście niższa i dla modelowej rodziny wynosiła na koniec roku 332 tys. zł. Warto też zauważyć, że od sierpnia 2010 roku zdolność kredytowa w EUR zatraciła swój wzrostowy trend, przez co dysproporcja wobec finansowania w rodzimej walucie rośnie.

Obserwowany wzrost wolumenu transakcji nie byłby jednak możliwy gdyby w 2010 roku Polacy nie ruszyli za zakupy mieszkań. Zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker w czwartym kwartale 2010 roku liczba osób chcących kupić własne M wzrosła o 86 proc. względem początku 2009 roku i o 44 proc. względem zeszłego roku. Dynamiczny wzrost w ostatnich kwartałach może być dobrym prognostykiem na przyszłość, sugerującym dalszy wzrost liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym w 2011 roku.

Rosnący popyt przy innych czynnikach stałych doprowadziłby do wzrostu cen w 2010 roku. Ich stabilny poziom jest więc najlepszym barometrem wielkości podaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Widać to chociażby przez pryzmat ożywienia na rynku deweloperskim. Najdobitniej świadczy o tym wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. W pierwszych 11 miesiącach zeszłego roku deweloperzy rozpoczęli bowiem budowę o blisko połowę większej liczby lokali niż w analogicznym okresie roku 2009. Od lipca 2010 widoczna jest ponadto pozytywna dynamika w zakresie liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymują pozwolenia. Powiększa to potencjał rynku do szybszego zaspokojenia potrzeb popytu.

Rosnąca podaż na rynku pierwotnym wymusza obniżenie cen nowych mieszkań. Wynika ona jednak głównie ze zmiany struktury podaży. Deweloperzy wprowadzają obecnie do sprzedaży dużo mieszkań w standardzie popularnym o większej liczbie pokoi na danej powierzchni oraz oferując upusty na lokale na wczesnym etapie budowy, co ma rekompensować ryzyko. Powoduje to, że przeciętna oferta na rynku pierwotnym jest coraz bardziej atrakcyjna dla nabywców, dla których największym ograniczeniem wciąż pozostaje budżet. Widać to szczególnie w Warszawie i Krakowie, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich jest niższa niż używanych.

Nie tylko jednak deweloperzy dostosowywali podaż do pokryzysowych realiów. Zmiany widoczne są także w przypadku rynku mieszkań używanych. Ich ceny na siedmiu rynkach spadły bowiem na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy o 1,2 proc. Największy spadek - o 3,9 proc. - odnotowano w Krakowie. Można to łączyć z jednym z najwyższych relatywnych poziomów cen w tym mieście. Zarobki Krakusów są bowiem niskie w porównaniu do cen nieruchomości. Jak niskie? Gdyby przyjąć że trzyosobowe rodziny z dochodem średnim w danym mieście, wystąpiłyby o kredyt na zakup mieszkania, to krakowska rodzina mogłaby sobie kupić mieszkanie o powierzchni 53 m kw. W przypadku rodziny Warszawskiej byłoby to 66 m kw., Toruńskiej 81 metrów, a Katowickiej nawet 123 metry.

Niewielki wzrost cen widoczny jest w Warszawie, ale różnica ta jest na tyle niewielka, że raczej można tu mówić o stabilizacji. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Łodzi. Ceny ofertowe na rynku wtórnym wzrosły tu o 2,2 proc. na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Sytuację tę należy jednak rozważać w kontekście relatywnie niskiego ich poziomu. Bezpośrednio łączy się to z programem "Rodzina na Swoim", który mógł stymulować popyt i stworzyć swoistą barierę dla spadków cen. Należy bowiem pamiętać, że limit cen kwalifikujący do rządowego wsparcia wynosi w Łodzi 6,7 tys. zł za m kw, a średnia cena ofertowa w grudniu wyniosła 4,6 tys. zł.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości