Czy można negocjować umowę przedwstępną z deweloperem?
W przypadku, gdy nie wszystkie zapisy umowy przedwstępnej z deweloperem nam odpowiadają, zadajemy sobie pytanie, czy i na ile możliwa jest jej zmiana. Z poziomu doradcy klienta zawsze odpowiemy, że umowę można negocjować. Co ważne, w ostatnich latach deweloperzy zaczęli wykazywać się znaczną elastycznością w konstruowaniu umowy.
Wpływ na taki stan rzeczy bezsprzecznie miał kryzys finansowy i ograniczone w 2009 roku zainteresowanie zakupem nieruchomości w porównaniu do lat poprzednich. Dlatego też klienci mogą liczyć na pewne ustępstwa ze strony dewelopera.
Analizując umowę warto zwrócić uwagę na kilka elementów - oczywiście nie wszystkie z nich są możliwe do negocjacji. Z pewnością sztywny będzie termin oddania lokalu czy podpisania aktu notarialnego. W tym zakresie możliwości stron do zmiany są ograniczone obiektywnymi okolicznościami, jak choćby czas potrzebny na wybudowanie nieruchomości.
Poza terminem oddania lokalu pozostają jednak inne elementy, które mają duże znaczenie i mogą być dyskutowane między stronami. Są to przykładowo: cena lokalu, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, wykończenia lokalu (w opcji mieszkań "pod klucz"). Są to te punkty, do których zdecydowanie zmieniło się podejście kupującego, który nie jest zdeterminowany jak w latach 2004-2007 oraz ma dostęp do szerszej oferty na rynku. Z drugiej strony deweloper w obliczu mniejszego popytu i silnej konkurencji jest gotowy do ograniczenia swojej marży i obniżenia ceny.
Ponadto warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące ewentualnych kar umownych nałożonych na kupującego w przypadkach niedotrzymania terminów wypłaty transz z kredytu, którym kupujący się posiłkuje. W tym zakresie z pewnością sprzedający będzie skłonny ograniczyć swoje zabezpieczenie w postaci kar, korzystając z samego faktu pozyskania klienta i perspektywy na zbycie mieszkania.
Zdarza się, że w umowach z deweloperem mogą pojawić się klauzule, które umożliwiają w pewnych okolicznościach (jak zmiana obciążeń podatkowych, cen materiałów budowlanych) zmianę ceny lokalu. W tym zakresie również kupujący ma duże możliwości negocjacyjne, które w obliczu silnej konkurencji zmuszą dewelopera do rezygnacji z podobnych zabezpieczeń.
Podsumowując, w obecnych czasach możliwości zmiany umów są zdecydowanie większe, co działa na korzyść obu stron, gdyż uelastycznia relacje, dając większą swobodę wyboru. Zwłaszcza osoby kupujące mieszkanie mogą korzystać z zachodzących zmian.
Arkadiusz Rembowski
Dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych Money Expert S.A.
Komentarz ten przygotowany został tylko i wyłącznie w celach informacyjnych, a jego treść jest jedynie wyrazem osobistych poglądów autora, nie stanowiąc tym samym żadnej "rekomendacji" do podejmowania jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych przez jego czytelnika. Zgodnie z powyższym zarówno Money Expert SA, jak i autor komentarza nie ponoszą odpowiedzialności za działania będące skutkiem lektury tego opracowania.
