Co nowego w spółdzielniach mieszkaniowych?

Dotyczy to jednak transakcji dokonanych po dniu 23 kwietnia 2001 r., a więc od daty wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Jeżeli po tej dacie członek spółdzielni, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zawarł ze spółdzielnią umowę, w wyniku której doszło do przekształcenia tego prawa (w prawo spółdzielcze własnościowe) lub nabycia odrębnej własności lokalu, a nie rozliczył się jeszcze ze spółdzielnią, wówczas niespłaconą kwotę umarza się jako nienależną. Do umorzenia ma dojść wraz z wejściem w życie nowelizacji, tj. z dniem 31 lipca br. Wystarczy, że dokonana dotychczas spłata pokrywa całkowicie koszty budowy lokalu.

Dalsze oszczędności za zgodą walnego zgromadzenia

Spółdzielnia nie musi natomiast zwracać sum uiszczonych przez członków w związku z przekształceniami czy uwłaszczeniem. Posłowie przyjęli jednak korzystne dla takich spółdzielców rozwiązanie zaproponowane przez Senat, zgodnie z którym walne zgromadzenie może wyrazić zgodę w drodze uchwały na to, by zwolnić członków spółdzielni z comiesięcznych wpłat na fundusz remontowy spółdzielni do czasu wyczerpania uiszczonych z tytułu przekształcenia czy nabycia prawa własności kwot z tytułu:

• wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu (wkładem budowlanym) a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym, pomniejszonej o należną lub udzieloną przez spółdzielnię bonifikatę,
• przypadającej na lokal z tytułu modernizacji budynku dokonanej przez spółdzielnię, jeżeli kwota ta nie powiększyła wkładu budowlanego,
• spłaty przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal.

Przekształcenia wyjątkowo dopuszczalne

W wyniku innej poprawki senackiej ostateczna wersja zmian do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych także nieco łagodzi pierwotnie przyjęty zakaz ustanawiania nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Będzie on dotyczył "jedynie" sytuacji z uregulowanym stanem prawnym gruntu, a więc takich, gdy spółdzielni przysługuje do niego prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego.

W dalszym ciągu możliwe będzie natomiast ustanawianie spółdzielczych własnościowych praw w wyniku przekształcenia praw lokatorskich do lokali położonych w budynkach wybudowanych na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje żaden z wyżej wymienionych tytułów prawnych. Datą graniczną takiego przyzwolenia będzie jednak 31 grudzień 2010 r.

Można szykować wnioski

Oczywiście najistotniejsza, a przynajmniej budząca największe zainteresowanie i kontrowersje zmiana dotyczy zasad wykupu mieszkania lokatorskiego. Obecnie od spółdzielcy-lokatora, chcącego zawrzeć ze spółdzielnią umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, wymaga się m.in. wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części.

W przypadku gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych, różnica ta podlegała redukcji o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.

Po zmianach, które jak już wspomnieliśmy wejdą w życie w połowie wakacji, do uwłaszczenia, poza spłatą przypadających na dany lokal zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz zaległości w opłatach eksploatacyjnych, wymagana będzie wpłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal.

Różnica jest znaczna. Do tej pory korzystający ze spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych zwykle płacili za ich własność od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Po nowemu, przy założeniu, że nie ma zaległości w opłatach eksploatacyjnych i że dokonano już rozliczeń związanych z budową lokalu, z sum tych można właściwie odjąć trzy zera.

Ważne!

Od 31 lipca br. na żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

• spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami,
• spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków,
• spłaty zadłużenia z tytułu tzw. opłat eksploatacyjnych.

Ponadto musieli uregulować zaległe opłaty eksploatacyjne, a także uzupełnić wkład budowlany w związku z modernizacją budynku czy też spłacić odpowiednią część zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal. Po zmianach wystarczy, że osoba zainteresowana nabyciem odrębnej własności mieszkania zajmowanego na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rozliczy się z opłat eksploatacyjnych oraz dokona spłaty stosownej części zobowiązań spółdzielni związanych z budową.

Zdążyć przed wyrokiem TK

Wprawdzie nowe przepisy nie będą ograniczać w czasie możliwości składania żądań dotyczących przeniesienia własności lokali, to jednak warto się pospieszyć. Zarząd spółdzielni będzie miał obowiązek zawarcia umowy w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia stosowanego wniosku, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny.

Tym razem można zakładać, że decydenci w spółdzielniach będą się stosować do wyznaczonego im ustawą terminu, ponieważ za ewentualne zaniedbania w tym względzie grozić będą kary ograniczenia wolności albo grzywny. Zatem jest szansa, że szybko złożony wniosek o wykup mieszkania zostanie pozytywnie rozpatrzony, zanim jeszcze Trybunał Konstytucyjny orzeknie co do zgodności nowych regulacji dotyczących zasad wykupu mieszkań lokatorskich z ustawą zasadniczą. Jest bowiem niemal pewne, że zostaną one zaskarżone do TK.

Tomasz Konieczny