W skrócie
- Branża najmu krótkoterminowego i samorządy apelują o przyspieszenie i pogłębienie konsultacji projektu ustawy regulującej rynek najmu krótkoterminowego, bo prace w ministerstwie są opóźnione.
- Szacuje się, że brak jasnych przepisów i jednolitej interpretacji prawa skutkuje stratami dla budżetu państwa na poziomie ok. miliarda złotych rocznie oraz wzmacnia szarą strefę na rynku zakwaterowania.
- Eksperci i branża podkreślają konieczność stworzenia centralnego rejestru, jasnych definicji usług oraz skutecznego systemu kontroli i współpracy między instytucjami.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
O tym, że projekt się odsuwa w czasie pisaliśmy w Interii już kilkakrotnie, po tym jak minął pierwotny termin wyznaczony na styczeń. MSiT tłumaczyło to przesunięcie nowymi zasadami wynikającymi z tzw. kodeksu deregulacyjnego .
Teraz informuje jedynie, że kończy uzgodnienia wewnętrzne projektu i zamierza go skierować na zespół programowania prac RM z wnioskiem o wpis do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów.
Jak podaje MSiT, projektowane przepisy mają zawierać m.in. utworzenie centralnego rejestru wszystkich obiektów oferujących najem krótkoterminowy, nowe brzmienie definicji usług hotelarskich, obowiązek przedsiębiorcy wydania regulaminu porządkowego wiążącego wszystkie osoby przebywające na terenie obiektu, kary administracyjne dla świadczących usługi hotelarskie bez uzyskania wpisu do właściwej ewidencji albo po jego zawieszeniu.
Przedstawiciele branży alarmują, że konsultacje urwały się w styczniu i od tej pory nie wiadomo co konkretnie ma być w projekcie i jak rząd chce ograniczyć szarą strefę.
Branża w niepewności czeka na projekt dotyczący najmu krótkoterminowego
- Niestety, nadal nie wiemy, na jakim etapie są prace ani jakie są konkretne zapisy. A to właśnie szczegóły, a nie ogólne założenia, najbardziej nas interesują. Dokładny sposób implementacji rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady może bowiem wiele zmienić. Sam sposób regulacji dopuszczenia podmiotów do rejestracji obiektów w centralnym rejestrze jest kluczowy, zły zapis może spowodować, że cała szara strefa je zarejestruje i będzie dalej funkcjonować. Chcemy uczestniczyć w roboczych spotkaniach, by pomóc dobrze przełożyć intencje rozporządzenia na polski grunt prawny - mów Interii Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego. I jak dodaje, ostatnie spotkanie miało miejsce 15 stycznia tego roku, z wiceministrem Piotrem Borysem.
Zobacz również:
- Byliśmy wtedy zaproszeni i padła zapowiedź, że będą organizowane indywidualne spotkania z uczestnikami oraz raz na kwartał większe, zbiorcze spotkania. Niestety, od tamtej pory nie zostaliśmy zaproszeni. Pod koniec stycznia wysłaliśmy konkretne postulaty, o które minister prosił podczas spotkania. Ministerstwo ma więc nasze propozycje rozwiązań. Są to rozwiązania potrzebne nie tylko branży, ale też samorządom i hotelarzom - wypracowane wspólnie. Mamy nadzieję, że ta definicja usług zakwaterowania znajdzie się w ustawie. Zabiegaliśmy o to wspólnie z samorządowcami. Chcemy jednak porozmawiać o jej brzmieniu, bo jesteśmy praktykami i wiemy, jak prawo działa w praktyce - mówi Żurawski.
