Chcesz kupić kawalerkę? Może zabraknąć ci 110 zł
Masz upatrzoną kawalerkę, ale nie zdążyłeś kupić jej w grudniu? Dziś może "zabraknąć" ci zdolności kredytowej. Aby zachować siłę zakupową z końca roku możesz potrzebować 110 zł podwyżki.
Wejście w życie z początkiem stycznia rekomendacji SII spowodowało spadek zdolności kredytowej. Home Broker sprawdził, o ile wyższym dochodem "na rękę" musi dysponować modelowa rodzina, aby kupić dziś nieruchomość za tę samą kwotę, co w grudniu. Wydzielone zostały cztery segmenty rynku, którymi mogłaby być zainteresowana rodzina:
1) kawalerka w przeciętnym standardzie,
2) 2-pok. mieszkanie o powierzchni do 40 m kw. w przeciętnym standardzie,
3) 3-pok. mieszkanie w przeciętnym standardzie,
4) 3- lub 4-pok mieszkanie w wysokim standardzie.
Aby oszacować minimalny wymagany dochód modelowej rodziny gwarantujący jej określoną zdolność kredytową przyjęto ponadto, że obie osoby dorosłe pracują, a dług będzie zaciągany na całą wartość nieruchomości, w złotych, na 30 lat, przy oprocentowaniu 6,24 proc.
Ponadto bank przyjmie do badania zdolności koszty utrzymania trzyosobowej rodziny na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie oraz koszty utrzymania nieruchomości na poziomie 500 zł miesięcznie.
Pomiędzy grudniem i styczniem wymagany minimalny dochód gwarantujący stosowną zdolność kredytową wzrósł najmniej w przypadku najtańszych mieszkań - kawalerek. Przeciętnie w 11 badanych miastach było to 75 złotych.
Przy założeniu, że rodzina zarabia nie więcej niż 4000 zł netto, podniesienie dochodu netto o taka kwotę wymaga podwyżki brutto na poziomie ok. 110 zł. Gdyby rozbić ją na dwóch kredytobiorców, każdy z nich musiałby dostać podwyżkę o 55 zł.
Do najmniejszej zmiany doszło w Katowicach, gdzie aby kupić kawalerkę o wartości 110 tys. zł modelowa rodzina musiała się w grudniu legitymować dochodem netto na poziomie 2,68 tys. zł, a w styczniu 2,72 tys. zł.
Największa zmiana nastąpiła w Warszawie, w której poziom cen mieszkań jest najwyższy wśród badanych miast. Aby w grudniu kupić kawalerkę o wartości 280 tys. zł, warszawska rodzina musiała zarabiać "na rękę" 3,72 tys. zł. Obecnie jest to 3,84 tys. zł.
W przypadku przeciętnie wykończonych lokali dwupokojowych o powierzchni do 40 m kw. minimalny dochód w badanych miastach wzrósł pomiędzy grudniem i styczniem średnio o 102 złote. Największa zmiana miała miejsce w stolicy (250 złotych), a najmniejsza w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi (60 zł).
Jeszcze bardziej wzrósł wymagany minimalny dochód gwarantujący rodzinie zdolność kredytową na zakup w badanych miastach lokali trzypokojowych w przeciętnym standardzie (209 zł netto) oraz trzy i czteropokojowych w wysokim standardzie (238 zł netto). Wzrost dochodu o takie kwoty wymaga podwyżki brutto odpowiednio o 301 i 342 zł.
Największe zmiany zaszły w stolicy. Było to odpowiednio 390 zł i 610 zł netto. Z drugiej strony pomiędzy styczniem i grudniem w tych segmentach rynku minimalny wymagany dochód gwarantujący stosowną zdolność kredytową mógł się też nie zmienić.
Byłoby tak na przykład w Krakowie w przypadku 3-pok. mieszkania w przeciętnym standardzie. W przypadku najdroższych lokali brak zmian można obserwować w Gdyni, Łodzi i Poznaniu. Wytłumaczenia takiego zjawiska należy szukać w zapisach rekomendacji T.
Przypomnijmy, że wymaga ona, aby w przypadku kredytobiorców zarabiających mniej niż średnia krajowa raty kredytów konsumowały maksymalnie 50 proc. dochodu netto. W przypadku osób lepiej zarabiających, odsetek ten wynosi 65 proc. wynagrodzenia "na rękę". Zgodnie z danymi GUS, w listopadzie przeciętne wynagrodzenie wynosiło 3682,19 zł brutto, czyli 2632,41 netto (dwie osoby zarobiłyby 5264,82 zł netto).
W efekcie modelowa rodzina, która zarabia netto 5264 zł może wydać na raty maksymalnie połowę dochodu, czyli 2632 zł. Gdyby natomiast rodzina zarabiała o złotówkę więcej, obsługa kredytu mogłaby już pochłonąć 3422 zł miesięcznie. Ważne jest więc to, że pomiędzy dozwolonym poziomem raty kredytu o wartości 2632 zł miesięcznie i 3422 zł miesięcznie minimalny wymagany dochód jest identyczny i wynosi niecałe 5265 zł miesięcznie.
Porównując pomiędzy miastami wymagany dziś poziom dochodów netto należy zauważyć, że modelowa rodzina mogłaby zaciągnąć kredyt na zakup kawalerki w Katowicach zarabiając "na rękę" 2,72 tys. zł miesięcznie, a w Warszawie wymagane byłoby prawie o połowę więcej, bo 3,84 tys. zł.
Osoby, które szukałyby w znacznie droższym segmencie - mieszkań trzy lub czteropokojowych wykończonych w wysokim standardzie - muszą liczyć się z tym, że aby uzyskać kredyt na przeciętną w tym segmencie nieruchomość, według szacunków Home Broker, w Warszawie trzeba by było zarabiać minimum 9,17 tys. zł. W Katowicach byłoby to "zaledwie" 4,24 tys. zł. Dla porównania dochód taki pozwoliłby modelowej rodzinie na zaciągnięcie kredytu na zakup "dwójki" w stolicy lub "trójki" w Lublinie i Łodzi.
Bartosz Turek
