Co drzemie w odwróconej hipotece?

Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa kierowana zwłaszcza do osób starszych, jako uzupełnienie ich emerytury. Polega na tym, że bank udziela kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na domu lub mieszkaniu albo prawie do nieruchomości - np. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Kredytobiorca nie musi za życia spłacać kredytu - choć może - i do śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości lub prawa do niej.

Po śmierci prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na bank, ale spadkobiercy mogą zdecydować się na spłatę kredytu po zmarłym, zachowując prawo do nieruchomości. Jeżeli tak nie zdecydują, bank przejmuje własność nieruchomości, ale musi wypłacić spadkobiercom różnicę między wartością kredytu, jaka została do spłaty (z odsetkami i innymi należnościami) a wartością przejmowanej nieruchomości.

Resort gospodarki chciałby, by projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym uzupełnić o przepisy regulujące tzw. umowy dożywocia. W przypadku takiej umowy nieruchomość przechodzi na własność nabywcy, a ten zobowiązuje się do opieki nad dawnym właścicielem, wypłacając mu dożywotnią rentę.

Minister gospodarki Waldemar Pawlak pokazał w poniedziałek dziennikarzom reportaż telewizyjny, którego 72-letnia bohaterka podpisała umowę dożywocia w przekonaniu, że jest to umowa o odwróconej hipotece. Kobieta uzyskała miesięczne świadczenie w wysokości ok. 600 zł, ale straciła mieszkanie. Z materiału wynika, że takich przypadków w Polsce jest więcej.

"Proponujemy, żeby te rozwiązania były jasno uregulowane w ustawodawstwie, aby nie było możliwości takiego naciągania ludzi(...) bazującego na przepisach, które są bardzo ogólne" - zaznaczył Pawlak. "Myślę, że będzie możliwe stworzenie jednego wspólnego projektu" - dodał. Powiedział, że jeżeli nie będzie "jakichś poważniejszych przeszkód", to przepisy dotyczące odwróconej hipoteki i umów dożywocia mogłyby wejść w życie w I kwartale br., a w drugiej połowie roku nowe mechanizmy mogłyby zostać uruchomione.

Według resortu finansów uregulowanie obydwu modeli (odwróconej hipoteki i umów dożywocia) w jednolity sposób byłoby niemożliwe ze względu na ich odmienną formę oraz zróżnicowany katalog podmiotów oferujących te usługi.

"Próba jednoczesnego uregulowania w ww. projekcie modelu sprzedażowego (dożywocia - PAP) wraz z usankcjonowaniem działalności firm oferujących ten model (poziom kapitałów, licencja, nadzór Komisji Nadzoru Finansowego) wymagałaby przeprowadzenia dalszych długotrwałych analiz i prac legislacyjnych, co skazywałoby polskich seniorów na korzystanie wyłącznie w usług firm aktualnie oferujących model sprzedażowy, bez jakiejkolwiek alternatywy" - poinformowało PAP biuro prasowe resortu finansów.

MF podkreśliło, że "w dalszej perspektywie czasowej, wraz z rozwojem rynku usług finansowych dla osób starszych, opartych o finansowanie z nieruchomości, uregulowanie zasad świadczenia usług w modelu sprzedażowym zasługuje na poparcie".

Zaznaczono jednak, że powinno to mieć miejsce w odrębnym akcie prawnym, adresowanym wyłącznie do tej formy prowadzenia działalności. "Na obecnym etapie należy skupić się na wprowadzeniu, oczekiwanego już społecznie, aktu prawnego dla modelu kredytowego, zapewniającego seniorom rozwiązanie alternatywne wobec umów dożywocia i renty dożywotniej" - podsumowano.

Analityk z Open Finance Halina Kochalska uważa, że banki - zrażone koniecznością zarządzania przejmowanymi nieruchomościami i handlem nimi - nie będą wykazywały specjalnego zainteresowania odwróconą hipoteką. "Od momentu podpisania umowy o odwróconej hipotece bank będzie musiał się opiekować taką nieruchomością, pilnować, czy jest ona ubezpieczona, czy czynsz jest spłacany na bieżąco. Banki nie palą się do tego" - mówi. Jej zdaniem odwróconej hipotece nie sprzyja też - trudny do określenia w przyszłości - spadek cen nieruchomości.

Jej zdaniem projekt jest odpowiedzią na słabnące więzi rodzinne oraz problemy osób starszych i samotnych. "Może zmobilizować dzieci do zainteresowania losem rodziców, którym często emerytura lub renta nie starcza na życie. Brak zainteresowania rodzicami może wykluczyć dzieci z możliwości odziedziczenia nieruchomości" - powiedziała.

Z kolei analityk rynku nieruchomości z firmy Home Broker Bartosz Turekuważa, że ograniczeniem dla rozwoju rynku odwróconej hipoteki może być bariera światopoglądowa osób, które mogłyby korzystać z tego rozwiązania. "Osoby starsze czują presję, by nieruchomości, których są właścicielami, trafiały do wnuków. Dlatego odwrócona hipoteka może nie cieszyć się dużą popularnością" - powiedział.

Zwrócił uwagę, że banki wykazywały jednak zainteresowanie wprowadzeniem odwróconej hipoteki i instytucja ta ma w Polsce duży potencjał.

Z badań Home Broker wynika, że większość Polaków w wieku powyżej 65 lat nie ma obciążeń hipotecznych, może więc podlegać umowom o odwróconej hipotece. Tymczasem w krajach starej UE przynajmniej jedna na dziesięć nieruchomości należących do osób starszych jest obciążona hipotecznie.