Co psuje rynek nieruchomości?
Zgodnie z oczekiwaniami, maj przyniósł dalszy wzrost transakcji na rynku mieszkaniowym oraz niewielką zwyżkę cen w porównaniu z kwietniem.
W skali dwunastomiesięcznej dynamika spadków cen wciąż osiąga dwucyfrowe wartości - wynika z porównania transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance i Home Brokera (po raz pierwszy włączyliśmy dane tej firmy do naszych statystyk). Na tle pozostałych miast wyróżnia się Kraków ze spadkiem mediany o 2,7 proc. Jednak jest to - jak sądzimy - efekt programu "Rodzina na swoim", który w niewielkim stopniu obejmuje stolicę Małopolski ze względu na niskie limity.
Teraz, aby skorzystać ze wsparcia Skarbu Państwa, należałoby w Krakowie kupić mieszkanie w cenie poniżej 5 340 zł za metr (to o prawie 15 proc. mniej niż mediana cen transakcyjnych dla tego miasta). W innych ośrodkach, gdzie skorzystać z programu jest znacznie łatwiej, dynamika spadku jest wyższa, ponieważ program "Rodzina na swoim" coraz silniej wpływa na cały rynek nieruchomości (liczba udzielonych kredytów w ramach programu wzrosła w maju do 2,86 tys. - to może być nawet 20 proc. wszystkich udzielonych w tym czasie kredytów hipotecznych), a sprzedający (także deweloperzy) dostosowują się do wymagań programu.
W Krakowie ceną za utrzymanie wysokiej mediany cen transakcyjnych jest wolniejszy przyrost transakcji. W Open Finance (nie uwzględniając transakcji Home Brokera) odnotowaliśmy zwyżkę o jedną trzecią w porównaniu z kwietniem w wymienionych niżej miastach.
W obecnych warunkach rynkowych (polityki zaostrzania dostępności kredytów hipotecznych) zwiększenie ilości transakcji jest po części efektem większej liczby klientów w oddziałach, ale także ożywieniem typowo sezonowym (drugi kwartał zwykle jest najlepszy dla liczby transakcji na rynku mieszkaniowym) i rosnącą popularnością programu dopłat do kredytów.
W porównaniu z kwietniem spadek cen został wyhamowany, ponieważ maj przyniósł wzrost w czterech na pięć monitorowanych miast. Danych w ujęciu miesięcznym nie będziemy jednak prezentować, ponieważ wahania w tak krótkim okresie uważamy za mało miarodajne.
Komentarz
Pomimo widocznego w II kwartale ożywienia, nie przesądzamy, że będzie mieć trwały charakter. Rynek pozostaje pod coraz większym wpływem programu "Rodzina na swoim", który coraz silniej oddziałuje na poziom cen i w pewien sposób zakłóca działanie sił rynkowych. Nie jest wykluczone, że w najbliższych kwartałach ceny transakcyjne będą mocniej niż do tej pory uzależnione od wskaźnika wartości odtworzeniowej, publikowanego przez GUS (od niego bowiem zależą limity w programie). W konsekwencji może to oznaczać łagodniejszy spadek cen niż wcześniej oczekiwany, ponieważ rynek podaży dostosowuje się do popytu, ten zaś jest stymulowany programem. Nie pierwszy raz szczytne intencje ustawodawców obrócić się mogą przeciwko beneficjentom programu. Zwłaszcza dyskutowane w parlamencie rozszerzenie katalogu beneficjentów (o osoby samotne, nie posiadające dzieci na utrzymaniu) może zapobiec spadkom cen mieszkań.
Oczekujemy utrzymania dobrej koniunktury jeszcze w czerwcu, natomiast trzeci kwartał przyniesie - w naszej opinii - wyraźne sezonowe spowolnienie rynku hipotecznego i liczby przeprowadzanych transakcji. Nie widzimy jednak podstaw do wzrostu cen w czwartym kwartale ani ożywienia akcji kredytowej poza programem dopłat kredytowych. W drugim półroczu oczekujemy zatem łagodnego spadku cen mieszkań.
Wrocław i Kraków notują wzrost cen w porównaniu z grudniem. Miasta te jako pierwsze zmierzyły się z bessą na rynku nieruchomości, czego efektem jest niska baza ubiegłego roku. Warszawa i Poznań są pod tym względem opóźnione (bessa zastała je najpóźniej), dlatego spadek cen mieszkań jest tam nadal wyraźny.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk - analitycy Open Finance
Współpraca: Home Broker