Fiskus nie radzi sobie z interpretacją STR
Podkreśla, że o tym może zdecydować jedno niefortunne sformułowanie. - Po nominacji nowego ministra (Jakub Rutnicki - red.) zwróciliśmy się z prośbą o spotkanie i włączenie nas w proces tworzenia projektu ustawy. Uważamy, że lepiej przygotować ją dobrze teraz, niż poprawiać później w konsultacjach czy pracach sejmowych. Wiemy, jak uszczelnić system, jak zaimplementować przepisy, by spełniły swoje najważniejsze założenia - czyli likwidację szarej strefy i uporządkowanie rynku zakwaterowania - mówi szef Stowarzyszenia i jak zaznacza, jego członkowie reprezentują około jednej trzeciej legalnego rynku. Prowadzą lub pracują w firmach, które zarządzają ponad 10 tysiącami obiektów.
- Mamy obecnie wrażenie, że przedstawiciele nie tylko Ministerstwa Sportu i Turystyki, ale też Ministerstwa Finansów nie mają wiedzy o tym, co dzieje się na co dzień na rynku zakwaterowania, jak prawo jest stosowane i omijane i nie dają nam możliwości o tym im opowiedzieć. Ministerstwo Finansów jest mocno zagubione, jeśli chodzi o interpretację tego, czym jest najem krótkoterminowy. Dlatego zanim ustawa zostanie przedstawiona, to rolą Ministerstwa Sportu i Turystyki jest ustalenie tego z ministrem finansów. Inaczej ustawa szykowana przez MSiT może w ogóle nie spełnić swoich założeń, bo nie obejmie rynku tzw. najmu krótkoterminowego - właśnie przez nieprawidłową interpretację przepisów przez przedstawicieli ministra finansów - ostrzega Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.
Jak dodaje, całe środowisko związane z turystyką jest zgodne, że najem krótkoterminowy to usługa hotelarska, a nie usługa najmu. Ministerstwo Finansów natomiast w pewien sposób przyzwala na działalność szarej strefy, co jest sprzeczne z intencjami Ministerstwa Sportu i Turystyki, samorządów i legalnie działających przedsiębiorców.
Polska musi nadrobić legislacyjne zaległości
- Wnioskowaliśmy do ministra finansów o wydanie ogólnej interpretacji wskazującej na jednolity sposób rozliczania przychodów z tzw. najmu krótkoterminowego, we wrześniu 2024 roku. Ministerstwo Finansów nam odmówiło. Ponieważ nie ma takiej jednolitej wykładni przepisów, urzędnicy fiskusa w różnych częściach Polski podchodzą do tematu bardzo różnie. Jedni ścigają wszystkich, którzy nie mają założonej działalności gospodarczej, bo zgodnie z obowiązującym prawem powinni rozliczać przychody jako z działalności gospodarczej w zakresie usług hotelarskich. Są też tacy urzędnicy, którzy uznają, że skoro na coś mówi się najem, to znaczy, że nim jest - i nie zagłębiają się dalej w istotę tej działalności, w ustawę o przedsiębiorczości, ustawę o VAT czy ustawę o usługach hotelarskich. W efekcie osoby łamiące prawo wyślizgują się z kontroli i nie podlegają żadnym sankcjom. Szacujemy, że przez to budżet państwa traci rocznie około miliarda złotych - mówi Interii Grzegorz Żurawski.
Zobacz również:
- Liczymy, że nowy minister Jakub Rutnicki albo wiceminister Ireneusz Raś odpowiedzialny teraz za turystykę, spotka się z nami jeszcze przed publikacją projektu ustawy - dodaje. Niedawno o przyspieszenie prac apelowała Unia Metropolii Polskich, która skupia największe polskie miasta, kilka dni temu zwróciła się do ministra Piotra Borysa o intensyfikację prac nad przepisami regulującymi najem krótkoterminowy. Polskie metropolie martwi tempo prac resortu nad ustawą
- Rozmawialiśmy z Unią Metropolii Polskich - m.in. z prezydentem Truskolaskim, który wykazał duże zrozumienie dla naszych postulatów i propozycji rozwiązań. Jesteśmy też w stałym kontakcie z urzędnikami Krakowa i Sopotu, który są liderami w tworzeniu regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego, z tymi samorządami współpracujemy bardzo blisko. Przegadaliśmy różne scenariusze i potencjalne skutki zapisów. Część z zaproponowanych przez nas rozwiązań, konsultowaliśmy z branżą hotelarską. Tak samo chcielibyśmy rozmawiać z ministerstwem - usiąść przy stole i przeanalizować, co się stanie, jeśli wprowadzi się konkretne przepisy - mówi Żurawski.
