Ceny w aglomeracji katowickiej są wyraźnie niższe
Aglomeracja katowicka to jeden z największych rynków mieszkaniowych i kredytowych w Polsce. Ceny są tu jednak, na tle innych wiodących miast, wyraźnie niższe. Za jedno mieszkanie w Warszawie można kupić dwa tej samej wielkości w Katowicach. Stolica Śląska ma też i inne zalety - wysoką dostępność finansowania MDM i dużą podaż stosunkowo tanich, atrakcyjnie położonych lokali w kamienicach.
Wg NBP w II kw. 2016 średnie ceny na rynku wtórnym w Katowicach wynosiły 3500 zł/ mkw.. Dystans cenowy wobec krajowej czołówki jest potężny. Mieszkania używane w Katowicach są aż o ponad 50 proc. tańsze od tych w Warszawie (7177/ mkw.). Różnica na poziomie około 2000 zł za metr odnosi się też do cen w Krakowie (5780 zł), Wrocławiu (5200 zł/mkw.) czy Gdańsku (5500 zł).
Mieszkania nowe są nieco droższe, ale i tu różnica cen w porównaniu do krajowej czołówki jest bardzo duża. Wg NBP średnie stawki dla Katowic na rynku pierwotnym wynoszą niecałe 4900 zł, co stanowi cenę o 1400 zł za metr mniejszą niż przeciętna w Krakowie i o 2600 zł niżej niż w Warszawie.
Podane ceny średnie nie mówią jednak nic o dostępności mieszkań w poszczególnych lokalizacjach, a ta jest wysoka, co oznacza że mieszkania w stawkach średnich można kupić nawet w centrum. Przykładowo: cena lokalu w odnowionej kamienicy w centrum miasta, na Śródmieściu niedaleko Urzędu Wojewódzkiego wynosi około 3700 zł/ mkw., czyli nieznacznie tylko wyżej od stawek przeciętnych. Warto zaznaczyć, że bez większego problemu uda się znaleźć mieszkania o cenach znacznie obniżonych. W takich lokalizacjach jak Wełnowiec, Józefowiec czy Murcki oferty zaczynają się od około 2000 zł od metra, a przeciętne ceny mieszczą w przedziale 2800 - 3300 zł za metr na rynku wtórnym. Nowe lokale w śląskiej stolicy można kupić już od niecałych 4000 zł/ mkw. (Ligota - Panewniki), natomiast przeciętne ceny rzeczywiście mieszczą się w przedziale wskazanym przez NBP, a więc około 4600 - 5000 zł. Za tyle są dostępne mieszkania m.in. w lokalizacjach Brynów czy Ochojec.
Warto zaznaczyć, że przełożenia na ceny najwyraźniej nie ma fakt, że aglomeracja katowicka stanowi jeden z największych rynków kredytów mieszkaniowych w naszym kraju. Wg Amron - Sarfin (raport z II kw. 2016) jeśli chodzi o wartość nowo udzielonych kredytów, 8 proc. udziału w całej puli przypadało właśnie na aglomerację katowicką, co stanowi drugi wynik po Warszawie, gdzie przyznano ponad 40 proc. z całej puli kredytowej.
Inna cecha śląskiej stolicy to duża dostępność mieszkań z finansowaniem państwa. Nie ma praktycznie żadnego problem, by kupić takie mieszkanie nawet w ścisłym centrum miasta. Limity są na poziomie cen średnich na rynku pierwotnym (obecnie wynosi 4867 zł - na poziomie średniej cenowej) a rynku wtórnym jest to nawet wyżej. Limit MDM wynosi 3980 zł, podczas gdy średnie ceny wg NBP - 3500 zł.
Oznacza to, że ogromna większość oferty jest dostępna z państwowymi dopłatami. Jednak o pewnej słabości popytu może świadczyć fakt, że mimo iż limit na rynku wtórnym jest powyżej średnich cen, te nie rosną. Z danych NBP wynika, że stabilizacja na poziomie 3500 zł/ mkw. trwa od około dwóch lat.
Na rynku wtórnym Katowice mają do zaoferowania stosunkowo duży zasób mieszkań w kamienicach. Tego typu budownictwo cieszy się obecnie popularnością. Za zabytkową uznaje się też coraz częściej typową dla Śląska zabudowę typu familok, czyli budynków wielorodzinnych przeznaczonych dla pracowników przemysłu ciężkiego. Osiedla pracownicze składające się z pierzei kamienic tego typu realizowane były najczęściej na przełomie XIX i XX wieku. Obecnie coraz częściej - także w Katowicach wpisuje się je do rejestru zabytków.
Inna cechą Katowic jest natomiast bardzo słabo rozwinięty rynek luksusu - mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów. Projektów tego typu realizowanych na rynku pierwotnym jest mało, a ceny znacznie niższe od tych spotykanych na najbardziej rozwiniętych rynkach premium: w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
