Czy specustawa obniży ceny mieszkań?
Z początkiem sierpnia prezydent Andrzej Duda złożył podpis na specustawie mieszkaniowej, która ma w znacznym stopniu przyspieszyć budowę nowych mieszkań oraz uwolnić nowe grunty pod inwestycje. Deweloperzy dostali duży prezent od rządu, czy jednak odwdzięczą się tańszymi mieszkaniami?
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących - bo taka jest dokładna nazwa specustawy mieszkaniowej wprowadza szereg zmian administracyjno-prawnych w zakresie budowy nowych mieszkań. Narzuca pewne standardy urbanistyczne, jak dostęp nowych inwestycji do infrastruktury drogowej, komunikacyjnej czy placówek oświatowych oraz zmiany dotyczące wysokości budynków. Ustalenie lokalizacji dla inwestycji będzie odbywało się w drodze uchwały rady gminy, mającej 60 dni na zaopiniowanie koncepcji. Mieszkańcy także będą mogli, w formie konsultacji społecznych, zgłaszać uwagi przez 21 dni.
Najważniejsze zmiany dla deweloperów to skrócenie czasu przygotowania inwestycji z pięciu lat do roku oraz wykorzystanie terenów, które nie były do tej pory brane pod uwagę przy budowie mieszkań. Zaliczają się do nich grunty rolne w administracyjnych granicach miast, tereny poprzemysłowe, pokolejowe oraz powojskowe, które bardzo często znajdują się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach.
Gra toczy się o ogromne tereny, ponieważ szacuje się, że samych gruntów o charakterze rolnym w miastach jest 920 tys. ha, czyli około 42 proc. powierzchni. Oznacza to, że już niebawem problemy deweloperów z działkami pod budowę mogą się skończyć. Dla wielu inwestorów, którzy wykorzystali zgromadzone wcześniej banki ziemi, będzie to okazja budowy nowych projektów mieszkaniowych.
Większa dostępność gruntów powinna oznaczać też niższą cenę zakupu, a co za tym idzie - tańsze mieszkania. Obecnie kupno działki stanowi średnio ok. 20 proc. kosztu inwestycji deweloperskiej. Nie należy się jednak nastawiać na znaczne obniżenie cen nieruchomości, a raczej na niewielkie ruchy mające na celu ustabilizowanie rynku. Rosnące cały czas stawki robocizny oraz materiałów budowlanych zapewne zniechęcą deweloperów do dużych obniżek. Korzyścią dla kupujących może być z pewnością większa liczba dostępnych inwestycji mieszkaniowych w dużych miastach, w których jest największe zapotrzebowanie na lokale. Potencjał jest ogromny, ponieważ przykładowo w samej Warszawie miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego pokrytych jest ok. 37 proc. powierzchni, w Krakowie ok. 53 proc., a we Wrocławiu ok. 57 proc.
Na przykładzie danych Działu Badań i Analiz Grupy Emmerson można zauważyć znaczny, około 12-procentowy, spadek podaży i popytu na nowe mieszkania w I półroczu 2018 r., w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku w sześciu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź i Trójmiasto). Wynika z tego, że deweloperzy znacznie przyhamowali z wprowadzaniem nowych mieszkań do sprzedaży. Przyczyną może być właśnie ograniczona ilość gruntów dostępnych na rynku. Z kolei część nabywców zrezygnowała z decyzji o zakupie mieszkań z powodu mniejszego wyboru na rynku nieruchomości oraz systematycznie rosnących cen.
Warto zauważyć, że mimo ostatnich spadków aktywności kupujących, nadal zainteresowanie mieszkaniami jest bardzo duże. Można się spodziewać, że specustawa spowoduje większą konkurencję na rynku nieruchomości oraz dostępność mieszkań. O końcowej cenie lokalu decydować będzie jednak jeszcze kilka innych czynników, których zachowanie ciężko przewidzieć.
Emil Chrzanowski, Emmerson Realty S.A.