Jako kraj mamy termin wejścia przepisów w życie na maj 2026 roku - bo taki wyznaczyła Unia Europejska. Im szybciej, tym lepiej - ale czasem warto się zatrzymać, przedyskutować zapisy, poprawić je i dopiero wdrożyć. Jednak nie wiemy, na jakim etapie jest projekt ustawy.
Tymczasem opublikowane zostały dwa nowe raporty dla specjalnej komisji Parlamentu Europejskiego ds. kryzysu, które analizują dane z całej Europy, orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE i doświadczenia dużych miast, w tym Krakowa. Wnioski są ważne także dla Polski, gdzie brak krajowych przepisów coraz bardziej zderza się z europejską rzeczywistością.
Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, która szczegółowo przeanalizowała oba raporty podkreśla, że w atrakcyjnych dzielnicach dużych miast czy małych kurortach oznacza to wypychanie mieszkań z najmu długoterminowego i wzrost czynszów. Zjawisko jest silnie skoncentrowane: całe ulice czy kwartały mogą zmienić funkcję z mieszkalnej na turystyczną, co przyspiesza wyludnianie centrów. Badania cytowane w raporcie pokazują, że surowsze regulacje (obowiązek licencji, ograniczenia liczby dni wynajmu, zakazy w lokalach komunalnych) zmniejszają liczbę ofert i przywracają część mieszkań na rynek długoterminowy. Skuteczność wymaga jednak dokładnych danych, stałego monitoringu i realnej współpracy platform.
Wskazuje też wnioski dla Polski, jakie z nich płyną.
Jeden z raportów odnotowuje też konsultacje z Krakowem w ramach międzynarodowego City Alliance, co pokazuje, że polskie miasta są aktywnym partnerem w europejskiej dyskusji. Jednocześnie obie ekspertyzy podkreślają, że Polska nadal nie ma całościowej ustawy o STR. Oznacza to, że nasze gminy działają w próżni prawnej: mogą próbować rozwiązań planistycznych czy podatkowych, ale brakuje jednolitego, skutecznego systemu zezwoleń, limitów i narzędzi egzekucji.
- Z tych dwóch raportów wyłania się czytelny wniosek: Polska powinna pilnie przygotować własne, spójne ramy prawne dla najmu krótkoterminowego. Trzeba wdrożyć unijne rozporządzenie, aby miasta miały dostęp do pełnych danych o ofertach. Warto wzorować się na sprawdzonych europejskich rozwiązaniach: systemie zezwoleń, limitach liczby dni, zakazie w mieszkaniach komunalnych, a także na elastycznych modelach, takich jak "drabina eskalacyjna" z Amsterdamu. Należy wzmocnić współpracę międzygminną i przygotować się na egzekucję transgraniczną, bo platformy często mają siedziby poza Polską - wylicza przedstawicielka IRMIR.
Ryzykujemy powtórzenie scenariusza wielu europejskich miast
Jak podkreśla, najem krótkoterminowy stał się jednym z kluczowych pól walki o dostępność mieszkań i ład miejski. - Opisane wyżej raporty o pokazują, że nie jest to problem wyłącznie turystycznych metropolii. To test dla polityki mieszkaniowej, fiskalnej i cyfrowej zarazem. Polska ma dziś rzadką szansę, by w oparciu o najnowsze orzecznictwo TSUE i unijne rozporządzenia przyjąć rozwiązania, które ochronią zasób mieszkaniowy, a jednocześnie dadzą jasne reguły gry właścicielom i platformom. W przeciwnym razie ryzykujemy powtórzenie scenariusza, który wiele europejskich miast, od Barcelony po Wiedeń, próbuje dziś odwracać w bólach - podkreśla Krugły.
Monika Krześniak-Sajewicz
