Coraz większe problemy z płynnością na rynku mieszkaniowym
Przeciętnie pięć miesięcy trwała sprzedaż mieszkań, w przypadku których w listopadzie zawarto ostateczną umowę między zbywcą a kupującym. To najgorszy wynik od 35 miesięcy. Rynek wtórny staje się coraz mniej płynny.
Od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej mijają obecnie 154 dni, czyli 5 miesięcy - wynika z danych Home Broker o transakcjach sfinalizowanych w listopadzie na rynku wtórnym. Jest to najgorszy wynik od stycznia 2009 roku, od kiedy prowadzone jest to badanie. Dla porównania, w marcu br., który był najlepszym miesiącem w tym roku, cały proces trwał 87 dni, a w ostatnich 12 miesiącach było to średnio 116 dni. Od marca czas potrzebny na znalezienie nabywcy mieszkania wydłużył się łącznie o 67 dni. Warto zauważyć, że listopadowego wyniku nie można wiązać z czynnikami sezonowymi. W analogicznym miesiącu 2010 roku cały proces sprzedaży pochłaniał 101 dni, a więc był o 53 dni krótszy niż dziś.
Na wydłużenie się procesu sprzedaży może mieć wpływ mniejszy udział transakcji zawieranych bez finansowania bankowego. Był on wysoki w marcu i kwietniu. Wtedy to nawet co trzecie mieszkanie używane znajdowało nabywcę nieposiłkującego się kredytem. Wstępny wynik za listopad na poziomie 15 proc. może być uznany za skromny. Jest on także niższy od średniej dla ostatnich 12 miesięcy, która sugeruje, że za gotówkę było kupione prawie co piąte mieszkanie. Trzeba jednak zauważyć, że w ostatnim kwartale roku tradycyjnie transakcji gotówkowych jest mniej. Biorąc pod uwagę dane z ostatnich 3 lat, średni udział mieszkań kupionych bez wsparcia bankowego wynosił w pierwszym kwartale 22 proc. Kolejne okresy przynosiły spadek tych wyników. W drugim kwartale było to 21 proc., w trzecim 17 proc., a w ostatnim zaledwie 14 proc.
Przeważnie podobne trendy, jak w przypadku całkowitej długości transakcji, charakteryzują także dane o czasie niezbędnym do podpisania umowy przedwstępnej. W przypadku transakcji zawartych w listopadzie korelacja ta została zaburzona. Podczas gdy w ciągu miesiąca cały proces transakcyjny wydłużył się o kilka dni, to na umowę przedwstępną trzeba było czekać o dwa tygodnie krócej niż w październiku. Najświeższe dane mówią, że umowa przedwstępna była podpisywana po 94 dniach od ogłoszenia chęci sprzedaży. W dalszym ciągu jest to jednak wynik o 38 dni dłuższy niż w marcu, kiedy mieszkania sprzedawały się najszybciej w tym roku. Listopadowe dane nie napawają także optymizmem biorąc pod uwagę, że w ostatnich 12 miesiącach od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało przeciętnie 78 dni.
W związku z tym, że w listopadzie oczekiwanie na umowę końcową trwało dłużej, a na przedwstępną krócej niż przed miesiącem wydłużył się przeciętny czas upływający pomiędzy nimi. W dużym uproszczeniu okres ten można utożsamić z czasem, który potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. Obecnie wynosi on 59 dni. Dla porównania w ostatnich 12 miesiącach było to 38 dni. Gdyby w kolejnych miesiącach okres ten powrócił do normy powodów okresowego wydłużenia można by było upatrywać w zawirowaniach na rynku walutowym.
Home Broker dostrzega, że płynność rynku wtórnego, obrazowana m.in. tempem zawierania transakcji, systematycznie spada. Jest to spowodowane małą elastycznością sprzedających na tym rynku, a ta z kolei wynika z braku akceptacji dla poniesienia straty przy sprzedaży mieszkania. Przyczyny powstania straty mogą być dwie: spadek ceny mieszkania (zwłaszcza gdy było ono kupione w szczycie boomu), bądź wzrost wartości zadłużenia w przypadku spłacających kredyty we frankach czy w euro.
Mniejsza płynność na rynku wtórnym przejawia się także w tym, że do sprzedaży jest wciąż dużo mieszkań, a maleje liczba zawieranych na nim transakcji. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w listopadzie tego roku było ich o 10 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Transakcji jest więc coraz mniej i sam proces się wydłuża, a w efekcie do sprzedaży dochodzi jedynie wtedy, gdy sprzedający przystaje na większe negocjacje. Podczas gdy we wspomnianym już wcześniej marcu godzili się oni na rabat w wysokości 3,1 proc. ceny ofertowej, to w listopadzie było to o blisko połowę więcej - 4,4 proc. W przypadku mieszkania o wartości 400 tys. zł oznaczałoby to przeciętny rabat na poziomie 17,6 tys. zł. Z danych Home Broker wynika, że od marca wraz z wydłużaniem się procesu sprzedaży rośnie też skłonność sprzedających do negocjowania cen.
Bartosz Turek, Katarzyna Siwek
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
