Czy warto zawierać umowy przedwstępne?

Bardzo często przy dokonywaniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości zdarza się, że nie da się pominąć umowy przedwstępnej - przykładowo ze względów finansowych (nabywca nie dysponuje całością wymaganej sumy w danym momencie i musi zaciągnąć kredyt etc.). Jednak nawet jeśli do takiej sytuacji nie dojdzie, czyli nic nie stoi na przeszkodzie by od razu zawrzeć finalizującą umowę kupna-sprzedaży, umowę przedwstępną warto podpisać chociażby ze względów bezpieczeństwa - przekonuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Jak się bowiem okazuje taka forma porozumienia między stronami może przesądzić o powodzeniu całej transakcji i zagwarantować poczucie bezpieczeństwa, zarówno dla sprzedającego jak i kupującego.

Umowa przedwstępna sprzedaży powinna przede wszystkim określać najistotniejsze postanowienia jakie zostaną zawarte później we właściwej już umowie kupna-sprzedaży, czyli w tym kontekście umowy przyrzeczonej. Przykładowo jeśli przedmiotem transakcji jest jakaś nieruchomość w umowie przedwstępnej precyzyjnie opisujemy daną nieruchomość (podajemy numer księgi wieczystej etc.), podajemy jej cenę całkowitą oraz, o ile oczywiście do tego doszło, wpisujemy otrzymaną na ten poczet zaliczkę lub zadatek. Dobrze sporządzona umowa przedwstępna zawiera także jasno doprecyzowane obowiązki stron związane z transakcją kupna-sprzedaży (przykładowo kiedy nieruchomość zostanie wydana kupującemu) oraz ostateczny termin w jakim musi dojść do podpisania umowy przyrzeczonej, czy zakres jaki obejmie odszkodowanie, jeśli któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy. Wiele zależy od samego charakteru sporządzonej umowy przedwstępnej - czy będzie ona jednostronnie lub też dwustronnie zobowiązująca. Umowa przedwstępna może, ale nie jest to obligatoryjne, zostać sporządzona w obecności notariusza. W jej treści powinno znaleźć się, wiążące prawnie, oświadczenie sprzedającego, że jest on właścicielem oferowanej nieruchomości oraz, że wyżej opisana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich.

W przypadku, gdy określony w umowie przedwstępnej ostateczny termin, jaki przypada na podpisanie umowy przyrzeczonej nie zostanie dotrzymany przez nabywcę - przykładowo w ogóle nie zgłosi się on do sprzedającego, żeby sfinalizować transakcję - strona pokrzywdzona ma prawo do wystąpienia z żądaniem naprawienia szkody jaką ponosiła na skutek zaniedbania ze strony nabywcy. Jeśli natomiast umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, storna pokrzywdzona może skierować sprawę na drogę sądową. Jeśli z kolei termin w jakim ostatecznie zawarta zostać musi umowa przyrzeczona nie został sprecyzowany w ramach umowy przedwstępnej, to za termin zawarcia takiej umowy zwyczajowo uznaje się ten jaki zostanie wyznaczony przez stronę uprawnioną w danej sytuacji do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W sytuacji, gdy obie strony transakcji są uprawnione do żądania zawarcia takiej umowy i każda z nich wyznaczyła inny termin, pod uwagę brany jest ten wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Co stoi u źródeł wyznaczania przez strony innych terminów na finalizację transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości? Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której to sprzedający namawia na ostateczne sfinalizowanie transakcji dopiero po upływie kilku lat. Dlaczego? Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Sprzedający zwolnieni są tym samym z obowiązku uiszczenia daniny w wysokość 19 proc. od uzyskanego dochodu. Ponad to nie jest opodatkowana sama zaliczka. Sprzedający proponują zatem kupującemu podpisanie umowy przedwstępnej, wpłatę części pieniędzy i zaczekanie z przeniesieniem własności do upływu wymaganego przez ustawę okresu czasu.

Takie działania, całkowicie zgodne z literą prawa, są wyjątkowo korzystne dla sprzedającego, ale jaki ma to wpływ na interes kupującego?

Niezwykle intratna z perspektywy sprzedającego praktyka, polegająca na podpisaniu umowy przedwstępnej po to, by ostateczne sfinalizowanie transakcji przesunąć o wygodny dla niego okres, czyli taki, który w myśl prawa pozwoli mu na uniknięcie 19 proc. daniny na rzecz fiskusa, zawsze nieść będzie większe ryzyko dla osoby nabywającej nieruchomość. Dlatego, jeśli nabywca zgodzi się na takie rozwiązanie, to właśnie odpowiednie klauzule zawarte w umowie przedwstępnej stanowić będą dla niego gwarant bezpieczeństwa. Zazwyczaj zawarcie umowy przedwstępnej łączy się także z zapłatą zadatku, którego kwotę ustalają miedzy sobą kupujący i sprzedający. Zadatek stanowi dodatkową formę zabezpieczenia sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży. Gdy sprzedawca nie wywiąże się ze swoich obowiązków, kupujący może z tej racji odstąpić od umowy. Sprzedawca musi oddać wtedy wpłatę dokonaną przez kupującego w podwójnej wysokości. Oczywiście, jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy w konsekwencji przepada mu zadatek. Skutków takich nie powoduje zaliczka - jeśli strona odstąpi od umowy, zaliczka zwyczajowo podlega zwrotowi.

Kupujący, który zgadza się przyjąć taka strategię proponowaną przez sprzedającego, musi mieć na uwadze, że w czasie oczekiwania na podpisanie finalnej umowy przyrzeczonej sporo rzeczy może ulec zmianie - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Dla przykładu: rada gminy może uchwalić nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który sprawi, że intencje nabywcy co do sposobu zagospodarowania tego gruntu nie będą możliwe do zrealizowania. Podpisanie umowy przedwstępnej i wpłaty części należności nie obliguje bowiem kupującego do podejmowania decyzji w związku z taką nieruchomością. Wszystkie kwestie z nią związane pozostają nadal w gestii sprzedającego. Umowa przedwstępna pozwala także na zachowanie marginesu bezpieczeństwa - sprzedający nie podniesie z dnia na dzień ceny nieruchomości. Także, w razie poważniejszych kłopotów, to ustalenia zawarte w umowie przedwstępnej usprawnią postępowanie sądowe.

Warto, mając na uwadze korzyści podatkowe jakie odniesie sprzedający, z perspektywy kupującego, negocjować obniżenie pierwotnej ceny nieruchomości. Zgoda na takie warunki transakcji to w pewnym sensie także zgoda na ustępstwa i pewne ryzyko - w czasie oczekiwania na podpisanie finalnej umowy sporo rzeczy może przecież ulec zmianie.