Czynsze potaniały już 20 procent

Pogorszenie sytuacji gospodarczej ma negatywny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Popyt na powierzchnie biurowe na warszawskim rynku w pierwszej połowie 2009 zmniejszył się znacznie i osiągnął poziom 109.000 mkw. Oznacza to prawie 55 proc. spadek w porównaniu do tego samego okresu w roku 2008. Duży udział w podpisanych umowach najmu stanowią renegocjacje. Popyt generowany jest głównie przez firmy mniej narażone na skutki spowolnienia gospodarczego. Wielkość przeciętnej umowy najmu obniżyła się o 30 proc. do 810 mkw., podczas gdy w 2008 roku wynosiła średnio 1.167 mkw.

W pierwszej połowie 2009 roku oddano do użytku 174.000 mkw. powierzchni biurowej, w wyniku czego całkowite jej zasoby w Warszawie wzrosły do 3,15 mln mkw. Zaledwie trzy z dwunastu ukończonych projektów zlokalizowane są w centrum miasta. Aktywność budowlana na rynku biurowym wyraźnie zmalała. Według naszych szacunków, w wyniku ograniczenia finansowania oraz niższego popytu, rozpoczęcie budowy około 600.000 mkw. powierzchni biurowych planowanych na lata 2009 i 2010, zostało wstrzymane.

- Ze względu na kryzys panujący na światowych rynkach finansowych i zaostrzające się kryteria finansowania projektów, inwestorzy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji. Spadający popyt na powierzchnie biurowe wpłynie na rozwój rynku biurowego w Warszawie. Z drugiej strony coraz powszechniejsze staje się zjawisko podnajmowania powierzchni przez jej obecnych najemców. Szacujemy, że obecnie około 50.000 mkw. jest oferowane na rynku. Firmy poszukujące powierzchni mogą więc wybierać z szerokiego wachlarza ofert w istniejących i dobrze zlokalizowanych budynkach, zamiast czekać na ukończenie projektów w budowie. - powiedziała Olga Drela, analityk działu badań rynku i analiz w firmie CB Richard Ellis.

Współczynnik powierzchni niewynajętych w Warszawie wzrósł do 6 proc. w porównaniu z odnotowanym poziomem 3 proc. pod koniec 2008 roku i 4,5 proc. na koniec pierwszego kwartału.

Trend spadkowy czynszów w Warszawie utrzymuje się. Stawki wywoławcze czynszów w najlepszych lokalizacjach w Centrum spadły do 23 - 24 EUR/m kw./miesiąc, poza Centrum ustabilizowały się na poziomie 15 - 16 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze efektywne są około 20 proc. niższe.

Rozwój rynku inwestycyjnego jest wciąż ograniczony przez globalny kryzys finansowy. W pierwszej połowie 2009 roku w Warszawie zawarto tylko 3 transakcje, których przedmiotem były projekty biurowe. Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty szacowane są na poziomie 6,75 proc. i przewiduje się, że w najbliższej przyszłości utrzymają się w okolicach 7 proc.